搜索
项目名称：项目简称：委托方：证件号码：作业日期：2001年5月15日2001年5月31日估价时点：估价人员：谈通龚明荣报告编号：注册证号：2000015131979701131有效期日：房屋所有权证：土地使用权证：估价对象座落：估价对象四至：房地产用途：建筑面积：土地权属性质：土地等级：土地出让年限：1996年8月24日2066年8月23日土地形状：临街状况：项目基本情况表上海仁达公寓部分房地产抵押价值评估报告陈伟耀先生估价对象概况1.房地产概况2.房地产权利状况估价对象为权利人叶鸿林、林春海于一九九九年二月向上海仁达房地产开发有限公司购进的内销商品房。截止到估价时点，估价对象合法权利文件只有签订的上海市内销商品房预售合同，预售许可证编号：沪房地（96）内预字0004号，还未办理上海市房地产权证。根据估价方向上海市房屋土地管理局有关部门查询结果和委托方的承诺，委估的上海仁达公寓部分房地产（47套，建筑面积6992.42平方米）不存在抵押权、担保权、租赁权、地上地下权等他项权利，其房地产权利人为叶鸿林、林春海（其中仁达公寓D、E座24套为权利人叶鸿林所有；仁达公寓A上海市长宁区平武路36号内东临江苏路、华山路，南依平武路，西近番禺路，北靠延安西路住宅国有出让土地3.房地产利用现状仁达公寓位于上海市长宁区东部繁华地段，它由一幢总高二十五层的公寓和地下车库组成。整幢公寓已于一九九八年竣工投入使用，现该公寓的物业已基本出售。目前，由专业物业管理公司提供全面现代化的管理。估价对象现处于空置状态。4.建筑物和地上定着物状况上海仁达公寓为钢筋混凝土剪力墙结构，总高二十五层的公寓，1996年开始建造，1998年竣工投入使用。房型为三室二厅二卫、二室二厅一卫，一层五单元，层高2.8米，总高70米。仁达公寓部分房地产（47套），A座有17套，房型为三室二厅二卫；B座有2套，房型为三室二厅二卫；C座有4套，房型为二室二厅一卫；D座有9套，房型为三室二厅二卫；E座有15套，房型为三室二厅二卫，均已装修，总计建筑面积6992.42平方米。估价对象位于上海市市中心的成熟区域，市政基础设施十分齐全，已具备了“七通一平”的条件。5.市政基础设施条件备注：上海仁达公寓每张工作表保护密码均为数字1本模板由金百汇软件工作室（廖洪义）制作。2001年5月18日如转载请保留原作者信息2002年5月17日本模板根据《2002房地产估价报告精选》报告二：上海仁达公寓部分房地产抵押价值评估报告资料制作6,992.42上海市四级矩形一面临街项目基本情况表估价对象概况1.房地产概况2.房地产权利状况估价对象为权利人叶鸿林、林春海于一九九九年二月向上海仁达房地产开发有限公司购进的内销商品房。截止到估价时点，估价对象合法权利文件只有签订的上海市内销商品房预售合同，预售许可证编号：沪房地（96）内预字0004号，还未办理上海市房地产权证。根据估价方向上海市房屋土地管理局有关部门查询结果和委托方的承诺，委估的上海仁达公寓部分房地产（47套，建筑面积6992.42平方米）不存在抵押权、担保权、租赁权、地上地下权等他项权利，其房地产权利人为叶鸿林、林春海（其中仁达公寓D、E座24套为权利人叶鸿林所有；仁达公寓A上海市长宁区平武路36号内东临江苏路、华山路，南依平武路，西近番禺路，北靠延安西路3.房地产利用现状仁达公寓位于上海市长宁区东部繁华地段，它由一幢总高二十五层的公寓和地下车库组成。整幢公寓已于一九九八年竣工投入使用，现该公寓的物业已基本出售。目前，由专业物业管理公司提供全面现代化的管理。估价对象现处于空置状态。4.建筑物和地上定着物状况上海仁达公寓为钢筋混凝土剪力墙结构，总高二十五层的公寓，1996年开始建造，1998年竣工投入使用。房型为三室二厅二卫、二室二厅一卫，一层五单元，层高2.8米，总高70米。仁达公寓部分房地产（47套），A座有17套，房型为三室二厅二卫；B座有2套，房型为三室二厅二卫；C座有4套，房型为二室二厅一卫；D座有9套，房型为三室二厅二卫；E座有15套，房型为三室二厅二卫，均已装修，总计建筑面积6992.42平方米。估价对象位于上海市市中心的成熟区域，市政基础设施十分齐全，已具备了“七通一平”的条件。5.市政基础设施条件ABC估价对象佳信都市花园盛源大厦延和大厦仁达公寓延安西路番禹路口番禺路5号番禺路37弄7号平武路36号2000.12001.52001.52001.5市场价市场价市场价市场价5,4005,5005,200待求商服繁华度与估价对象位于同一区域，商服繁华度相同与估价对象位于同一区域，商服繁华度相同与估价对象位于同一区域，商服繁华度相同位于市中心，靠近徐家汇、较繁华景观与估价对象相同与估价对象相同与估价对象相同较好交通条件与估价对象相同与估价对象相同与估价对象相同靠近延安西路高架桥，多条公交线路，交通方便。