地产景观品质提升

地产景观品质提升鼎翼联盟景观规划设计公司曹阳满足客户使用需求合理控制景观成本提升绿化效果材料品质特色统筹化设计质量提升针对项目客户需求制定景观策略控制软硬景比例，景观单项比例精确化采用绿化合理操作模式，实现绿化效果的提升材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量景观全面提升五步曲(客户、成本、绿化、特色、设计资源)第一章：针对项目客户特点制定景观策略164景观效果的实现不是设计部门单一能够完成的。需要成本、工程、采购和设计协力！景观可售成本的概念根据市场调查：景观所带来的溢价比是1：5景观单方造价指以景观实际建造的占地面积为单位（M2）的造价例：500元/平米景观造价折合可售建筑单方的比例景观造价（×元/平米）X0.2～0.35=可售建筑单方造价例：以容积率为2.5的项目，通常建筑密度为30%，景观单方造价为500元/平米，折合可售建筑面积为140元/平米，比例为0.28景观竞争点其他公司的景观特点景观学习要点万科的景观产品基本分为四大类现代系列风情系列西班牙(南加州/英式)泰式(东南亚)现代中式现代西式(港式)代表作：第五园、水晶城、润园代表作：万科城、兰乔圣菲、双水岸代表作：金域蓝湾、十七英里一期代表作：金域华府、金色家园景观竞争点㈠入口作为项目的展现，入口是最为关键和主要的起点，表达以下信息：项目品质、客户属性、社区规模、地域特点、产品特色入口的内容包括：1.引导空间序列（市政道路包装）2.车行流线设计（含指示及人员管理）3.人行流线设计（同上）4.大门形象（特色、品质感）5.入口对景设计（强化特色）6.整体绿化（突出价值感）7.项目LOGO设置（突出特点）8.灯光效果（考虑晚间宣传和夜景）9.社区围墙（强化品质感和安全性）10.物业管理设置完善性和创新性景观竞争点㈠入口景观竞争点㈠入口景观竞争点㈠入口景观竞争点㈠入口景观竞争点㈠入口景观竞争点㈠入口景观竞争点㈠入口景观竞争点㈠入口景观竞争点㈡配置客户导向的社区景观配置能作为营销的工具，为业主提供符合需求的服务内容景观配置内容包括：1.活动配套a.儿童活动（含室内外及架空层配置，关注其亮点）b.老人活动（同上）c.运动场地（同上）d.泳池（同上）2.架空层设计（是否结合物业维护考虑？）a.配套内容b.装修标准（材料、家具、灯具、装饰及绿植）c.人行流线设置（使用是否便利？）3.会所配套内容（侧重室外部分）景观竞争点㈢绿化有品质有层次的绿化能够极大提升社区价值感绿化内容包括：1.特点（选取有优势的点）a.原生树的利用b.主乔的布置方式（是否有取巧的方法？与人行系统的关系）c.各节点处的绿化配置规格和品种（入口、会所、主轴及入户前）d.草坪的运用（利用草坡来组织景观）2.灌木和小乔木的运用a.灌木的搭配和布置方式b.利用灌木和小乔木藏拙c.品种的选择（成本因素）3.苗木资源和施工单位资源供货来源？合作方式？价格？景观竞争点㈣其他设计的亮点和特色材料的运用可以起到点睛的作用特色内容包括：1.生态技术的运用（做法、实际使用效果、成本）a.湿地b.渗水铺装材料c.垂直绿化（墙面）d.生态边坡2.水景（低成本高品质）a.小水景，大效果b.水生植物的运用c.驳岸处理3.构筑小品等（系统性）风雨廊，雕塑，指示系统，灯光系统景观竞争点其他公司的景观特点景观学习要点其他公司的景观特点㈠龙湖做照片！龙湖景观手法总结：大乔木+高密度灌木/小乔+部品小景+时令花卉学习从镜头感中修饰景观细节•龙湖绿植细节经验从停车场通向售楼处的花径从停车场通向售楼处的花径售楼处不同季节，花草不同洽谈体验区，充分展示园林景观从洽谈区外望样板房前整石台阶与水刷石路面质量优良树池不见黄土水刷石花径景观灯路边铺设鹅卵石，看不到黄土。同纬度树种，常绿与落叶树种比例搭配植物是建筑的外立面：园林景观与建筑相协调，树皮颜色与外墙石材颜色相近，黄色涂料与地面水刷石颜色相近。