土地增值税清算审核讲解

土地增值税清算审核讲解一、背景•1、《国家税务总局关于开展2008年税收专项检查工作的通知》（国税发[2008]9号）,该通知明确将房地产行业列入2008年行业税收专项检查的指令性计划，检查覆盖面要求达100%。•2、国家税务总局关于建立土地增值税重点税源户监控制度的通知（国税函[2007]544号），要求对土地增值税重点税源户进行监控，并建立制度。一、背景•3、国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知（国税函[2008]318号），要求对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查。•那些存在偷漏税或对税收核算没把握的房地产企业，由于担心被查，往往聘请中介预查，以求尽早发现问题，预做准备。这是产生业务需求的一个诱因。二、房地产企业经营中主要的涉税税种•1、营业税；•2、土地增值税；•3、企业所得税。三、土地增值税清算审核主要的税收法规依据•1、中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令［1993］138号）•2、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法［1995］6号）•3、关于土地增值税若干问题的通知(财税[2006]21号)•4、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）•5、国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发〔2007〕132号）四、中介机构出具报告的采信问题•1、国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发〔2007〕132号）第三条：“纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所，均可从事土地增值税清算鉴证工作。”•2、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）第六点：“税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。”五、几个重要的概念•1、土地增值税纳税义务人•转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(包括地上地下的各种附属设施)并取得收入的单位和个人（不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为），为土地增值税的纳税义务人，应当依照土地增值税暂行条例缴纳土地增值税。•2、增值额•纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目（成本、费用、其他）金额后的余额，为增值额。•3、土地增值税•纳税人转让房地产所取得的增值额按照税法规定的税率计算征收的一种税。六、土地增值税的清算条件•根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）：•（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土•1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；•2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；•3、直接转让土地使用权的。六、土地增值税的清算条件•（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要•1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售•2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完•3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值•4.省税务机关规定的其他情况。•就是要核定清算项目的单位面积计税的成本费用，便于土地增值税的计算。七、土地增值税清算的目的•土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。八、土地增值税清算项目的界定•1、项目概况。包括：项目座落地、总建筑面积、批准总销售面积、总自用面积、总配套设施面积、本次清算建筑面积、项目分类用途情况、项目装饰装修情况、允许分摊的配套设施面积、竣工验收情况、符合普通标准住宅面积情况、立项批复文件、其他有关情况等•2、土地增值税纳税(预缴)申报表及完税凭证。•3、项目竣工决算报表和有关帐薄。•4、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。九、土地增值税清算需提供的资料•5、银行贷款合同及贷款利息结算通知单。•6、项目工程建设合同及其价款结算单。•7、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。•8、无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。•9、转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。•10、转让房地产有关税金的合法有效凭证。•11、与土地增值税清算有关的其他证明资料。九、土地增值税清算需提供的资料•（一）取得收入的形式•清算项目的收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。十、清算项目收入的审核•（二）转让房地产收入的确定•转让房地产的收入的确定，不仅仅是指买卖或交易双方的成交价，还应包括税务机关根据评估价格确定的收入。因此，在确定收入时，应将因转让房地产而取得的全部价款及有关的经济收益都包括在收入里面。十、清算项目收入的审核•（三）非直接销售和自用房地产的收入确定•1、纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：•（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地•（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市•2、纳税人将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费十、清算项目收入的审核•（四）纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用是否作为收入计税的问题•对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：•1、代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。•2、代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。十、清算项目收入的审核十一、扣除项目金额的审核•（一）扣除项目包括的内容•根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，土地增值税计算增值额的扣除项目包括：•1、取得土地使用权所支付的金额；•2、开发土地的成本、费用；•3、新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；•4、与转让房地产有关的税金；•5、财政部规定的其他扣除项目。十一、扣除项目金额的审核•（二）取得土地使用权所支付金额的审核•取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。•对取得土地使用权时未支付地价款，必须提供已支付的地价款凭证，对不能提供已支付的地价款凭证的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。十一、扣除项目金额的审核•（三）房地产开发成本的审核•开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。是指房地产开发项目实际发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用,这些成本允许按实际发生额扣除。•上述费用的审核主要是跟概预算、合同等资料进行比较、分析，看是否存在明显异常；需要分摊费用的，是否按规定进行分摊；各项费用是否取得合法有效的凭证。十一、扣除项目金额的审核•这里强调的是，如果土地的征用及拆迁补偿是由政府或者他人承担的，纳税人是在已征用和拆迁好的土地上进行开发，则这部分支出已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分土地征用及拆迁费在纳税人的房地产开发成本中就不允许再扣除。•如果纳税人取得的是已经进行了土地开发的“熟地”。即已经过“三通一平”，则这部分支出已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分前期工程费在纳税人的房地产开发成本中就不允许再扣除。十一、扣除项目金额的审核•2、其他房地产开发费用（销售费用、管理费用）•其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的费用和房地产开发成本计算的金额之和的5％以内予以扣除。•凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，房地产开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）按取得土地使用权所支付的费用和房地产开发成本计算的金额之和的10％以内计算扣除。十一、扣除项目金额的审核•3、关于金融机构证明•是指各类银行、保险公司及经中国人民银行批准从事金融业务的非银行金融机构。包括国家专业银行、区域性银行、股份制银行、外资银行、中外合资银行、以及其他综合性银行；包括全国性保险企业、区域性保险企业，股份保险企业、中外合资保险企业，以及其他专业性保险企业；还包括城市信用社、农村信用社、各类财务公司以及其他从事信托投资、租赁等业务的专业和综合性非银行金融机构。•对于企业之间的借款等支付的利息不允许扣除。十一、扣除项目金额的审核•（五）与转让房地产有关的税金审核•与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。印花税的扣除细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。•房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除，不再允许重复扣除。•对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。十一、扣除项目金额的审核•(六)关于房地产企业加计扣除问题•对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和，加计20％的扣除。在确定加计20％的扣除时，应注意代收费用金额是否包括在加计20%的扣除基数数额内，在加计20％的扣除时需减除大市政费、四源费、用电权费、绿化费的金额后，再作为加计20％的扣除的基数。十一、扣除项目金额的审核•（七）关于代收费用的扣除问题•代收费用作为转让收入计算的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值税时不允许扣除代收费用。•对房地产开发企业在售房时代收的费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，只允许扣除大市政费、四源费、用电权费、绿化费。十一、扣除项目金额的审核•（八）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施的扣除问题•房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿•1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；•2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；•3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。十一、扣除项目金额的审核•（九）属于多个房地产项目共同的成本费用的扣除问题•属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。•（十）关于房地产装修费用的扣除问题•房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。十一、扣除项目金额的审核•（十一）关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题•1、新建房与旧房的界定•新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。十一、扣除项目金额的审核•2、扣除项目金额的确定•转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。•纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。十一、扣除项目金额的审核•2