区域环境与估价对象一致与估价对象一致与估价对象一致位于长宁区东部高档住宅区，区域环境良好基础设施与估价对象一致与估价对象一致与估价对象一致七通结构钢混钢混钢混钢混房型房型结构设计较好，功能与估价对象一致。房型结构设计比估价对象稍差。房型结构设计比估价对象差。房型结构设计较好。建筑装修毛胚房毛胚房毛胚房装修成新状况全新全新全新全新朝向与估价对象相同与估价对象相同与估价对象相同整座房屋朝南市场比较法-各因素条件说明表区域因素个别因素交易价格估价对象及可比实例比较因素坐落交易日期交易情况ABC估价对象佳信都市花园盛源大厦延和大厦仁达公寓99100100100100100100100商服繁华度100100100100景观100100100100交通条件100100100100区域环境100100100100基础设施100100100100结构100100100100房型1009998100建筑装修929292100成新状况100100100100朝向100100100100市场比较法-各因素条件指标表房地产名称个别因素交易日期交易情况区域因素ABC佳信都市花园盛源大厦仁达公寓54005500520099/100100/100100/100100/100100/100100/100商服繁华度100/100100/100100/100景观100/100100/100100/100交通条件100/100100/100100/100区域环境100/100100/100100/100基础设施100/100100/100100/100结构100/100100/100100/100房型100/100100/99100/98建筑装修100/92100/92100/92成新状况100/100100/100100/100朝向100/100100/100100/1005,8116,0395,7681/31/31/35,872市场比较法-因素比较修正系数表房地产名称交易价格(5,811+6,039+5,768)÷3=5,872交易日期比准价格交易情况区域因素个别因素修正价格权重值单位租金(元/㎡.日)出租率(%)年毛租金收入数值重置单价2,000使用年限70年折旧费28.57项目取费比例取值（1）营业税及附加5.565%36.56（2）房产税12%78.84（3）管理费5%32.85（4）维修费45%12.86（5）保险费0.20%4.00（6）水电费1653.年净收益491.89657－165.1091928571434.资本化利率6%3.5%＋2.5%＝6%5.收益年限6670－4＝666.单位价值6,017收益法说明按照年毛租金收入的5.565%计算；按照年毛租金收入的12%计算；1.8075%6571.80元/天.㎡×365×75%＝493元/年.㎡1.收入2.年总费用小计(取整）492×75%/6%×[1－1/(1＋6%)66]=6,017P=A/r[1-1/(1+r)n]式中:P---评估值A---年金r---资本化率n---收益年限按照一般惯例以年毛租金收入的5%计算；按市场一般惯例取年折旧费的45%按市场一般惯例为重置价值的2‰；由租赁方承担，本次取值零。市场法单价5,872权重50%收益法单价6,017权重50%评估单价5,945计算式取整(拾元)5,940评估结果41,534,975计算式取整(万元)41,530,000项目面积(M2)市场价值(万元)市场单价(元/M2)扣减税费(万元)抵押价值(万元)抵押单价(元/M2)备注住宅6,992.424,1535,940334.343,818.665,461合计6,992.424,153/334.343,818.66/0.05%1.50%税费金额20,9772,263,385415,300(2)营业税及附加(3)土地增值税35.450%房地产抵押价值(大写金额)叁仟捌佰壹拾捌万陆仟陆佰贰拾贰元柒角肆分(￥3818.662274万)相关税费(大写金额)叁佰叁拾肆万叁仟叁佰柒拾柒元贰角陆分(￥334.337726万)(4)印花税41,530,000房地产评估价值的确定假定实现抵押权时应支付交纳的相关税费税费扣减项目计算基数税费比率(1)手续费5,872×50%＋6,017×50%=5,9455,940元/平方米×6992.42平方米=41,534,975取334.337726万元小计20,765622,950抵押单价(大写金额)伍仟肆佰陆拾壹万壹仟肆佰伍拾肆元陆角整3,343,377合计市场单价(大写金额)伍仟玖佰肆拾万元整评估结果汇总表1.00%房地产评估价值(大写金额)肆仟壹佰伍拾叁万元整房地产抵押价值(5)个人所得税6,992.4241,530,00041,530,00041,530,000