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1房地产经营与管理第一章房地产经营管理概述1.1房地产业一、房地产业的概念1、房地产的概念房地产（realestate）是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益（权利）的总和。土地：是指地球外壳的陆地表面及其地上空间和地下空间，包括土壤、植被、岩石、矿藏、湖泊等。土地的开发受三大因素的制约：建筑技术土地使用管制土地权利设置及相邻关系建筑物：是指人工建筑而成的物体，包括房屋和构筑物两大类。房屋：是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的工程建筑物，一般由基础、墙、门窗、柱和屋顶等重要构件组成。构筑物：是指除房屋以外的工程建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如桥梁、水井、隧道等。房地产权益：包括土地使用权与房屋所有权。一般地：所有权包括四种权能：占有使用收益处分综上所述，我国房地产的整体概念可为：土地建筑物：房屋、构筑物房地产房地土地使用权房屋所有权2、房地产业的概念房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，它包括土地的开发房屋的建设、维修、管理土地使用权的有偿划拨、转让房屋所有权的买卖、租赁、抵押房地产市场二、房地产业在国民经济中的地位1、房地产业是国民经济的基础性、先导性产业基础性先导性2、房地产是国家的一笔宝贵财富目前我国每年开工面积约4亿平方米，2竣工面积约1亿平方米，深圳：开工面积约3千万平方米竣工面积约1.2千万平方米美国：不动产价值占总财富的比例：73.2%土地：占23.2%建筑物:占50%3、房地产业是我国国民经济的支柱产业房地产经营收入占财政收入比重发达国家和地区：10-40%香港40-50%深圳:约25%提问：什么是支柱性产业？三、房地产是我国国民经济的支柱产业1、承载经济与社会生活；2、提供财政积累；3、充分利用土地资源；4、促进相关产业的发展；5、优化产业结构与消费结构；6、提供大量就业；7、改善居住与生活条件。1.2土地所有权及其实现一、土地所有权的概念法律意义上的所有权：是一种财产，可以占有、垄断，拥有支配的权力。经济意义上的所有权：凭借对土地的垄断可获得一定的经济收入。二、土地所有权的经济实现——地租绝对地租地租级差地租绝对地租是指租用任何一块土地都必须缴纳的地租。是企业剩余价值超过平均利润的那部分余额，是企业超额利润的转化形态。上限：郊区企业的留利水平下限：郊区土地支付的农业地租量级差地租是由于土地位置差别和不同投资差别所引起的超额利润，其产生是由于对土地经营的垄断。级差地租Ⅰ：土地位置不同而在同等投资条件下产生的超额利润不同级差地租Ⅱ:对城市中同一块土地连续追加投资，各次投资的劳动生产率不同，从而超额利润不同而产生的级差地租。垄断地租矿山地租1.3房产一、房产的概念房产：指房屋产权（houseproperty），指房屋产品归谁所有，亦即对房屋的占有、使用、收益、处分的权利。3全民所有制房产所有制集体所有制个人所有制涉外房产二、房地产的特性1、不可移动性自然地理位置：不可变社会经济地理位置：可变变动原因：城市规划的制定或修改；交通建设的发展或改变；其他建设的发展2、长期使用性土地使用权一次出让最高年限：居住用地：工业用地：教育、科技、文卫、体育用地：商业、旅游、娱乐：综合用地、或其他用地：注意：建筑物耐用年限3、附加收益性增加房地产的适应性4、异质性5、资本和消费品的二重性6、易受政策影响性7、相互影响性和易受周围社区环境影响性三、房地产市场的特征房地产市场是房地产交易双方就某宗特定房地产的交易价格达成一致并进行房地产交易的领域。核心功能：形成房地产市场交易价格市场：是推进这一进程的原动力完善的房地产市场须具备：稳定、长远的房地产政策完善的法制基础统一的房地产现代化管理制度发达的房地产市场运作体系房地产市场的特征：1、房地产市场是权益交易市场2、房地产市场是区域性市场3、房地产市场是不完全竞争市场完全竞争市场的三个条件：商品同质，可以相互替代某一商品的卖主和买主人数众多，且可随时进出市场4信息充分，传播畅通1.4房地产经营管理的特点、原则与运行机制一、房地产经营的概念狭义：指建筑地块和房屋的流通过程和售后管理，其实质是营销策略的研究和实施。