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成都置信实业有限公司CHENGDUZHIXININDUSTRIALCO.,LTD.1目录第一章、项目概况介绍一、项目概述二、项目背景介绍三、项目的整体运作思路和整体规划四、“香蜜湖”项目实施的意义和必要性第二章成都市房地产市场分析一、成都房地产市场整体状况二、市场分析三、成都房地产的发展趋势第三章项目分析一、项目的开发经营模式分析二、项目开发条件分析三、项目的优势分析四、项目的组织架构第四章项目具体实施方案一、住宅房开发方案二、市政配套建筑及设施的设置方案第五章项目的营销方案一、市场细分和市场定位二、目标客户群体三、目标市场容量分析四、营销策略成都置信实业有限公司CHENGDUZHIXININDUSTRIALCO.,LTD.2第六章项目的投资分析一、投资估算二、资金筹措与安排三、投资收益估算四、项目的现金流量表五、项目的投资分析六、财务综合评价第七章项目的风险规避和控制措施第八章项目综合评述成都置信实业有限公司CHENGDUZHIXININDUSTRIALCO.,LTD.3置信新津香蜜湖项目可行性研究报告前言随着房地产市场竞争日益激烈，政府对土地资源配给方式的重大变更，房地产行业逐渐打破原有的开发思路，力求寻找新的开发理念。一方面，城市土地实行公开拍卖，不但使土地成本提高，也使作为房地产开发基本要素的土地成为更加稀缺的资源；另一方面，随着地区经济的持续发展、交通条件和工具的改进、城市边界的扩大以及市民对居住环境要求的进一步提高，使得郊区的项目开发条件进一步趋于成熟。目前，为顺应市场发展的趋势，国内不少经济发达城市的开发商，已率先兴起了围绕中心城市的新市镇（NEWTOWM）开发。新津香蜜湖生态住宅公园开发项目（下简称本项目）正是在这一市场契机下，在借鉴NEWTOWM开发模式的基础上，注入环境、生态和可持续开发理念，提炼出一套新型的房地产开发模式。为了充分地对本项目进行论证，进而能更好地实施本项目，本报告首先对项目概况、本地房地产市场的调查与分析进行介绍，并进一步从项目的整体开发思路、项目分析、项目的具体实施方案、项目的营销方案，以及项目的投资收益分析、风险控制等几个方面，对项目进行综合的可行性论述。成都置信实业有限公司CHENGDUZHIXININDUSTRIALCO.,LTD.4第一章、项目概况介绍一、项目概述1、项目名称：置信新津香蜜湖生态住宅公园开发项目2、项目选址：成都市新津县邓双镇3、项目用地：约4600亩（不含公园的2000亩用地）4、项目投资：动态总投资约23.2亿（不含城市公园的投资）5、承办主体：新津县政府与具备实力的企业合作开发6、合作方式：可以通过联合开发，共同投资的方式；也可以由新津县政府通过招标，将项目交由具备相应实力的大企业全面开发的方式。7、建筑面积：约114万平米8、建设周期：约8—10年9、资金筹措：与成都地区的大企业、大财团合作，以自有资金结合银行抵押贷款的方式。其中自有资金投入约2亿元，银行抵押贷款约3个亿作为项目的启动资金。8、开发方式：采用分阶段滚动式开发的模式。先以自有资金交纳土地费用，并建设园区内的道路、水电、通讯、天然气等基础配套设施；以银行抵押贷款开展园林工程改造，修建分时度假酒店和首期商品住宅房，以产权式酒店及商品住宅房的销售收入，作为项目下一期开发的滚动资金。9、发展目标：城市公园的建造和香蜜湖大社区的开发，将形成一个拥有3万人口，可供观光旅游、休闲娱乐、居家度假的小型生态城市。10、经济效益：从直接的经济效益来看，本项目从2003年起，按十年的开发期计算，年平均投资收益率达到40.5%，投资回收期7.5年，属投资回收期较短的投资项目，项目的投成都置信实业有限公司CHENGDUZHIXININDUSTRIALCO.,LTD.5资内部收益率38.5%，处在非常高的水平；是一个有着良好经济效益的项目。从间接的经济效益来看，本项目的实施，将促使周边土地的全面增值。