房地产业波特五力分析

房地产业波特五力分析波特五力模型是哈佛商学院的MichaelE.Porter教授于1979年创立的用于行业分析和商业战略研究的理论模型。该模型在产业组织经济学基础上推导出决定行业竞争强度和市场吸引力的五种力量——潜在进入者的威胁；替代产品的威胁；购买者的讨价还价能力；供应商的讨价还价能力；现有竞争者的竞争能力。一种可行战略的提出首先应该包括确认并评价这五种力量。一、潜在进入者的威胁2002年中国加入WTO后，外国资本和企业来华投资贸易壁垒有很大程度的下降，使得大量的外资和企业的进驻，我国房地产企业受到很大的威胁。对于市场竞争力薄弱和规模扩张力度不强的房地产企业来说，退出房地产行业只是时间问题。更大的市场分额可能被外资、外商所拥有。万科房地产目前所面临的国外竞争对手实力非常强大。自身实力雄厚的外资房地产企业，主要投资于中高档住宅，CBD商业中心写字楼等。在中国房地产行业连续几年位居首位的万科集团，自身的产品定位也大部分集中在中高档住宅和CBD商业写字楼，外资的进入使得万科房地产在行业内的竞争明显增大。二、替代产品的威胁目前，房地产行业的替代品有自发建房、小产权房、二手房、国家廉租房、国家保障性经济适用房等。虽然二手房、国家保障性经济适用房都在蓬勃发展，但是在很长一段时间内，由于房地产在国人心中的特殊性，它的地位都是不可动摇的。因此，替代产品的威胁可以忽略不计。三、购买者的讨价还价能力房地产行业结构是垄断竞争市场，由几个大型公司带领，各中小企业争夺剩下的市场份额。近些年来由于国家房地产政策的不断完善，通过企业间的兼并合并，房地产行业正逐渐走向寡头垄断，由几个大公司提供大部分产品。房地产市场土地资源的独特性，加上我国房地产需求市场尚存巨大空间，导致了房地产行业是需求大于供给。再加之我国财富分配贫富悬殊，集中在少数人手里，房地产商看准的是这些人的需求。故而房地产公司在开发产品之前都会进行产品定位，尽可能的设计出符合消费者消费需求的产品。以上种种原因，决定了消费者的讨价还价能力相对于我国房地产行业或者万科房地产来说是较弱的。四、供应商的讨价还价能力我国房地产行业是一个快速发展的庞大市场，从材料供应到国外同行业竞争者都非常关注这个行业。加入WTO后各行业限制条件逐渐放宽，进口关税明显降低，使得房地产的国外材料进口幅度加大。如今国内房地产市场大量充斥着国外进口产品，从而与国产商品发生冲突，致使国产商品的价格有所下降。目前这种国内外产品竞争激烈的环境，使得房地产企业在供应商选择时从最初的莽撞趋于理性。所以对于身处特殊行业、原料需求量大的万科房地产来说，供应商的讨价还价能力是不强的。五、现有竞争者的竞争能力房地产行业目前属于垄断竞争往寡头垄断发展的阶段，大企业平稳发展的同时，中小企业也在抢夺剩下的市场份额。近几年房地产政策的完善使得房地产行业趋向理性、可持续。通常房地产企业会在顾客认为有价值的!企业拥有竞争优势的方面,努力使自己的产品与有竞争能力者的不同。除此之外，房地产行业还有其他的竞争方面。1.虽然行房地产行业只有几个规模和力量相当的企业,也会有竞争。一般情况下,某地房地产行业都是由房地产市场上几个巨头垄断着,那么或许能够把成本领先和差异化融合在一起的能力,对于维持企业竞争优势是至关重要的与单纯依赖某一主导战略的企业相比,能够成功地执行成本领先与差异化战略整合的企业,会处于一种更加有利的位置譬如，现在房地产行业的领头羊都有其不同的发展特点：绿地的外拓——项目国际化、万达的商业——轻资产模式、万科的住宅——业态多元化、恒大的跨界——产业多样化等等。2..行业增长程度当一个市场正在成长的时候,企业会尽量将资源用在有效地满足不断扩充的顾客群的需要上在成长的市场中,企业有相对少的压力去竞争对手那里争夺顾客房地产业市场处于成长之中,在争夺顾客方面的压力相对较小竞争的压力往往来自于楼盘的位置!环境!设计!物管,当然也有价格不同收入水平的人对这几个的因素偏好不同,由此来决定自己的选择3.高额固定成本房地产是个特殊的行业,它的/产品0就是固定资产,耗资大,风险大一般而言,这一点阻止了进入此行业的企业的数量,使得该行业相对其他行业竞争程度小4.高的退出成本房地产业的特殊性决定了,一旦进入这个行业,特别是已经开始进行房地产开发,如果想半途而退,成本是相当大的,人!财!物已经投入,真正的/产成品0还没有出来,这是个两难的境界如经常看到的/烂尾楼0,就是这种情况,原因是多方面的要想尽量避免这种事情的发生,就要进行周密的开发前的可行性分析与规划