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城市综合体设计调研——成都仁恒置地广场小组成员：张舜舜何晓霞刘庆仁恒置地广场——甲级写字楼、酒店式公寓、购物中心项目简介•成都仁恒置地广场是新加坡仁恒置地集团参与中国西部大开发的重要投资项目之一。•主体建筑包括国际标准的甲级写字楼、酒店服务式公寓及国际品牌购物中心，是具有商务办公、国际会议、商住、购物、餐饮休闲服务等复合商务商业功能的综合性广场。•投资26亿元人民币。•用地面积1.92万平方米，总建筑面积21.25万平方米，其中写字楼7.04万平方米，商场4.44万平方米，酒店式公寓的建筑面积为4.91万平方米。区位及定位区位介绍：项目位于成都城市中轴线人民南路与新光华街交汇处，北接天府广场，南续人民南路，东连盐市口-春熙路商圈与东大街金融轴线，成为承接城市中心与中轴、城市南轴与东轴的重要商务节点。地处城市CBD核心区，紧临成都地铁1号线和地铁站，高端写字楼、五星级酒店、国际商业品牌云集周边，荟萃成都的商业精华和人文景观，区位资源优势得天独厚。区位及定位项目定位为城市CBD核心的国际化地标综合体。成都市CBD中心，档次标准高、设施一流、管理服务国际化、具有长久市场竞争力的中国西部“总部经济基地”，主要面向进入成都投资的世界五百强公司及中外财团提供商务及配套服务。建筑立意：采撷“天府之国”山水文脉，创造城市独特标志。以成都得天独厚的人文氛围与其丰富的周边环境为灵感，采撷“天府之国”山水地域文化因子，与现代建筑的简洁明朗相结合。充分展现出高新科技表现注意与深厚人文主义的结合。建筑汇集的所有元素，均表达了同一个主题：唤起人类与自然的亲密关系，用建筑创造城市的独特标志。裙房层层退台以及局部条状突出，指在营造水从山上潺潺泻下的氛围。总平面风机房电梯井低层电梯井疏散楼梯商场中庭商场中庭车库车库入口商场写字楼及商场部分功能公寓及商场部分功能商场部分约5万平方米的国际品牌购物中心，吸引到众多奢侈品和国际一线时尚品牌设立旗舰店，成为国际品牌在成都的聚集地，中国西部时尚中心的地位已然确立。建筑1~5F为商业功能平面及交通流线示意图服装/饰品皮具用品珠宝/表美容/水疗礼品家具/生活餐饮眼睛主要流线及疏散示意图商业空间疏散通道主要流线垂直交通写字楼项目写字楼约7万平米，导入了先进的建筑技术和世界顶尖的硬件设施，品质水准堪比香港、上海等一线城市的顶级写字楼，从产品意义上将成都商务写字楼带入超甲时代。《成都商务写字楼等级指导标准》——顶级写字楼标准1地理位置位于商务区相对集中的核心区域，交通便利，配套设施完善，靠近轨道交通进出口。2建筑规模办公部分超过50000平方米，每层建筑面积1500-2000平方米。3建筑设计国际知名设计院/国内甲级设计院。4建筑规划架高地台（≥15cm），除地台外的层净高2.7米及以上，通道宽2米及以上，按大厦总建筑面积150平方米配置一个停车位。5承重办公区荷载不小于350kg/㎡。6建筑装饰具有独立使用的大堂，大堂装饰华丽舒适。配置行政人员洗手间。7电梯按大厦总建筑面积算每部客梯服务面积不超过4000平方米，等候时间不超过30秒，载重1600㎏/部，速度4m/s以上；货梯至少两部，速度4m/s以上，完善先进的智能控制系统。8空调采用高品质主机,四管制+两管制机房空调，新风量不低于50立方米/人/小时；优质锅炉。9电气双回路市电,办公区提供不低于120w/㎡的电量，后备发电设备充足。10弱电完善先进的5A系统，平均每12平方米有一根电话线并在局部配置专供客户使用的电话线，提供ISDN，DDN，T1等通讯电缆，并可考虑提供光缆等多种服务设施。11停车场专用地上、地下停车场，停车库建筑面积按每车位40平方米计算。地下停车库应设有自动计费系统和防盗安全系统。12产权形式只租不售，单一产权。13物管提供高质量的物业管理服务，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公管理计算机化，建立办公管理信息系统，24小时保安服务和维护服务。