广义：包括房地产生产过程的经营和流通过程的经营，是指房地产企业根据根据经营目标，在分析自身条件和市场需求的前提下，对房地产开发经营的全过程作出科学的决策，并组织有效的实施。二、房地产经营的特点（一）经营风险大，获高收益机会多风险因素主要有：1、房地产经营投资成本高；2、房地产变现难，周期长，灵活性差；3、受经济环境和国家宏观调控政策影响大高收益因素主要有：1、经常处于卖方市场环境2、级差地租的存在3、垄断地租的收益（二）房地产经营的对象具有消费和投资的二重性（三）房地产经营中的垄断和竞争同时存在一级市场二级市场三级市场三、房地产经营原则（一）掌握信息，分析预测，争取主动（二）适应需求，调整结构，站稳脚跟（三）齐全功能，配套服务，创社会、环境效益四、房地产经营管理运行机制基本要求（一）遵循价值规律，取得经济效益；（二）土地要有偿使用；（三）遵循供求规律；（四）住房市场与住房保障体系的有机结合。实现条件：1、开发商要建立现代企业制度特征：产权明晰、权责明确、政企分开、管理2、完善土地有偿使用制度完善招挂拍制度3、进一步发展和完善房地产一、二、三级市场国外二、三级市场比例：1：24、加强和完善房地产市场宏观调控和监管国家：国六条、国八条深圳：自查51.5房地产经营管理基本概念和主要经济技术指标一、房地产经营管理的概念本书包括房地产经营和对房地产经营进行管理两部分。后者又包括对开发企业进行管理和国家宏观管理两部分。二、土地产权的含义1、地上权指支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，实质是土地使用权。2、地役权指利用他人土地供自己使用的便利。3、抵押权指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利。4、典权指通过支付典价而在占有他人的不动产，从而获得使用收益的权利。5、租赁权指土地使用权获得者在其有效期内有权将土地出租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权。三、房地产经营管理主要技术经济指标（一）居住小区技术经济指标1、居住小区总用地2、住宅总用地3、公建总用地4、道路广场用地5、庭院、绿化面积6、人均总占地面积7、人均住宅用地面积8、总建筑面积9、住宅建筑面积10、人口毛密度11、建筑密度小区内全部建筑的基地面积之和与小区内总占地面积之比12、建筑容积率小区内总建筑面积之和与小区内总占地面积之比13、居住建筑密度14、居住建筑面积毛密度小区总居住建筑面积与小区总用地面积之比15、居住建筑面积净密度小区总居住建筑面积与小区居住总用地面积之比16、住宅间距二栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面（一般指南面）住宅高度的比值（二）单体住宅建筑设计技术经济指标1、建筑面积：指建筑物各层展开面积之和。2、层高：指主要卧室的下一层结构顶面至上一层结构顶面标高之间的距离。63、使用面积系数K1（%）（通常称为实用率）总使用面积与总建筑面积之比4、居住面积系数K2（%）总使用面积与总建筑面积之比5、结构面积系数K3（%）总结构面积与总建筑面积之比6、单位造价:指住宅建筑总造价除以总建筑面积。7、楼面地价：总地价与总建筑面积之比，即单位建筑面积的地价。8、使用面积：指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。9、辅助面积：指建筑物中各层平面中的楼梯、走道所占净面积的总和。10、结构面积：指建筑物中各层外墙、内墙、间壁墙、垃圾道、通风道、烟囱（均包括管道面积）等所占面积的总和。11、套外使用面积：指套外全体住户的公共使用面积，一般包括楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等。