私家庭院其他公司的景观特点㈡绿城做“宫”园！绿城景观手法总结：石材+高密度灌木/小乔+景观轴线学习营造秩序感的品质小空间其他公司的景观特点㈢华润做大学校园！华润景观手法总结：大草坪+集中大乔木+景观轴线学习利用大草坪组织景观序列其他公司的景观特点㈣星河湾做高差！星河湾景观手法总结：入户水景+地形造高差+高密度灌木学习利用设置高差使空间小中见大星河湾建筑景观风格定义：新古典+西班牙+热带度假㈣北京星河湾㈣北京星河湾㈣北京星河湾其他公司的景观特点㈤仁恒做创新！仁恒景观手法总结：自信肯定的设计思路+高品质的实施学习引进优质设计资源从小区内道路开始，体现高质量的细节1)水刷石无障碍通道上的伸缩缝与路缘石对线;2)水刷石与路缘石石材装饰阴角结合顺直无缝。锈石作为硬铺装材料，铺贴平整，勾缝顺滑均匀。一期休闲广场树荫/花池/石座线条对线根部结合部位细腻自然休闲广场树荫/花池/石座雨水口整石/对线对线休闲广场上的硬铺装雨水篦、管井盖，整砖对线管井盖/不锈钢框，整块石对线灯柱根部结合细腻整块锈石管井盖管井盖位置优化，不横跨两种装饰面铺装对线铺装石材排版对线锈石铺装缝与水刷石边线对线各类石材铺装对线1)各类石材铺装对线；2)广泛使用不锈钢封边。石材铺装与水刷石道结合自然使用较大块锈石与水刷石铺砌图案，交接线处易保证质量，避免小块石太零碎。景观灯居中排水暗沟排水暗沟各类材料界面用不锈钢条分割石材盖板排水暗沟台阶石材分块均匀、对线景观竞争点其他公司的景观特点景观学习要点景观学习要点㈠展示区画图写字！记录要点：1.车行、人行流线设置和组织安排（图纸）2.指示系统的设置（图纸照片）3.人员接引设置（图纸）4.项目特色及亮点（配照片）5.卖场围合包装（照片）6.综合成本测算（绿植、部品、家具等）7.工期及资源研究流线和布置要点景观学习要点㈡住区内有的放矢！记录要点：1.交通模式（图纸）2.景观序列（中心围合式、组团式、行列式）3.活动配套量化（图纸和表格）4.指示系统（配照片）5.入户前空间处理（照片）6.架空层（照片）7.细部节点处理（省钱好看的做法要记录）8.综合成本测算（绿植、硬景、部品、家具等）9.工期及资源研究重点和亮点第二章：景观成本的制定策略产品分类景观的成本设计审控地产景观的逻辑客户土地产品景观定位景观配置景观成本不同品类产品的景观侧重点有什么不一样？景观品质提升靠什么体现？增加配置面积or增加景观成本？满足各品类需求的景观配置面积是什么？配置内容，服务半径，布置原则？在哪里增加成本最有效？增加多少？在哪里缩减成本最不影响品质？哪些方面不能“砍”景观品质怎样提升，提升什么？喜达屋酒店集团的产品品牌策略尊贵客人高级商务旅行者中端商务家庭旅游热爱交流的年轻人明星、时尚人士住客特征天梦之床（HeavenlyBed®）天梦之浴（HeavenlyBath®）天梦之淋（HeavenlyShower®）甜梦之床（SheratonSweetSleeper™Bed）福适之床（FourpointsComfortBed™）特色W床（SignatureWBed™）特征产品社会客厅socializingintheLivingRoom无万科住宅产品分类再改首改首置景观定位注重品质和绿化，配套完善体现价值，关注老人儿童活动空间休闲时尚，注重活动空间景观品质关注点排序No.1No.2No.3水景、休闲配套软景硬景、泳池泳池软景架空层配置活动配套入户空间软景不同产品的景观成本投入重点应不同！前提：首置、首改及再改产品的景观构成分配比例以及单方造价应基本一致策略：根据客户关注点加大重点投入优化：根据地区和产品不同，缩减或增加非关注重点的成本不同景观产品的成本预算马斯洛需求客户景观需求排序景观载体成本预算（元/m2)5.自我实现的需要优美的景观视线外部景观地段外部条件决定泳池景观15004.尊重的需要良好的品质感架空层1000水景450硬景200-350软景65-3003.感情上的需要完善的交往空间运动场地、儿童活动场地、老人活动场地100-5002.