11、社会效益：按照整个香蜜湖的修建规划，本项目的启动将带动房地产、旅游、建筑、通讯、交通等20余个相关行业，项目的实施预计可以为新津县提供3000—4000人就业机会，在整个开发期内累计可实现税金6.4亿元，可带动新津县国民生产总值（GDP）在现有基础上增长3.2%。二、项目背景介绍在西部大开发以及WTO的背景支持下，随着成都市城市向东向南发展和“五路一桥”等一系列重点基建工程的迅速推进，顺应四川省优先发展“成都一个特大的城市，绵阳一个大城市，德阳、彭州、邛崃等十个中等城市”的成都平原都市群发展战略，成都市十四个郊区（市）县将以集约化、规模化发展的方式形成包围成都市中心区域的环状生态绿化走廊带。2001年成都郊区（市）县的城市建设及房地产业的开发达到前所未有的壮阔：金堂县启动“东方第一水城”，新都县计划打造一座3平方公里的新城，邛崃市提出“东方波尔多、天府五彩城”的城市形象定位，都江堰以其世界自然、文化遗产构建成都市后花园，华阳、龙泉则将其溶入成都市主城区共谋发展等等。继成都市“周边城市建设暨房地产展示交易会”之后，双流、温江、新津、邛崃、崇州、彭州、金堂、都江堰等先后召开房交会，华阳的“亲水”住宅、都江堰的“旅游”地产、龙泉的“山水”“桃花”别墅、温江的生态居家等，都随着郊县城市化进程的加快，以及政府出台的一系列优惠政策措施，共同推动着郊县房地产业的发展。与此同时，2001年7月1日土地实行公开拍卖和8月12日政府出台的《成都市土地级别与基准地价》的施行，直接波及到土地出让金和土地拍卖价格，这将使得城市内的开发将变的更加艰难，同时也将预示着郊区大盘时代的到来。本项目正是在此市场契机下，以国家的产业政策为指导，以市场发展趋成都置信实业有限公司CHENGDUZHIXININDUSTRIALCO.,LTD.6势为导向，以可持续发展为目标，充分发挥自身资源优势，利用市场机会，采用新市镇（NEWTOWN）的开发模式，力求打造一座新型生态卫星城。以此带动整个新津经济的发展。三、项目的整体运作思路和整体规划（一）整体运作思路置信香蜜湖项目的整体运作思路可概括如下：1、兴建城市公园，打造旅游地产项目前期的开发将修建集休闲、度假、购物、娱乐、运动、演出、大型活动等功能为一体的城市公园，通过城市公园聚集人气，完成土地资源的再加工，在此基础上打造旅游地产，创造综合性的旅游经营收益，为整个项目产出持续稳定的现金流。2、以旅游地产的开发带动住宅房产开发通过城市公园的兴建，营造出整个香蜜湖景区的生态环境，聚集充分的人气，在此基础上，再分期进行住宅房产的开发。形成由旅游地产带动住宅房产开发的局面。由于项目所在地距城南高档社区仅15分钟车程，其住宅开发势必纳入城南高档社区范畴，并以其大规模的别墅体系成为城南社区的有益补充，借此打造出新的城南高档社区。3、打造新型生态城市—花园城市和森林城市置信香蜜湖的开发理念已经不是停留在原有的营造小环境的开发理念上，而是上升到将整个开发项目融入到整个自然生态的大环境中，在保护原有的生态环境不受破坏的基础上，同时对小环境进行精心的梳理调整，是真正意义上的可持续发展理念。更进一步说置信香蜜湖项目的开发是开发商在扩大城市边界，将政府在城市建设中的部分职能商品化，最终打造出一个新型的生态城市。在此意义上，本项目的开发理念，是超越传统房地产开发行为更高层次的理念。本项目规划整体开发周期为10年，开发面积为114万平米，项目开发采用分阶段滚动开发的方式，以自有资金作为项目的启动资金，并申请一定的银行贷款，整个将充分运用资本运营进行杠杆开发，以合理的分段模式，控制开发节奏，保证整个项目资金运行的顺畅。成都置信实业有限公司CHENGDUZHIXININDUSTRIALCO.,LTD.7（二）项目整体规划本项目总占地6600亩，主要由两大部分组成：公园区和住宅区。其中，公园区经营性项目占地2000亩，占总土地面积的30%住宅区项目占地4600亩，占总土地面积的70%。