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目录第一章项目总论第二章市场调查及需求预测第三章建设条件第四章工程规划设计方案第五章投资估算第六章项目实施进度计划第七章资金筹措及用款计划第八章经济分析第九章结论11项目总论项目概要1.1.1项目名称本项目暂定名称为XXXXXXXXX。1.1.2项目承办单位本项目由XXXXXXX房地产开发集团有限公司开发承办。公司董事长为XXX，总经理为XXX，本项目由XXX总经理总负责。1.1.3项目主管部门本项目行政主管部门为XX市XX区人民政府，X市建委及其它房地产开发项目管理的有关部门，项目投资经营主体为XXXXX房地产开发有限公司。1.1.4项目拟建地点本项目建设用地位XXXX市东南，XXXX市XXXX区XXXX村与XXXX村交界地段。该建设场地属XX市XX区管辖。1.1.5项目用地概况本项目建设用地面积为50.31公顷，部分为耕地,部分为荒地。场地内有零星农用蔬菜大棚,场地基本平整,自然坡度为0.20-0.30%。1.1.6项目可行性研究概况本项目可行性研究由XXXX房地产开发有限公司及XXXX建筑设计院共同承担。可行性研究的依据为国家现行工程规划建设法规及规范、计划开发土地的合同及权证文件。拟建场地基础技术资料，市场调查资料，政府有关主管部门指令，批准文件以及国家相关的法律法规。可行性研究的主要内容包括：投资开发项目的工程建设方案、开发总投资估算、市场调查结果及分析、投资效益分析等诸多方面研究，并得出此次投资开发项目是否可行的研究结论。2项目背景1.2.1项目提出背景本项目为XXXX房地产开发项目中的一项。市、区两级政府按照“十七大”指出“努力使2全体人民学有所教，劳有所得，病有所医，老有所养。”的精神和XXXX市及XXX区经济发展的需要，市，区两级政府决定委托XXXX房地产开发有限公司建设大型以老年公寓为中心的综合居住社区。该项目目前已完成土地征购，现在进入项目策划及前期工作。鉴于市区两级政府尽早开工的要求，目前基建项目已进入项目立项审批，工程详细规划设计等项工作，整个项目计划2008年初开工建设，五年内全部完成并交付使用。1.2.2承建投资方式本项目由XXXX房地产公司独家承担投资风险，独家筹措资金开发建设。投资方式全部为现金投入，资金筹措通过自有资金投入，银行信贷及商品房屋预售三条渠道解决。1.2.3承建单位背景XXXX集团下设XXXX房地产开发公司、XXXX建筑安装工程公司、XXXX物业管理有限责任公司、XXXX农牧林综合开发有限责任公司及XXXX宾馆有限责任公司。XX集团注册资本金为人民币￥2亿元，年可完成房地产开发建设投资额为人民币￥3亿元。年开发及施工能力为100万平方米。第二章市场调查及需求预测1.XXXX市房地产形势1.1经济适用房情况经济适用房建设力度加大，1-9月XXXX市在房地产开发投资中，经济适用房投资增长迅速，比重加大，完成投资36778万元，比上年增长287.5%，占商品住宅投资的比重为7.56%，比上年提高了4.02个百分点，是XXXX市历史上对经济适用房投资最多的一年。1-9月经济适用房施工面积为114.38万平方米，与上年同比增长196.6%；占住宅施工面积的13.85%，比上年提高3.59个百分点。在施工面积中新开工面积6.36万平方米，与上年同比下降58.4%；竣工面积14.53万平方米，与上年同比增长69.54%。1-9月，XXXX市经济适用房实际销售面积1.45万平方米，与上年同比下降78.86％；（去年重点解决旧城区拆迁改造安置用房量大），空置一年以上面积0.95万平方米，与上年同比下降了48.9％。1.2房地产开发投资情况1.2.1完成投资情况1-9月XXXX市完成房地产开发投资63.1亿，比去年同期增长65.18%，比上月增长61%。