房地产计划运营管理实践

房地产计划运营管理实践知名房地产企业的计划运营管理模式万科：战略管控型——以满足公司战略和经营目标为前提，以关键线路为基础，贯穿整个项目的生命周期的分级管理模式龙湖：完善的多项目计划运营管控模式金地集团：运营管控型模式碧桂园：通过将工程开发过程及与其相关的投资拓展、设计管理、开发报建、招标采购、工程建设、营销管理、物业管理和客户关系等七个板块实现系统化管控为基础，对整个项目的开发过程实现统一的运营监控和管理，实现开发过程在进度、成本和效益上的最优化房地产计划运营管理概述1、什么是房地产计划运营管理？房地产运营是把项目开发作为创造、提供产品和服务的过程。房地产计划运营管理是对项目开发各系统进行设计、运营、评价和改进，对项目开发过程进行计划、组织、实施和监控等一系列管理工作的总称。从本质上来讲，是为了达到房地产项目目标而采取的各种管理手段。房地产计划运营管理概述2、房地产计划运营管理的主要内容计划体系运营体系计划运营管理体系计划管理体系成果管理体系会议决策体系流程管理体系计划体系详述计划管理体系成果管理体系计划体系计划体系详述管理构架计划体系设计计划编制计划的监控预警计划执行的评估考核1、单项目管理阶段——项目制模式：在合适的管理部门设置专门的计划运营岗，赋予合适的职级。2、同城市多项目管理阶段——操作管控型模式：设置专门的运营管理部门，根据部门职责设置岗位。3、多城市多项目管理阶段——操作管控型模式：集团设置运营管理部门，根据部门职责设置岗位，城市设置计划运营岗。4、多城市多项目区域化管理阶段——运营管控型模式：集团设置运营管理部门，城市公司设置运营管理部门。目标层次性可控性匹配性完整性1、与企业的管理思想、战略导向相匹配2、与管控模式相匹配3、与企业管理水平、人员素质相匹配1、覆盖各预定的管理阶段2、覆盖项目开发过程的全部业务活动3、全员参与1、自上而下层级2、逐级细分1、计划的模板及工具2、可参考的工作周期3、适用性方法举例：方法举例：方法2个维度多个层次项目计划体系一级管理计划体系二级三级一、从项目计划维度：1、项目计划编制几点要求：使用专业的计划管理软件由有决策权、有实施计划、有经验者参与编制灵活可控，对各种可能出现的变动制定预防方案一、从项目计划维度：2、项目具体节点计划编制：根据项目开发流程和企业对项目的管理需求分级设置节点一、从项目计划维度：2、项目具体节点计划编制：根据项目开发流程和企业对项目的管理需求分级设置节点一级节点：又称为里程碑节点，是对整体项目进度影响最为明显的节点。一般用于项目运营策划和项目年度开发计划。一般经验20~40个一、从项目计划维度：2、项目具体节点计划编制：根据项目开发流程和企业对项目的管理需求分级设置节点二级节点：是对一级节点的细化，主用于指导部门级的年度和季度开发工作。一般经验80~200个一、从项目计划维度：2、项目具体节点计划编制：根据项目开发流程和企业对项目的管理需求分级设置节点三级节点：往往又被称为专项计划节点，是对二级节点的细化，主用于指具体岗位级别的季度和月度开发工作。一般经验300~600个1、要满足项目总体和各关键节点的要求2、任务分解要落实，能指导具体的工作3、不可漏项4、尽量落实到具体的人5、充分考虑项目的实际情况二、从管理计划维度：1、年度计划编制：关注点：少而精；指标选择以目标为导向；指标应具备可衡量性。2、月度计划编制：关注点：关注经营管理的重点及项目计划的关键节点；关注上下游部门及横向部门间的协调；层次分明；目标明确，标准清晰，及时有效，具有实际的指导意义；灵活可控，对异常变化制定对策。及时跟踪和预警常见的跟踪方式：1、采用计划/运营月报方式进行跟踪2、采用项目月报进行跟踪3、采用考核评估的方式进行跟踪常见预警方式：1、重要关键节点：开工、开盘、竣工备案、入住滞后时间达到30天（15天）的提前3个月（1.5个月）向总经理预警，并提出纠偏措施2、其他关键节点：一般滞后时间达到15天时，分情况分别预警常见的考核方式：1、根据关键节点计划的延误时间进行考核（季度）2、根据关键节点的计划完成率进行考核（季度）3、将关键节点纳入月度计划进行考核（季度）计划体系详述成果标准：指对开发各个环节产生的成果，在结构的完善与合理、内容的全面深入与有效、形势的规范与同一方面作出的统一的规范要求或指导性纲领。阶段性成果举例：运营体系详述运营体系流程管理体系会议决策体系1.形成专业的流程总图包含各关键节点活动及其关联任务2.流程文件的制定及落实包含各阶段流程及各类工作指引的制定、实施及流程完成节点质量控制3.根据需求对流程进行改造关键路线、阶段周期、决策节点的调整目标——通过会议决策体系的管理提升项目关键活动的决策效率常见的运营类会议分类：项目启动会、成果评审会、关键会议决策会、集团运营例会、半年/年度总结会、专题会、项目周例会如何开好会：1、会议前的准备，如谨慎确定参加会议的人员；对各类会议的资料给出定义和要求；根据会议传递的信息选择合适的信息展示形式（PPT、图纸、图表、实物模型等）2、会议中的控制，如主持人的流程控制、对突发情况的处理等3、会后的归纳总结，如会议记录的整理等谢谢观看