住宅区又分为：商业住宅区占地2600亩，占住宅区总土地面积的57%观赏性园林绿地等占地2000亩，占住宅区总土地面积的43%现将具体的规划（公园区规划详见《城市公园可行性报告》，此处不再赘述）分述如下：1、商品住宅区规划香蜜湖项目商品住宅房开发规划项目占地面积建筑面积双复式住宅465亩22万平米花园洋房800亩32万平米联排别墅935亩26万平米独立别墅400亩12万平米产权式酒店200亩10万平米合计2600亩112万平米2、配套服务区规划项目配套服务建筑及设施规划类别占地面积建筑面积国际幼稚园20亩0．1万平米双语学校（含中学和小学）40亩0．5万平米医院30亩0．4万平米污水和垃圾处理厂30亩0．2万平米成都置信实业有限公司CHENGDUZHIXININDUSTRIALCO.,LTD.8景区行政管理中心（含派出所、消防中心等机构）40亩0．8万平米3、土地规划本项目总用地面积为6600亩，除开2000亩的公园用地，住宅开发区用地总计4600亩。由于受国家有关土地管理法规的限制，无法在短期内完成全部征地工作，因此，在开发用地上，拟采用分期征地、征地与租地相结合的方式，其具体如下：a)2002年申请征用土地1000亩，作为项目首期开发用地，主要用于办公综合楼、产权式酒店等项目配套建筑的修建。其具体规划为：办公综合区征地面积100亩产权式酒店征地面积200亩商品房开发区征地面积500亩购物中心区征地面积150亩其他零星建筑征地面积50亩其中中国城项目占地400亩b)公园用地主要采用先租赁后征用的形式，只对其中少量地面建筑部分进行征地。c)自2003年—2012年，每年申请征地500亩，每年的房地产开发按照征地的进度进行相应的规划。开发的原则为：先完善基础配套设施及配套建筑，其次开发商用住宅，最后再进行民用住宅房的开发。d)园林改造和观赏性绿地的征用，排在商业性建筑用地之后，可根据园林工程的进度，分配征地的指标。e)各类型开发区域每年征地指标的分配比例大致为：市政建筑用地30%商业用住宅区用地20%民用住宅用地30%配套服务区用地10%成都置信实业有限公司CHENGDUZHIXININDUSTRIALCO.,LTD.9公园内商用建筑用地10%4、项目的总体开发进度大致如下：香蜜湖生态住宅区开发阶段表阶段时间内容第一阶段2002年—2004年1、完成征地、园区规划设计；2、项目论证和确定；3、园区内道路、管网等基础建设；4、城市公园的开发和经营准备工作。5、中国城开发建设第二阶段2005年—2006年1、完成城市公园第一期工程的开发；（华夏水系文化观光区）2、公园的对外开放和经营；3、产权式酒店的开发与销售；4、小户型、花园洋房的开发和销售；5、城市配套建筑的修建。第三阶段2007年—2009年1、城市公园第二期开发和对外开放（运动乐园和水上乐园）；2、完成幼儿园、学校、污水处理厂等市政配套设施的建设；3、花园洋房、联体别墅、中式花园、别墅的开发。第四阶段2010年—2012年1、城市公园第三期开发和对外开放（有水休闲乐园）2、花园洋房、联体别墅、中式花园、别墅的开发成都置信实业有限公司CHENGDUZHIXININDUSTRIALCO.,LTD.103、完善整个开发区的交通、行政管理设施，实现开发区的全面正常运转。四、“香蜜湖”项目实施的意义和必要性1、改善成都生态环境，建立都市后花园生态环境是人类社会赖以生存发展的物质基础，是实现可持续发展的客观条件。中心城市近郊区不仅具有为市区提供生鲜食品的生产性功能，并且具有保护城市生态和景观环境，为市民提供绿色休闲场所及至避灾减害的功能。改革开放二十年来，成都经济社会不断发展，综合实力明显增强，但同时，城市人口急剧膨胀，人均公共绿化面积仅为3平方米，位居全国大城市中最低之列。工业“三废”排放量加大，造成严重的大气污染和强烈的“热岛效应”。由此可见，改善空气质量，优化城市居住环境已迫在眉睫。本项目的规划建设不仅能满足大城市大市场需求，而且还能改善城市近郊生态环境，为改善城市居民的生活质量起到积极作用。可以说，本项目