房地产行业税收稽查指南1

房地产行业税收稽查指南1改革开放以来，随着城市建设综合开发、土地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施，我国房地产业进入了前所未有的高速发展时期，不仅成为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是税收收入的一项重要来源。但房地产业迅猛展的背后也隐藏着大肆偷逃税收的诸多问题，我们依据相关现行政策及近几年对房地产行业检查中发现的问题及取得的经验，撰写本指南，供大家参考。-税务论坛+n9R:t2A0I%m8u3]一、房地产行业的业务流程房地产开发企业是专门从事房地产开发、经营活动的企业或组织。房地产开发经营是指房地产开发企业在城镇规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设并转让房地产开发项目或者销售，出租商品房的行为，形象地说即是房地产开发企业，以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设到销售等一系列的经济行为，开发项目主要是标准住宅、别墅、商铺、写字楼等，其开发流程主要包括以下三个阶段：（一）前期准备阶段国税之家+x0D6u!h+Y0S;z主要有房地产项目的立项审批和规则审批，进行设计施工、市场规划、土地出让或转让等，此阶段的重点是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权，具体流程如下：1、选址确定项目地点。#]&T5[9w#J3{3qv1U⑴项目立项，国家计划管理机关和有关政府机关审查可行性研究报告，进行项目立项的审批。⑵国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。⑶建委办理投资开发项目建设条件意见书。-税务论坛,国税局,国家税务局,国税论坛%U/g&f@:e7L%Q⑷环保局办理环境影响评估，出具生产性项目环保意见书。⑸文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查，签署相应的意见。-税务论坛!H+{*d;S2b9F;@9y3W$]⑹规划部门办理项目选址意见书。国税之家!~$_8t;g'S2、规划总图审查。国税之家$e#`,d$u*\:d5@0g⑴人防办进行人防工程进行条件审查。-税务论坛,国税局,国家税务局,国税论坛(G8_*~-h3t*e,J8D!Q⑵国土资源局进行土地预审。-税务论坛,国税局,国家税务局,国税论坛*M(A-v.D+a⑶公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查，签署意见。⑷规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》，并确定用地条件。3、规划设计和施工图设计审查。-税务论坛,国税局,国家税务局,国税论坛(VD)E)Z!k/Y*\(B;s⑴规划部门对初步设计根据已审批的规划要求进行审查。⑵公安消防支队对初步设计的消防设计条件进行审查。-税务论坛.{4U8E&e9_0O%k+Y%I2Q#U⑶公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。⑷人防办对初步设计的人防设计进行审查。3V!G5C*t#S'S/y0B⑸国土资源局进行用地预审。⑹市政部门、环保局，卫生局、地震局等相关部门对初步设计涉及的专业内容进行专项审查。-税务论坛X$~#H(r$c&B7|%EA,T!e⑺建设管理机关对落实初步设计批准文件的要求向施工图进行审查。bbs.shuiwu.org,?%J,H%@*E1H6?4B)G4、规划报建审查。⑴公安消防支队和人防机关进行消防设计和人防工程进行审查。-税务论坛,国税局,国家税务局,国税论坛:l!?9D7f:y4s3}6u⑵建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分，按有关专业技术规范对相关专业内容和范围进行审查。⑶规划部门复核经要求变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，核发《建设工程规划许可证》。-税务论坛,国税局,国家税务局,国税论坛0{&F)v9D9D$O:{4J（二）建筑施工阶段*b&p0]8M+e,i$B4]3r#{在此阶段，建设单位办理施工报建登记,开发商安排所属建筑公司或委托中标的建筑公司进行项目建设，[需取得城建委核发的《建筑工段施工许可证》、它标明开发项目的建设规模、合同价格（施工企业中标价格）、监理单位完工日期及监理日记。这里合同价格和完工日期对我们核实相关成本及费用很重要]，为了尽快收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常会在建筑阶采用项目预售的方式对商品房进行销售，即通常所俗称的期房销售，按照《城市商品房预售管理办法》的规定，开发商进行商品房预售应当向房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》（城市开发综合管理办公室简称开发办），预售的前提条件是在取得有关证书的同时，投入开发建设的资金要达到总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种方式销售。（三）房产销售阶段销售分为预售和现房销售两个阶段。现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售，相关证书包括①《商品房销售许可证》（市开发办签发）②建设规划合格证（规划局签发）③房地局测绘大队的测量（丈量）报告（准确的标具每栋楼房的总面积及每套住房的建筑面积（套内面积）公摊面积，是房产证上最具法律权威的面积记录），武汉市城市开发办规定商品房预售还应当符合下列条件：①已交付全部土地出让金，取得土地使用权证书②持有《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》③施工进度达到低层（含四层）主体结构封项、多层（含六跃七层）主体结构达到层数的三分之二、中高层及高层主体结构达到层数的二分之一(主体结构中地下室层按二层计数)。