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——发行组XXX2018年08月24日房地产融资历史、现状、未来趋势1.中国房地产市场发展的历史2.什么是房地产融资？3.房地产融资的历史4.房地产融资的现状5.房地产融资的未来趋势目录中国房地产市场发展的历史Part01一、中国房地产市场发展的历史1、第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月，北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点（郑州、沙市、常州、四平）。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。一、中国房地产市场发展的历史2、第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。3、第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。4、第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段（2003年以来）2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。最早是1978年，至今已经走过了40年历史。一、中国房地产市场发展的历史小结：1、第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）2、第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）3、第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）4、第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段（2003年以来）什么是房地产融资？Part021、房地产融资广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发，流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资，融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集，运用和清算。狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。房地产属于资金密集型产业，一个企业的资金链条将是决定未来成败的关键。二、什么是房地产融资？2、房地产融资的主要方式自己搞：自有资金、预收房款、建设单位垫资；外部搞：银行贷款、房地产信托融资（REITs）、上市融资、债券融资、私募基金融资、项目股权出让融资（明股实债）、售后回买、售后回租、组合融资、海外融资、项目股权融资、商业抵押担保证券（CMBS）；合作搞：联合开发-开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种融资方式，适用于大型商业项目的开发。找钱！1、银行贷款：一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱，可细分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。一般此类银行贷款需要完成“432”，即“四证齐全、30%资本金、二级开发资质”，基本来说需要受托支付、土地抵押、在建工程抵押、担保等增信条件。二、什么是房地产融资？2、房地产信托融资（REITs）：现阶段信托产品主要有两种模式：一种是信托投资公司直接对房地产项目投资，另一种模式是债权融资。相对银行贷款而言房地产信托计划的融资具有募集资金灵活方便、审批速度快、及资金利率可灵活调整等优势，劣势是信托融资的成本一般偏高。但是信托由分单一信托和集合信托两种，集合信托成本要稍高于单一信托。信托的放款条件也要求432但其他条件要比银行贷款宽松，比如对抵押物的要求、对还款来源的要求等。3、项目股权出让融资（明股实债）：指企业将自身拥有的项目全部股权或者部分出让给其他公司，以此获得项目继续投资或公司生存所需的资金。以出售项目股权来换取资金的融资方式，对于大多数的房地产企业来说都具有实践意义，尤其是对资金饥渴、债券关系简单的中小房地产企业。举例：万科以31亿元收购广州原新光城市花园项目100%股权；我们的风云国能二号产品。不过，对于一般持续经营性的公司，不到万不得已，公司的所有者不会选择此种方式。4、组合融资：介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，组合夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股。常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。房地产融资的历史Part031、房地产融资的历史总述：总的来说，房地产融资经历了：“股权为主”-“非标兴起”-“定增重启”-“债券放量”-“回归信托、贷款”的变迁过程。2006年前，也就是1978-2005年属于摸索阶段，各种宏观调控政策频出。2006-2009年，IPO、股票增发是主要的融资渠道。2009年底，温家宝总理提出“国四条”，股权融资受限，非标兴起。2010年证监会叫停房地产企业股权融资，境内房地产IPO基本停滞。【从2010年至今，只有2家房地产企业在2015年12月成功在A股上市（招商蛇口融资481亿元，新城控股融资53亿元，合计融资534亿元）。在境内IPO受阻的情况下，其他房地产企业只能通过港股等境外市场上市（2013年旭辉控股、新城发展、金伦天地等一批房地产企业赴港股上市），或者在A股借壳上市（如2015年湖北金环、绿地控股）。截至2017年5月，沪深交易所共有147家房地产上市企业。】2014年后，在市场调控作用下，房地产非标再次被重启的定增所取代。2015年初证监会颁布公司债新政，公司债发行主体扩容，政策放松下的房企纷纷放量发行，债券融资在2015-2016年增长迅速。2017年以来，房地产企业融资收紧，房地产企业信用债发行缩量75%，重新回归银行贷款和房地产信托。三、房地产融资的历史房地产融资的现状Part04四、房地产融资的现状——2018监管新形势2017年10月打破刚性兑付规范资金池，禁止期限错产品结构更简单（公募、开放式私募等4类产品不得进行份额分级；可分级产品分级比例最高为3:1，不得对优先级提供保本保收益；多层嵌套和通道被消除；2018年4月2018年1月下旬2018年1月上旬2017年11月十九大一行三会统一发布资管新规征求意见稿今后整个趋势是金融监管会越来越严银监会商业银行委贷管理办法不得接受受托管理的他人资金发放委托贷款对委托贷款的资金来源、资金用途等进行规范基金业协会私募投资基金备案须知禁止通过委贷、信托贷款或者通过特殊目的载体、投资类企业等从事借贷活动2月12日起，协会不再办理不属于私募投资范围的产品申请明确非标债权认定禁止资金池业务破刚兑，实现净值转型消除多层嵌套限制通道人行、银保监、证监会资管新规正式落地房地产融资的未来趋势Part05五、房地产融资的未来趋势五、房地产融资的未来趋势1、房地产市场的角度：一二三线城市的房价，肯定是会抑制的。一二三线城市的房地产建设，肯定是会继续进行的。（1、中国人有了钱就喜欢建房或换新房；2、中国工程的质量不敢恭维，尤其近年来各大房地产巨头为了抢占市场，所造的房子质量，更是有水分在其中）2、政府政策的角度：抑制房地产的政策会出，抑制房地产融资渠道等合规问题的政策会出。但是2019-2021，将是房地产企业信用债的偿还高峰期。2017-2019年房地产企业信用债偿还额几乎成倍增长，偿还额分别为1333亿元、2250亿元和4405亿元。2019-2021年将迎来房地产企业信用债的偿还高峰，每年偿还额高达4000-5000亿元。【数据来源：WIND，民生证券研究院】THANKS谢谢观赏！XXXX2018年08月24日