其中，商品房建设投资48.68亿元，占完成房地产开发投资的77.15％，比去年同期增长376.3%；1.2.2投资用途构成1-9月，XXXX市房地产投资构成为：住宅48.68亿元，占房地产投资的77.14%，比去年同期增加6.93个百分点；办公楼2.31亿元，占房地产投资的3.66%；商业营业用房9.81亿元，占房地产投资的15.54%；其他2.31亿元，占房地产投资的3.65%，比去年同期分别增长17.85%、56.96%和下降了27.1%；新增固定资产27.37亿元，比去年同期增加23.28亿元。1.2.3当年资金到位情况1-9月，XXXX市房地产开发当年到位资金757668万元，比上年同期增长85.67%。从资金来源情况看，国内贷款79035万元，占到位资金的10.43%；企业自筹资金382914万元，占到位资金的50.4%；其他资金292519万元，占到位资金的38.61%；利用外资占到位资金的0.42%。国内贷款和自筹资金比去年同期分别下降2.92和11.11个百分点，其他资金增长幅度较大为13.63%。与上年同比国内贷款增长112%；利用外资增长100%；自筹资金增长52.2%；其他资金增长186.81%。1.3土地供应情况1-9月，土地开发投资2.57亿元，与上年同比增长6.53%；购置土地费10.98亿元，与上年同比下降15.46%。1-9月完成开发土地面积140.35万平方米，购置土地面积134.34万平方米，待开发土地面积298.17万平方米。与上年同比完成开发土地面积和购置土地面积分别减少10.41和121.64万平方米，待开发土地面积增长92.02万平方米。（表1）表12007年9月与2006年9月土地供应增长情况单位：万平方米2007年9月2006年9月2007年比2006年增减本年完成开发土地面积140.35150.76-10.41待开发土地面积298.17206.1592.02本年购置土地面积134.34255.98-121.641.4商品房施工、新开工及竣工情况1-9月，XXXX市房屋施工面积为1112.56万平方米，与上年同比增长93.15%。其中，商品4住宅施工面积为825.95万平方米，占施工面积的74.24%，与上年同比增长119.74%；办公楼、商业营业用房和其他用房施工面积分别为62.74、170和53.87万平方米，与上年同比分别增长23.33%、41.37%和85.63%。1-9月，在商品房施工面积中新开工面积255.15万平方米，与上年同比下降20.26%。其中，商品住宅为225.13万平方米，与上年同比下降12.93%；办公楼、商业营业用房和其他用房分别为8.34、12.78和8.89万平方米，与上年同比办公楼增长77%，商业营业用房和其他用房分别下降72.18%和17.76%。1-9月商品房竣工面积159.97万平方米，与上年同比增长278.54%。其中，商品住宅竣工面积为106.65万平方米，与上年同比增长282.4%；办公楼、商业营业用房和其他用房分别为21.97、24.25和7.09万平方米，与上年同比分别增长1404.79%、106.03%和521.93%。（表2）表22007年9月、2006年9月房屋施工、新开工、竣工情况施工、竣工房屋面积及竣工价值施工面积（万平方米）新开工（万平方米）竣工面积（万平方米）2007年9月2006年9月2007年9月2006年9月2007年9月2006年9月房屋建筑面积合计1112.56576.02255.15319.98159.9742.26按用途分：1、住宅825.95375.87225.13258.55106.6527.892、办公楼62.7450.878.344.6921.971.463、商业营业用房170120.2512.7845.9324.2511.774、其他53.8729.028.8910.817.091.141.5房屋销售情况1-9月，XXXX市商品房实际销售面积63.42万平方米，与上年同比增长1.63％，与1-8月相比增长18.65%。其中，商品住宅销售面积48.45万平方米，同比增长7.1％，与1-8月相比增长20.37%。