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2012年房地产市场上半年总结与下半年预测2012年上半年，为巩固房地产调控成果，中央政府坚定不移加强房地产调控，一方面继续坚决抑制不合理需求，促进房地产市场健康发展；另一方面支持自住性合理需求，促进市场活跃。信贷变化左右房地产市场走势，信贷紧缩比限购对房地产市场的影响更大。在此轮房地产调控政策的影响下，2012年上半年，房地产市场呈现如下特点：1、供求矛盾有所改善，但仍需继续增加供应；2、不合理需求受到抑制，刚需成为需求主体，二季度特别是6月部分热点城市住宅成交量价有所反弹；3、企业兼并重组增多，商业地产、旅游地产等住宅以外的市场需求增大。宏观政策上半年政策情况---“中央基调不变，地方微调不断”宏观方面2012年上半年房地产政策评述为巩固房地产调控成果，中央政府坚定不移加强房地产调控，一方面继续坚决抑制不合理需求，促进房地产市场健康发展；另一方面支持自住性合理需求，促进市场活跃。信贷变化左右房地产市场走势，信贷紧缩比限购对房地产市场的影响更大。另外，保障房政策支持力度增强，中央加大保障房建设补助资金投入，多部委支持保障房参建企业多元化融资。坚决抑制不合理需求，促进房地产市场健康发展温家宝总理多次指出巩固房地产调控成果。2012年上半年，温家宝总理在各种场合多次指出要巩固房地产调控成果，即使在经济下行压力加大提出“稳增长更重要”之时，温总理仍强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归；1月2月3月4月5月促使房价合理回归不动摇；目前房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松；要坚定不移地继续实施房地产市场调控政策。决不让调控出现反弹；稳定和严格实施房地产市场调控政策。严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策。图：2012年上半年温家宝总理关于房地产政策调控的讲话宏观方面2012年上半年房地产政策评述宏观方面2012年上半年房地产政策评述住建部等四部委及地方政府相继辟谣否认政策放松，抑制投资投机需求大方向不变。2012年上半年以来，各地楼市微调不断，但涉及限价、限购的均被叫停，另有一些城市，如厦门、湖南、石家庄和河南相继否认媒体报道的楼市政策微调传闻。针对媒体关于调控将会放松的报道，国家发改委、央行、银监会、住建部四部委相继表态，否认放松。6月18日，住建部发言人强调，当前各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作，特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果住建部对近期媒体关于一些城市以“稳增长”为名拟放松房地产市场调控政策的报道，住建部新闻发言人就当前房地产市场形势和下一步政策走向等问题接受了记者采访。《投资者报》6月10日发表题为《发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌》的报道称，政府有意通过集中放项目来提振经济。有媒体称“央行特急文件规定首套房贷利率最低可七折”。坚持房地产调控不动摇，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。我委最近没有人接受过《投资者报》记者的采访，有关报道纯属捏造。中央银行和监管部门对个人住房贷款一直实施有效的政策引导和审慎性监管。个别媒体有意曲解央行政策意图，有市场炒作之嫌。有媒体称“央行特急文件规定首套房贷利率最低可七折”。6月8日银监会发布的《商业银行资本管理办法（试行）》明确个人住房抵押贷款的风险权重为50%，与现行监管规定相一致，未做任何调整。有关报道纯属误解。发改委央行银监会四部委辟谣中央政府调控政策措施“新国八条”严格执行限购措施和差别化住房信贷和税收政策。