安全上的需要完好的私密性小区围墙、灯具1.生理上的需要基本的景观处所标识系统、构筑物、小品、园林家私、其他车行道路160不同景观产品的成本预算两个纬度确立分级依据：在成本、风格、售价等诸多影响因素中，选择：1）“产品类型”2）“目标客户”两个纬度，搭建-----景观分级体系的框架。两个方面的调研支持标准制定：基于“分级”体系基本框架的确立，通过：1）“客户需求”（客户关系部）2）“项目专业调研”（专业组与战略伙伴）两个方面，支持-----景观标准的制定。A.万科项目标准定位制定方法B.选择纬度，建立分级体系框架，对应标杆景观分级客户基本特征对应标杆典型项目SS（独栋）国内成功人士和境外在华工作的高级管理人员。月湖山庄兰乔圣菲S（独院、联排）企业高管或老总，家里有全职主妇或保姆的比例较高。银都名墅红郡A（多高层）成熟白领二次置业，多为3口之家。仁恒河滨花园新里程B（多高层）城市年轻白领，首次置业，2人世界为主。花园小城D（配套商品房）华漕213两个纬度下，可以初步确立“分级体系”的基本框架?客户需求?品质实现手段C.调研-1：客户需求调研--1：“客户需求”■结论1：不分级别，“绿化”是共同且占比重较大的需求，提供成本分配依据；■结论3：在功能设施方面，在SS、S和A级上逐渐趋同，指导设计任务的依据；012345678910绿化私家花园风格水景儿童游乐室外健身SS级S级A级B级■结论2：设计感、风格的特殊性，在高端客户（SS、S级）上体现较为明显；■结论4：对客户的典型需求给出明确的方向；：兰乔圣菲：红郡：河滨花园：花园小城D.客户需求的总结描述（结论4）◆追求模拟自然生态式景观◆绝对私密性◆高品质◆大面积私有花园为标准配置◆追求设计风格特殊性◆不求大空间，但需精细，重视感觉◆要求有私家花园◆要求绿化整体感觉好◆社区功能齐全◆有高品质、大面积的公共空间绿地◆要求社区的安全感和便利性◆有社区感◆有中心绿地◆门口绿化好分级客户基本特征标杆项目典型项目客户需求描述SS（独栋）国内成功人士和境外在华工作的高级管理人员。月湖山庄兰乔圣菲S（独院联排）企业高管或老总，家里有全职主妇或保姆的比例较高。银都名墅红郡A（多高层）成熟白领二次置业，多为3口之家。仁恒河滨花园新里程B（多高层）城市年轻白领，首次置业，2人世界为主，看中实用与经济。花园小城D（配套房）华漕213E.调研-2：“项目调研”，初步确定“标准”框架调研--2：“分级表单”■结论1：弥补了“客户需求”调研中无法得到的硬质景观、家具等方面信息；■结论3：扩充“07年版景观专业标准”，使其更加系统化，与产品关系明朗化；■结论2：通过项目专业的调研和对比，找出各个细节方面带来的品质感的差异；■结论4：确立了“标准”的结构，完善“分级体系”的框架；分类依据：按照景观专业系统先行分类：[一]硬景系统[二]绿化系统[三]家具系统[四]给排水系统[五]电气系统具体说明：对于各个部位特点进行详细描述，作为选择依据。对设计、材料、品牌等进行全面的说明。F.项目调研—完善“分级体系”◆自然景观◆绝对私密◆高品质◆大面积私有花园◆追求风格◆精细，重视感觉◆要求有私家花园◆绿化整体好◆社区功能齐全◆高品质大绿地◆安全便利◆有社区感◆有中心绿地◆门口绿化好分级客户基本特征标杆项目典型项目客户需求景观成本绿化成本SS（独栋）国内成功人士和境外在华工作的高级管理人员。月湖山庄兰乔圣菲S（独院联排）企业高管或老总，家里有全职主妇或保姆的比例较高。银都名墅红郡A（多高层）成熟白领二次置业，多为3口之家。仁恒河滨花园新里程B（多高层）城市年轻白领，首次置业，2人世界为主，看中经济实用。花园小城D（配套房）华漕213800550550400450300300200200120■说明：整体分析，各级绿化成本占总景观成本的比例在35%-45%；G.项目调研—为“景观标准”提供依据SS级S级A级B级D级硬景对比1.铺装：石