房地产集团投拓题库

房地产集团投拓题库一、填空题1、土地闲置是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满1年未动工开发的国有建设用地。2、已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之二或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。3、结合市场情况，在满足预售条件的前提下，实现开盘爆量最大化，缩短现金流归零周期。4、项目无证开工，无证施工，存在被责令停工、整改及被处以工程造价1%以上2%以下的罚款。5、工业土地变性项目，因时间周期的风险、规划指标风险，一般周期较长，且一般均要求变性收储后重新挂牌出让，我方在进行收购。6、一般为国有资产处置，需要经国企上级主管部门审批，必须进行资产评估，走产权交易所挂牌手续，周期较长，具有不确定性。7、合作开发项目，如遇到合作方占股较高，则要求第一合作方将股权质押我司，避免合作方将股权转让或设定其他权利负担；第二，合作方在股东会表决权中占有不高于30％的表决权，并在董事会不占席位或占据席位不高于三分之一；第三，明确合作方不参与项目公司经营管理；第四，合作方需承诺为我公司一致行动人。8、开展并购贷款必须符合《商业银行并购贷款风险管理指引》的原则和条件，并购贷款投向房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的，应当按照穿透原则管理，拟并购土地项目应该完成在建工程开发投资总额的25%以上。9、并购贷款，按照穿透原则评估并购贷款业务的合规性，严格遵守房地产开发大类贷款的监管要求，对“四证不全”房地产项目不得发放任何形式的贷款。10、银行对房产开发贷款，也有着比较严格的要求，需要满足“四三二”的规定。地产开发项目需要有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》。2015年9月根据国务院印发的《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》，保障性住房和普通住房项目维持20%的资本金比例不变，其他项目由30%降至25%。房地产开发企业的资质不低于二级，三级、四级资质的开发商不能获得房产开发贷款。11、通常说的“五证”包括：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。12、现阶段，土地的取得有划拨和转让两种方式。13、印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。14、契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。15、规划设计条件有效期一般为2年，拿到设计条件的时候应首先查看是否过期。16、在计算土增税环节，可扣除项目加计扣除比例为20%。17、房地产测算环节中，开发商承担最大的三项税费为增值税、土增税、所得税。18、众多交易模式中，直接股权转让转让是一种税负转嫁交易，导致购买方税负增加。而要购买方后续进行税务筹划，主要通过合并与成本加成来解决。19、在区分股权收购与增资入股两种概念时，通过股权对价款支付给股权转让方，项目公司注册资本不变，资金流向合作方的方式为股权收购。20、某公司注册资本1000万（实缴500万），竞买拍得某地块，取得国土证。土地款10000万，契税1500万，已全部缴清并取得合法票据，付工程款2000万，现帐上为现金余额为200万。问：公司债务多少13200万元。21、土地使用权转让转让费、土地增值税、增值税及其附加（附加税:教育费、城建税）所得税、印花税应由转让方承担，哪些税费契税、印花税应由受让方承担。二、单选题1、在股权合作项目中，能实现绝对控制权最小占比应为（A）A、67.5%B、50%C、70%D、90%2、在股权合作项目中，作为上市公司要约收购线的股权占比为（B）A、40%B、30%C、20%D、10%3、在投资项目财务测算中IRR的解释为（A）A、内部收益率B、现金流入净现值C、利润率D、净资产收益率4、项目自有资金汇报率的计算方式是（A）A、净利润/自有资金峰值B、毛利润/自有资金峰值C、净利润/项目总投资额D、毛利润/项目总投资额5、ROE的解释为（B）A、内部收益率B、净资产收益率C、利润率D、现金流入净现值6、投资项目在财务测算当中，三费包含（A）A、管理费用、营销费用、财务费用B、成本费用、管理费用、营销费用C、成本费用、财务费用、营销费用D、成本费用、管理费用、财务费用7、投资指标中的投资杠杆是（A）的比值A、土地投资额/总货值B、土地投资额/开发投资额C、开发投资额/总货值D、自有资金投资额/开发投资额8、A地块为100亩，容积率为1.3，请问计容面积为（A）A、86661平米B、130000平米C、96000平米D、12000平米9、国有资产转让项目，需（C）进入挂牌出让A、国土资源局B、国资委C、国有产权交易所D、住建部10、集体土地：是指（D）所有的土地。A、农民集体B、城镇集体C、城乡集体D、农村集体11、下列用地符合国家规定土地使用年限50年的为（A）A、文化用地B、娱乐用地C、居住用地D、商业用地12、土地使用权出让最高年限由（C）规定A、省级人民政府B、市级人民政府C、国务院D、视情况由以上政府机关决定13、土地使用权出让，可以采取（D）的方式A、拍卖B、招标C、双方协议D、以上所有方式14、土地使用权出让，必须符合（D）A、土地利用总体规划B、城市规划C、年度建设用地计划D、以上都包括15、土地使用权划拨，是指（A）依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。A、县级以上人民政府B、市级以上人民政府C、区级以上人民政府D、省级以上人民政府16、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金（B）的土地闲置费。