一方面，在中央统一政策框架内，落实好对居民家庭购买首套普通自住房的信贷支持和税收优惠政策；另一方面，严格执行商业性个人住房贷款的二套房认定标准、首付款比例、贷款利率和三套及以上住房停贷政策，坚决遏制投机投资性购房需求。2012年上半年楼市政策微调的城市免或减征购房契税或退税马鞍山、武汉、北京、芜湖、扬州提高普通住房价格标准天津、增城、中山、上海、南昌重启购房入户政策从化、长春补贴首次置业青岛、重庆、杭州、芜湖放松限购条件佛山、成都、上海、象山土地松绑北京、广州、杭州、成都、昆明提高公积金贷款额度南京、吉林、合肥、沈阳、成都、克拉玛依、信阳、南昌、蚌埠、郑州、呼和浩特、武汉等中央密切关注各地执行调控政策的情况，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的措施，将及时予以制止或纠正。如“佛山、芜湖等涉及变相松动二套房限购等明显托市行为”。货币政策微调力度加大，促进热点城市成交活跃，上半年货币政策预调微调力度持续加大2012年上半年银行两次下调存准率、三年半来首次降息。央行分别在2月、5月下调存准率0.5个百分点。6月，央行降息025个百分点4，并且扩大金融机构存贷款利率浮动区间。6月末，新增人民币贷款486万亿元，同比多增6833亿元。货币政策微调、信贷投放力度有所加大，使得购房者和开发企业更易获得贷款，是北京等热点城市今年以来成交量放大、全国商品房销售面积降幅逐渐缩小的主要原因。2012年上半年，政策方面调控特点：1、继续坚决抑制投资投机需求，对触及到限购限价底线的举动严防死堵，中央多次指出稳定和严格实施房地产调控政策，相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松；2、支持和保护自住性合理需求，30多个城市通过公积金贷款额度调整、首次置业税费减免等方式鼓励自住性需求，发改委、住建部、央行等多部委均表示完善首套房优惠措施、支持首套房贷款需求。3、货币政策方面，预调微调力度加大，2011年底以来三次降准、两次降息，促进了观望情绪的缓解和成交量的回升.政策主基调：坚持房地产调控不动摇，支持和保护合理需求市场方面上半年房地产市场情况---“供应下跌，成交回暖，库存较大”在房地产市场量价齐跌的萧条形势下,房地产开发投资增速放缓，整体保持增长的态势保持高增长三方面原因：1、但由于前期房地产高额利润对投资性资金的吸引，2、保障房的大规模建设，3、固定资产投资价格上涨;虽然全国房地产投资开发力度保持增长，由于商品房成交量低迷，库存量较大的影响，近年商品房投资开发力度减缓，商品房开发投资增长率较去年明显下跌。商品房库存量大，市场冷淡导致新开工面积增速大幅下降。年初受2011年政策影响，商品房和住宅销售整体市场冷淡，在2012年3月市场出现回暖变化。自调控以来，百城价格指数6月份首次出现上涨，市场开始有回暖趋势。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，百城住宅均价自2011年9月开始下跌，下跌态势持续9个月后于2012年6月首次止跌。上半年成交量逐渐回升，6月接近2010年调控以来高点。上半年成交量逐渐回升，为近三年同期最高。2012年上半年，20个代表城市成交量在传统淡季1-2月持续低迷后，3月起逐渐回升，出现了2011年8月以来首次同比增长。1-6月，代表城市月均成交达1053万平方米，已接近2010年月均水平，与2011年和2010年同期相比分别增长17%和12%，但与2009年相比仍下降22%。土地总推出量低于去年同期，住宅用地降幅明显，商业用地推出量较为平稳。上半年，全国300个城市共推出土地6.6亿平方米，同比下降18.8%，住宅用地推出量在各类用地中降幅最大。从各季度情况来看，住宅推出量同比持续下降，二季度环比回升10.4%；商办用地一季度同比下降16.4%，二季度同比增长8.4%，环比增长62.1%，增幅更明显。土地成交量明显低于去年同期，住宅土地成交跌幅明显，商住办公土地变化幅度较小，二季度开始出现增长变化。上半年，全国300个城市各类土地共成交5.1亿平方米，同比下降26.5%，降幅大于推出量。