商品房竣工面积比销售面积多96.55万平方米；商品住宅竣工面积比销售面积多58.2万平方米。与1-8月相比，商品房销售面积增加9.97万平方米；商品住宅销售面积增加8.2万平方米；5办公楼实际销售面积增加0.77万平方米；商业营业用房实际销售面积增加0.92万平方米；其他用房销售面积增加0.03万平方米。1.6商品房空置面积截至9月底，商品房空置一年以上面积为29万平方米，与去年同比增长2.69%，与8月底相比增加了5.48万平方米。其中，商品住宅空置一年以上面积14.04万平方米，占商品房空置面积的48.41％；同比增长了30.56%；办公用房空置一年以上面积4.83万平方米，占商品房空置面积的16.66％；同比下降了37%；商业营业用房空置一年以上面积8.81万平方米，占商品房空置面积的32.58％；同比增长了3.16%；其他用房空置一年以上面积1.32万平方米，占商品房空置面积的4.55％，同比增长了7.3%。2．销售价格根据XXXX市场状况及XXXX集团近几年来各小区，各种等级和功能房屋的销售经验综合分析，本项目拟建房屋价格确定如下：经济适用住宅销售价格:2000元/米2老年公寓销售价格:3000元/米2多层商品住宅销售价格:3000元/米2高层商品住宅销售价格:4000元/米2商业建筑销售价格:6000元/米2学校幼儿园假定出让价格：2500元/米23建设条件3.1建设条件3.1.1场地条件XXXX工程建设场地基本平整，场地南北长度约1000米,东西长度约500米,场地北高南低,自然坡度基本在0.3‰范围内，场地东为拟建20M红线的规划路，场地南为拟建40M红线的世纪十路，场地西为100M红线的二环路，场地北为拟建40M红线的滨河路及拟建20M红线的党校北路，拟建24M红线的党校南路东西向横穿地块，场地内无应拆除的建筑物及构筑物。工程建设场地紧临城市主干道，项目建成后交通将极为便捷。63.1.2供水条件本项目供水水源为城市自来水供水管网，目前二环路已建成自来水城市管道，建设时及建成后可直接接入使用。3.1.3污水排放条件本项目建设时及建成后所排放污水为生活污水，生活污水经化粪池处理后直接排入城市污水管道。在已建成设有城市污水排水管道可供污水排放使用。3.1.4雨水排放条件本项目不设雨水排水管网系统，雨水利用地面坡度排至小区道路，而后排向城市道路，由城市道路雨水收集系统汇入城市雨水管网。3.1.5供热条件本项目利用城市集中供热系统做为热源，目前二环路已铺设有热力二期供热管道可以使用。3.1.6燃气供应条件本项目以天然气做为居民生活燃料，地域内拟建规划道路将设有天然气管道，可直接入户使用。3.1.7供电、电讯条件本项目利用城市高压供电系统供电，目前项目周边及区内的城市道路城市高压电缆均已建成，本社区设开闭所一座，高压电网经箱式变压器降压后直接进入用户。城市通讯及宽带网情况大致相同。4工程规划设计方案4.1工程规划4.1.1规划布局XXXX四季居住社区是一个综合居住社区，社区内兼有老年公寓及为老年公寓提供医疗保健服务的配套设施、学校、幼儿园、商业建筑、经济适用住宅和商品住宅用房。根据巨华居雅四季居住社区详细规划设计要求，该区段主要为住宅建筑，结合城市商业布局，临街布置商业建筑，其主要功能为餐饮、商品零售及服务行业。4.1.2给水工程规划巨华居雅四季居住社区工程设计供水量为8000M3/日7设计每小时最高用水量为670M3/时给水管道采用PPR给水塑料管道，直埋敷设，采用树枝状管网供水。高层建筑高层部分另网供水。4.1.3热力工程规划XXXX四季居住社区工程供热总负荷为82.60MW。利用城市热力管网做为热源，设换热站二座，室外管线采用无缝钢管，硬聚氨脂发泡塑料保温，硬塑料套筒保护套，直埋敷设。4.1.4电气工程规划本项目用电总负荷47200KW，由城市高压网直接引入，经箱式变压器降压后入各楼。4.1.5通信工程规划固定电话配置标准按60线/百人标准配置，通信线路包括电信业务，数据通信，移动通