A、百分之二十以上B、百分之二十以下C、百分之三十以上D、百分之三十以下17、以下房地产，不得转让（D）A、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的B、依法收回土地使用权的C、权属有争议的D、以上均不得转让18、规划条件的时效性是几年？（B）A、1年B、2年C、3年D、4年19、作为判断项目绝对红线指标是（B）A、地块风险点B、法务风险点C、交流路径存在的纰漏D、市场风险20、土地闲置是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满（A）年未动工开发的国有建设用地。A、1年B、2年C、3年D、4年21、百度地图热力图数据不能研究以下哪些点？(D)A、日夜间人口流动潮汐；B、城市内人口聚集度；C、职住空间；D、城市老幼人口分布。23、为了实现土地款的加计扣除，或者实现降低土地增值税的跳点，可以采用(D)交易方式。A、股权收购B、小股操盘C、间接持股D、在建工程转让24、股权收购过程中，受让方（收购方）需要向税务部门缴纳的税费包含(C)。A、增值税（含附加税）B、土地增值税C、契税D、所得税25、土地投资拓展阶段，以下(C)方面是成本关注重点。A、税务处理不合规B、公司设内外账的问题C、水、电、暖、燃气接口费D、土地出让金票据是否合规26、支付给目标公司一部分资金，项目公司注册资本增加，资金流向项目公司的股权并购方式为(D)。A、间接持股B、资产收购C、股权收购D、增资入股27、在前期土地踏勘过程中，投资人员应该关注以下哪点重大设计风险(B)A、苗木植被B、地震断裂带C、地势低洼D、紧邻河流28、地块内涉及(D)会对开发周期及后期设计产生重大影响。A、低矮灌木B、墙体围挡C、临时建筑D、历史建筑29、以下为股权收购的土地风险(D)。A、章程是否有限制股权转让B、是否国有股权或外资股权C、原股东出资是否到位D、土地是否存在闲置、抵押、查封、租赁等权利瑕疵30、以下为股权收购的股权风险(D)。A、土地权属来源合法B、是否存在对外借款及欠税C、用地手续是否合法D、章程是否有限制股权转让31、以下为股权收购的债权风险(B)。A、土地权属来源合法B、是否存在对外担保（物保、人保）C、用地手续是否合法D、章程是否有限制股权转让32、在尽职调查阶段，收并购业务不需要关注的是(B)A、税务处理是否合规B、项目未来产品定价合理性C、购买工程发票，虚列成本D、在建项目工程款未付问题33、在建工程转让项目推进过程中，涉税方面描述错误的是(D)A、过程中会涉及土地增值税B、要确定企业所得税有谁承担C、会涉及契税、印花税D、股权溢价部分所得税34、项目初步测算环节，应根据已获取的规划设计条件，测算地块的最大建筑容量，下面描述错误的是(D)A、建筑容量≥货值需求时，能算过来账，才能进入下一步工作B、建筑容量≥货值需求时，算不过来账，需继续沟通，降低交易对价C、建筑容量＜货值需求，算不过来账，则继续推敲或放弃D、建筑容量≥货值需求时，算不过来账，也可直接推进投决会35、在建工程转让的交易模式，存在的缺点是(B)A、不承担原公司债务、法务B、原有项目已取得的各项审批、开发手续需进行变更，手续繁杂C、出售时所多支付的成本能作为土地增值税扣除项目D、完成投资总额的45%36、项目分立过程中，描述错误的是(C)A、分立程序复杂，时间比较长：公告，工商，银行资信，合同，劳动关系等B、若符合特殊性税务处理条件，免征企业所得税，但股权转让时受到12个月限制C、房地产开发企业分立时不符合土地增值税免税政策，不需要交纳土地增值税D、要关注分立出来的土地是否有单独土地证37、股权并购过程中，对目标公司的考量，哪个方面较为有利(B)A、存续时间久B、业态单一C、债权债务复杂D、诉讼较多38、(C)只是目标公司股东发生变化，但并不导致目标公司债权债务主体变更，权利义务的载体仍然是该目标公司。A、在建工程转让B、法拍C、股权收购D、分立39、关于土地闲置，描述错误的是(C)A、已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一B、已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地C、已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满三年的国有建设用地D、超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地40、下列房地产，不得转让是(C)A、未依法登记领取权属证书的B、依法收回土地使用权的C、共有房地产，经其他共有人书面同意的D、权属有争议的41、投决会项目至少需要（C）名投委表决同意获取，方可过会。A、2B、3C、4D、542、投资决策会委员的关注方向不包括以下哪个方面（B）A.、战略及运营B.、物业C、土地市场及营销去化D、资金及收益43、投资决策会委员应行使以下哪些权利（D）A、研讨批准项目可行性报告，确定投资方案B、确定项目经济指标C、确定项目交易原则D、以上全部44、凡上报投决会项目，需提前（B）天将投决会报告上报至集团投资拓展中心A、4B、3C、2D、145、在投资决策会报告中，不包括以下哪方面的内容（A）A、所处区域农民工工资预储金B、项目案例卡C、所处区域预售监管资金政策D、现金流量图46、中华人民共和国实行土地社会主义公有制，即全民所有制和（C）A、国家所有制B、私有制C、劳动群众集体所有制D、以上均不正确47、国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行（B）A、征用B、征收或征用C、收购D、购买48、国家所有的土地所有权由（B）代表国家行使A、基层人民政府B、国务院C、省级以上人民政府D、国土资源部49、农村集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包期限为（A）A、30年B、40年C、50年D、60年50、（C）土地利用总体规划应当划定土地利用区，根据土地使用条件，确定每一块土地的用途，并予以公