从各季度情况来看，住宅成交量连续两个季度同比下降，二季度环比小幅回升3.3%，回升幅度小于推出量；商办用地一季度同比下降34.1%，二季度同比增长9.2%，环比增长55.8%，回升力度更强劲。土地出让金总额同比降幅进一步扩大，住宅用地降幅更为突出，限购等政策对土地持续影响。2012年上半年，房地产市场情况：1、商品房以价换量趋势明显，价格受成交量上涨影响，在6月出现增长态势；2、市场库存量较大，未来商品房市场竞争将异常激烈，以去化库存量为主；3、土地整体供应跌幅明显，住宅供应下跌，商业用地保持平稳；住宅用地成交跌幅明显，商服用地和工业用地成为拉动土地成交的主力；市场表现：住宅地产低迷依旧，商业地产是房地产投资的宠儿房企表现上半年品牌房企运营情况--“业绩良好，逐步转型，拿地谨慎，收紧扩张”注：十大代表企业包括万科、恒大、中海、保利、碧桂园、世茂、绿城、富力、金地、首创。上半年十大代表企业销售额和销售面积均超过近两年同期，二季度回升更为明显，6月达到近两年的最高水平。上半年企业拿地为近三年同期最低，6月略有回升，但同比仍下降。今年以来大型房企短期偿债能力普遍有所好转，同时积极拓宽融资渠道，资金状况较为稳健。2012年一季度，A股房地产上市公司整体的短期偿债能力比去年四季度略有好转，大型房企依托更均衡的业务体系，从上半年大型房企的融资方式来看，国内银行贷款、信托融资、债券、股权融资等均有涉及，尤其是海外银团贷款成为大陆在港上市房企的重要选择。2012年第一季度销售金额TOP20榜单2012年第一季度销售面积TOP20榜单排名公司名称销售金额(亿)排名公司名称销售面积（万㎡）1万科地产288.21万科地产286.52中海地产2032绿地集团1693绿地集团153.83恒大地产1464保利地产1484中海地产1415恒大地产915保利地产139.56华润置地796碧桂园947世茂房地产737华润置地79.38万达集团698世茂房地产649龙湖地产67.59龙湖地产56.710富力地产6610富力地产56.411雅居乐6511雅居乐54.412碧桂园6212万达集团49.913绿城中国5213宏立城集团47.414招商地产5014中信地产45.615金地集团41.315荣盛发展43.816首开股份36.416融创中国4317中南建设35.817佳兆业42.718融创中国3518中南建设4219中信地产34.819金科集团40.120越秀地产3320招商地产39品牌房企新增土储地价/售价房企新增土储售价（元/㎡）新增土储地价（元/㎡）地价占比华润置地12076207417.17%保利地产11263258222.92%龙湖地产13930185913.35%宝龙地产67504757.04%绿城中国1998716268.14%金科股份7344127817.40%恒大地产659066710.12%金地地产13830268819.44%万科11303270723.95%平均11452.561772.8915.50%转商代表企业的经营绩效房企2011年租金收入（亿）同比持有面积（万㎡）平效（单平方米/每日/元）万达34.377%9031.04067华润22.68557.10%160.853.86389宝龙1.957.70%1450.36845龙湖4.0240%43.8982.50894中海2.92524.10%411.95456当前房地产行业集体转商，方向正确，但实际效果并不成功。问题核心，突出体现在企业商业运营能力的缺失。由此，在行业转型方向明确和具备时间周期下，聚焦转型的商业模式、产品定位和优势，以及运营能力成为核心。2012年上半年房地产市场总结(1)政策：坚持房地产调控不动摇，支持和保护合理需求；(2)新房：全国投资开工增速回落势头趋缓，重点城市供应成交大幅回升，6月成交量接近2010年调控以来高点，价格止跌趋稳；(3)土地：供求明显低于去年，二季度量价低位反弹，出让金降幅显著(4)企业：加速推盘谨慎拿地，销售业绩稳步增长，6月创2010年来新高2012年下半年市场预测(1)宏观经济：经济下行压力加大，投资尤其是基建投资是稳增长的重要手段(2)货币政策：结构性放松利好房地产市场，但放松力度不会超过2009年(3)房地产调控：稳中趋紧，抑制投资投机需