-税务论坛,国税局,国家税务局,国税论坛*W+o%w4T*m(接下页)附：房地产开发项目办事流程图-o6R1s0z7]*l-税务论坛*L:W&`,G-D3z,\;P-税务论坛#U9r2G/k;f!w!F9{%G]!}9t+j.D国税之家;nV$H/Z7x国税之家2I/Y6^-Mx7E2D*_r{国税之家,n5L6]2X/W6^+])R!V-税务论坛,国税局,国家税务局,国税论坛8X2u9{+G9_%]7Ebbs.shuiwu.org,F}7m8?/V4u国税之家1C&m'x9~9t)n,D*A)ybbs.shuiwu.org*S2`+L1C2V1e,?:v-税务论坛6D1v*?,p;Ci:N/c6[/u2x-税务论坛,国税局,国家税务局,国税论坛4s7{:t;}'D#W-L0~&h$X,{(pbbs.shuiwu.org8\7_6b3y8Y1y'W1u)M-税务论坛,国税局,国家税务局,国税论坛6\/_%g3U/h$t-税务论坛,国税局,国家税务局,国税论坛3V;y0O*Q3y6n4G#Z1x;r&t#P国税之家7U/k9C;g%X/p0P%r7J:J-税务论坛!D;z)Y)S5L6F0i-_&`国税之家2X.C9G3v5JF4S8x+y5`7U&`6A*L2mbbs.shuiwu.org-m*g6a)W4C*J*^*hbbs.shuiwu.org7YV/R$O$M6r.]8A;f5h)~$]&W+c$D%\/L3i-税务论坛)M;N8n*w1?&s5Q1}%_二、房地产行业的经营特征及会计核算特征（一）房地产开发企业的经营特征+a&x'Y,D6~从房地产行业的经营特点来看，该行业是典型的资金密集型行业，具有开发产品的单件性、商品性，开发经营业务的复杂性、多样性和滚动开发性以及开发建设的周期长，供应链长、地域性强、投资额大、往来对象多、市场风险不确定等明显不同于其他行业的显著特点。建设单位一般情况下只建设而不经营，施工企业一般只负责施工不管征地、拆迁等前期工作，而房地产开发企业它是集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体、具有生产、经营、服务三重性质的产业部门。只是在征地、拆迁、设计、建筑方面，房地产开发企业与建设单位有相同之处，在工程的预、决算控制与管理方面、与施工业有相同之处。bbs.shuiwu.org.`4j4h;o.b._（二）房地产行业会计核算的特征从税务稽查的角度来看，房地产行业会计核算有如下主要特征：3A+i3n$i3N*@z;P&E1、开发产品成本采用制造成本法核算，预计成份较大。（1）一般开发项目以每一独立编制有设计概算和施工图预算的单项工程即每栋独立的房屋作为成本计算对象。bbs.shuiwu.org]4b&Ah0J%p(H（2）对于群体开发的项目、属同一开发地点、竣工时间相同的可以合并作为一个成本计算对象，待开发完成后，再计算分配求得每栋房屋开发成本。bbs.shuiwu.org5E2Vu5o)j7Y-V（3）房地产开发成本项目主要包括六项。-税务论坛,国税局,国家税务局,国税论坛)o3Z)D#{8d*`①土地受让金②前期工程费③建设安装工程费④基础设施费⑤配套设施费⑥开发间接费土地、土建、设备费用——占总成本的80％国税之家.B5h6c?$P%i9k5X)b)^配套及其他收费支出——水、电、煤气、大市政和公建配套费，受外界因表影响最大，一般占项目总投资的10－15％bbs.shuiwu.org.c2{%a/P+R2[/i9K&[2、营业收入要根据不同的经营方式进行确认房地产行业销售方式多样，主要有：一次性全额收款销售；分期收款销售；银行按揭销售；委托代销及包销等，同时《企业会计制度》第九十七条规定：“房地产开发企业自行开发商品房对外销售收入的确定，按照销售商品收入的确认原则执行；如果符合建造合同的条件，并且有不可撤销的建造合同的情况下，也可按照建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入”。财政部会计司财会便[2002]53号在第四点说明“关于房地产开发企业销售收入确认问题”强调：-税务论坛(S.H.b+vJ.T#Z-d)O7}*d0T“我们认为，《企业会计制度》中已作出规定，即在没有建造合同的情况下，房地产开发企业开发商品房对外销售收入的确定，应满足商品销售收入确认的四项条件，在未满足四个条件的情况下，不得确认为收入”。-税务论坛,国税局,国家税务局,国税论坛.?,_6|2_2Tx6e,q《企业会计制度》第八十五条规定：8p1?-a2v)kg.X9y（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；-税务论坛%L-~,?*\,o1e2e4s6T%?（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能够可靠地计量。-税务论坛,国税局,国家税务局,国税论坛%m(C$t$S&Q4h9P$[三、房地产开发行业所得税稽查方法及技巧'a/V&W3P,|8J%B针对房地产行业的经营特点、会计核算特征以及近几年检查中发现的涉税问题，应合理运用稽查方法，提高查账技巧、才能将这一行业存在的问题查深、查透，堵住税收漏洞。国税之家&{l.J*N/F-b（一）查前准备要充份g:W0Y4|!_5`+t&uP)`1、全面分析所查对象的基本情况。包括申报纳税情况、资金流量、楼盘项目、销售状态、成本对象。2、熟悉相关政策法规、吃透文件，如行业会计知识、税收知识、做到处理有据。3、熟悉房地产开发企业的业务流程，内外结合调阅相关资料，内部可调阅企业年度申报表，近期项目情况汇总表等资料，外部可到规划部门调取1）立项批复2）土地使用证3）国有土地使用权出让合同4）土地估价报告5）建设用地规划许可证（包括附件规划设计条件、建设项目选址意见书）6）土地红线图7）规划红线图⑧建设工程规划许可证(附建筑红线定位图、每栋平面图)等相关资料，在建筑行业审批部门，可了解开发项目的立项审批情况，通过以上资料，我们可以查清所检查对象的开发项目名称、项目所在地、土地使用面积、土地用途、土地有效期、土地出让金的金额(含建筑物拆迁、土地出让金、征地、建设规费)、总建筑面积,所批准的建筑规模、容积率、绿化率、分期开发情况、及现已开发情况；-税务论坛'}1n%z2u)A6?3`4、要做好相关检查计划，将困难考虑在前面，确定每次下户需落实、解决的问题，回来将数据对照相关政策汇总、小结，同时制定第二天的检查方案。5、要合理分工，下户检查一般是两人或两人以上，应一人检查收入，一人检查成本最后审核其费用列支情况，将