12、套内使用面积：指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。第二章房地产开发2.1房地产开发的作用和任务一、房地产开发的概念开发(development)：指以荒地、矿山、森林、水力等为劳动对象，通过人力加以改造，达到为人类利用的目的的一种活动。房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建设的活动。2.1房地产开发的作用和任务一、房地产开发的概念开发(development)：指以荒地、矿山、森林、水力等为劳动对象，通过人力加以改造，达到为人类利用的目的的一种活动。房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建设的活动。新开发：对新市区、卫星城镇等未作开发的区域进行的房地产开发再开发：对已往作过开发的某些区域进行改造和扩建土地开发：生地开发成熟地房屋开发：先三通一平，再建造各类房屋以及公共设施房地产开发的特殊性：1、多部门参与；2、投资大，周期长，影响广，政策法律性强，政府管理严格；3、限制“炒地”和投机；4、土地政策对房地产开发影响大；5、风险大，收益高，增值快。风险：指发生损失的可能性7房地产投资的风险主要有：1、市场风险2、购买力风险3、拖欠风险4、经营风险5、不可预见风险预计风险损失款=风险损失率×投资总额二、房地产开发的分类根据开发后的使用方式，可分为：住宅开发商业物业开发写字楼物业开发工业物业开发等根据房地产开发考虑问题的综合程度，可分为单纯开发综合开发单纯开发：在现有土地或建筑物上，改变其实质结构与使用内容，以取得较大效用和价值而进行的活动。综合开发：根据经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合发展、配套建设的开发观念，在城市一个区域或一个新城区内开发建设全部内容的全过程。根据房地产开发的不同阶段是否连续进行，可分为：一次开发：有利于兼顾经济、社会、环境效益二次开发：有利于增加政府财政收入一次开发：指一次性连土地、房屋都开发完成三、影响房地产开发的主要因素二次开发：指先将生地开发成熟地，然后再进行拍卖或出租，由买地者去进行房屋开发。1、经济形势2、人口及家庭数量3、产业政策与经济结构4、通货膨胀的趋势5、利率趋势6、外资的投入情况四、房地产开发的作用1、改善工作、生活和居住环境与条件；2、有利于城市综合功能的发挥；3、有利于加速经济的发展；4、为国家提供巨大的财政收入。五、房地产开发的任务1、正确决策2、科学组织3、合理施工4、保证质量5、做好售后2.2房地产开发程序一、开发定位8二、获得土地使用权三、土地开发四、资金筹集五、规划、设计、施工、监理六、竣工验收七、出售与出租八、物业管理2.3房地产综合开发一、房地产综合开发的原则1、综合效益2、全面规划、合理布局3、依法开发4、质量第一二、房地产综合开发的内容1、土地开发城市新区土地开发旧城区的土地开发城市新区土地开发：能源系统：包括供电、供热、供气等给水、排水系统：包括取水、输水、净水、配水、排水、污水处理、排放工程道路及交通系统：邮电、通讯系统：环境系统：园林绿化、环境卫生、垃圾处理、环境保护等土地平整工程等2、房屋开发第三章地产经营管理3.1土地与我国土地使用制度一、土地与城市土地广义：含气候、水分、地貌、岩石、土壤、植被狭义：陆地与陆地上的水面土地的自然特性位置固定性面积有限性质量差异性功能永久性土地的经济特性供给的稀缺性土地利用方式的相对分散性土地利用方向变更的困难性土地报酬递减的可能性土地利用后果的社会性城市土地及其分类、商品属性广义的城市土地：指城市规划区域内的土地，包括市区土地和郊区土地9狭义的城市土地：指城市市区范围内的土地，不包括郊区土地。市区土地指城市建成区的土地，属国家所有；郊区土地是指城市规划内目前仍为农副业生产和村镇占有的土地，属集体所有重点掌握对集体所有的土地，必须首先由国家征收为国家所有，然后由国家土地管理部门出让土地使用权，获得土地使用权的房地产开发商才能进行房地产开发经营城市土地可分为如下几类：商业用地工业用地公用事业及市政用地居住用地道路广场用地绿化用地用地3.2地产