6-23F标准层平面风机房机械排烟口男厕所残障人卫生间电梯间安全出口强弱电女厕所办公室疏散通道总楼层：39层，楼高180米，吊顶净高：2.8米，单层面积：2000平米电梯：14部客梯，高低区各7部，高区6米/s，低区3.5米/s；消防兼货运梯2部；地下车库与裙房3部。消防：室内外消火栓系统、自动喷淋系统、紧急广播及消防通讯系统、应急照明及疏散指示系统、机械排烟系统及消防自动报警系统等全方位保障消防安全。电梯间高层电梯电梯间机械通风口24-39F标准层平面总楼层：39层，楼高180米，吊顶净高：2.8米，单层面积：2000平米电梯：14部客梯，高低区各7部，高区6米/s，低区3.5米/s；消防兼货运梯2部；地下车库与裙房3部。消防：室内外消火栓系统、自动喷淋系统、紧急广播及消防通讯系统、应急照明及疏散指示系统、机械排烟系统及消防自动报警系统等全方位保障消防安全。酒店式公寓酒店服务式公寓约5万平米，有360间豪华套房，引入新加坡辉盛酒店管理集团旗下的高端品牌“辉盛阁”，将成为成都外籍商旅人士的聚居地。除了室内恒温游泳池、健身房、冷热浴缸、蒸汽及桑拿房外，还配有咖啡厅、桌球室、儿童游乐室、按摩室和配有阅览室的商务中心，是商务人士及其家人的理想之选。特选两层为健身区域，共360套金质标准装修的公寓套房，配置齐全，设计现代豪华，内部设施贵雅舒适。公寓标准层平面9~15F:豪华单间/一居室/二居室16~26F：行政单间/二居室27~38F：经典单间/一居室地下车库分区安全疏散智能化停车场：约700停车位红绿灯车位空闲指示区域空闲车位数字化车库内自动计费自助缴费防盗安全系统防火卷帘门，消防栓，喷淋设施，警报器，安全出口。设施设备包括配电房，发电机房，保洁房，风机房的功能房间。美车堂、缴费处。车位长5500、宽2500，微小型车库净高2200。（内含通风道、灭火喷淋设备）通风管道尺度核心筒核心筒结构体：框筒结构。电梯井及设备用房作为建筑的核心筒部分，写字楼和公寓环绕其布置，通过框架连接。裙房与塔楼通过沉降缝连接。商场和地下车库均为框架结构体系。写字楼核心筒酒店式公寓写字楼及商场部分结构公寓及商场部分结构核心筒核心筒塔楼框架部分塔楼与裙房的连接：沉降缝框架结构立面主要材质中空Low-e玻璃中空玻璃幕墙+隔热保温层刚挂石材装饰玻璃幕墙节能材料的使用中空Low-e玻璃:具有对可见光高透过及对中远红外线高反射的特性，使其与普通玻璃及传统的建筑用镀膜玻璃相比，具有优异的隔热效果和良好的透光性。中空玻璃：是一种良好的隔热、隔音、美观适用、并可降低建筑物自重的新型建筑材料。其他案例分析银泰中心位置交通地铁一号线和十号线都与项目相连；2009年完工的地下通道，把北京银泰中心与国贸、嘉里、招商局大厦、央视新大楼等CBD众多著名大厦直接相连，不出地面，可以到达CBD各大主要建筑；北京银泰中心与国贸中心等高端商务项目共同形成了北京CBD的商务联合体。银泰中心国贸中心央视新大楼CBD鸟瞰占地面积:31305平方米总建筑面积:350000平方米其中写字楼建筑面积:约15万平方米公寓建筑面积：约6万平方米其他建筑面积：约14万平米容积率：8开盘时间:2005-12-16入住时间:2007-12-31楼层概况：中央主楼为63层，高249.9米的长安街上最高建筑柏悦酒店、酒店服务式极品公寓柏悦居和柏悦府。东西两栋智能5A甲级写字楼，地上44层，高186米公寓：21套极品公寓柏悦府，216套酒店服务式公寓柏悦居柏悦府位于中央主楼的50—58层，是银泰北京柏悦酒店总统套房上层之上的尊贵府邸，为长安街最高建筑的顶层公寓。7-33层柏悦居。主力户型柏悦府：单价7万/平米建筑面积：500－1600m2层高：3.8米柏悦居：建筑面积：一居132－138m2；二居240－242m2层高：3.4米写字楼：两座186米高的国际高智能化写字楼总建筑面积：约有15万平米配套：每栋写字楼配置12部双轿厢客梯，高区和低区各6部，品牌均为世界最先进的原装进口电梯，它有助于提高时间效率和提高楼层使用面积。高区梯速为6m/s，低区梯速为3.5m/s。销售状况：其中一栋写字楼由开发商自己经营，2007、2008年的租金约为240元/平米/月（不含物业费）；另外一栋写字楼已售给中国人寿，由于开盘不久约2006年上半年，价格相对低于市场价格，在28000元/平米—29000元/平米之间。写字楼写字楼建筑——细节“传统与现代结合，与众不同、经久不衰”北京银泰中心由世界著名建筑师JohnC.Portman担纲设计，其优雅与和简捷的设计风格所体现的高贵、威严、大气，与新时代的北京非常吻合。外型看上去简单，但楼体顶部却对“中国灯笼”这一传统的文化元素，进行了富有现代气息的抽象展示。抽象的“中国灯笼”，也体现在建筑的每个部位。合作团队——最顶级的国际化团队建筑／结构设计师：以设计地标性建筑闻名的著名建筑设计师JohnC.Portman约翰•波特曼；柏悦酒店和柏悦居室内设计师：是多家超五星酒店集团指定的世界著名室内设计师PeterRemedios；项目管理：宝维士BovisLendLease提供；餐饮和健身中心的室内设计师：亚洲著名的日本SuperPotatoCompanyLtd.；超高结构设计、综合机电设计、室内外园景设计、特别灯光与声学设计、后勤区设计及品牌标识设计等均是来自国际专业领域的领导者。凯悦国际酒店集团是北京银泰中心功能定位和装修设计顾问。北京银泰中心是凯悦集团在中国唯一投资和全盘管理的物业。物业管理——凯悦酒店管理集团作为凯悦集团所管理的“凯悦、君悦、柏悦”三个子品牌中的高端品牌，柏悦酒店一直以“提供私密尊享服务”而属国际高端酒店品牌之列。237间客房、1200名服务人员、位于66层的餐厅、融合波特曼与SuperPotato设计的环境，这是位于北京柏悦酒店的几个细节。“为了保持售卖型公寓柏悦居、柏悦府的品质，凯悦在全球首次和所租物业开发商成立了一间物业管理公司，这是凯悦第一次作出的尝试,为了确保高品质的运营，其运营团队90%由高素质的中英双语专业人才组成装修标准柏悦居：精装修，赠送家具和家庭电器。柏悦府：按照客户的要求度身定做（不含装修）。室外装修：采用整体式玻璃石材组合式铝合金幕墙，是最高质量的幕墙设计和用料。公共空间：（包括大堂、门厅、电梯厅、走廊等）的装修同样由世界著名的RemediosSiembiedaInc.的首席设计师PeterRemedios先生设计，选用高级石材、木材、地毯等装修材料，选料极为考究。此外，还配以国际级水平的家具、灯具、雕塑、和配饰。所有材料均为环保产品。配套奢侈品零售商业中心柏、悦生活ParkLife为联结3座塔楼的6层裙房，总面积52,199平方米，其中4层为25,000平方米的商业配套设施；荟萃奢华品牌、会议宴会设施、中西餐饮和现代健身Spa等国际一流设施，自08年7月起，已有BottegaVeneta、Toubillon、Hermes、ErmenegildoZegna、Cartier、GiorgioArmani、Dolce&Gabbana等50多家国际顶尖品牌签约入驻，多个顶尖品牌在此开设中国的旗舰店、专卖店。比如被称为“皇帝的珠宝，珠宝中的皇帝”的卡地亚，率先开设占地三层的中国旗舰店。顶尖时尚的欧洲生活艺术中心景观设计立体化的设计，使建筑物四周的街道植物、裙房屋顶的花园以及室内景观相结合。细腻的处理手法，是国际级设计大师水平的直接体现之一。水景的运用。北京银泰中心的水景设计是点缀性的、立体的，在整体环境设计中起着重要的作用。设计师将中国传统上对水的认识加以艺术化的表现，给人精神慰藉。科技——节能环保北京银泰中心以顶尖的质量标准，刷新了中国建筑八大记录：在中国超高建筑中，首例使用美国航天科技阻尼技术；纯钢结构抗8度地震；幕墙采用多项创新技术、透气隔音；按照国际标准进行全方位声学设计，噪声低于35分贝；室内无菌无尘、恒温恒湿；拥有温暖洁净的生活软水系统；享有超甲级写字楼的顶级通信网络系统