2012年中国房地产市场总结及2013年展望

ChinaIndexAcademy中国房地产市场总结2012&展望2013中国指数研究院2013年1月1目录一．2012年中国房地产市场总结1.市场：价格止跌反弹，成交为近三年最高，一线回暖快力度大2.企业：销售业绩明显好于往年，资金状况好转，经营更趋稳健二．未来中国房地产市场趋势展望2政策环境：调控方向不变，保护合理自住需求和抑制投资投机需求两手抓（1）地方政府通过调整公积金等鼓励合理需求，货币信贷予以支持多个地方政府调整公积金政策支持首套购房需求货币政策：信贷环境逐渐缓和利好市场，支持自住需求回升（2）继续坚持房地产调控方向，抑制投资投机等不合理需求中央：反复强调坚持调控不动摇，派督察组监察政策落实地方：触及限购红线政策被叫停或辟谣，表态坚决贯彻落实调控政策货币政策：严格执行差别化信贷政策，抑制投资投机需求（3）土地供应、保障房建设等长效机制完善，缓解供应不足矛盾土地市场：继续推进土地管理制度改革，适时调整供地计划保障房：加大资金支持力度，提前完成保障房建设目标数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com3百城均价连续7个月上涨，已超过1月平均水平，同比上涨0.03%，结束连续8个月的同比下跌。2012年12月百城住宅均价为9715元/平方米，已超过2012年初水平，比1月微涨0.20%，比2011年同期上涨0.03%，结束连续8个月的同比下跌。十大城市住宅均价涨幅高于百城平均水平，与2011年年初相比，十大城市住宅均价累计上涨1.22%。同比方面，12月同比上涨1.06%，为2012年以来再次同比上涨。新房价格：百城价格指数环比连续7个月上涨，结束连续8个月的同比下跌数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com图：2010年6月至今百城新建住宅均价及环比涨跌幅0.75%-0.67%-0.46%1.09%0.95%1.06%1.02%1.41%0.93%0.77%0.68%0.70%0.49%0.38%0.07%-0.04%-0.33%-0.55%-0.30%-0.16%-0.43%-0.32%-0.38%-0.66%0.29%0.37%0.29%0.27%0.13%0.41%0.23%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%8400860088009000920094009600980010000元/平方米百城均价(左)环比(右)42012年，全国商品房销售额为6.5万亿元（预计值），同比增长11%，自2012年8月起由下降转为上升且增幅不断扩大；11月累计销售面积2012年以来首次止跌，预计全年为11.4亿平方米，同比增长4.6%。图：2007年至今全国商品房和住宅销售面积及销售额同比增速全国销售：销售持续向好，整体好于2011年数据来源：国家统计局，中国指数研究院预测-20%0%20%40%60%80%100%商品房销售额同比增长率商品房销售面积同比增长率住宅销售额同比增长率住宅销售面积同比增长率52012年，全国房地产开发投资额为7.2万亿元（预计值），下半年同比增速企稳回升，预计全年增长17.0%。其中，住宅开发投资额同比增速仍低于同期办公楼和商业用房。全国开发投资：企业投资信心逐渐恢复，下半年增速企稳回升图：2007年至今房地产开发投资额及其同比增速0%10%20%30%40%02468万亿元房地产开发投资额(左)住宅开发投资额(左)房地产投资同比住宅投资同比数据来源：国家统计局，中国指数研究院预测62012年，全国房屋新开工面积18亿平方米（预计值），同比下降6.0%，降幅持续缩小。房屋施工面积59.4亿平方米（预计值），同比增长17.2%。图：全国房屋新开工面积及施工面积及其同比增速全国开工：新开工面积低于2011年，但四季度以来累计降幅持续收窄-20%0%20%40%60%80%0102030405060亿平方米施工面积(左)新开工面积(左)施工面积同比(右)新开工面积同比(右)数据来源：国家统计局，中国指数研究院预测7全年成交量为近三年同期最高水平。2012年，50个代表城市月均成交住宅2326万平方米，比2011年和2010年同期分别高出28.7%和9.5%，为近三年同期最高。12月成交量创2010年调控以来高点。代表城市成交量自3月起持续回升，7月达到2012年小高峰，成交2810万平方米，接近2010年12月的阶段性高点（仅低4.1%），8-9月略有下降，四季度持续回升，12月创2010年调控以来新高，成交2977万平方米，比2010年12月高出1.6%。图：2010年以来50个代表城市月度总成交量走势数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com注：一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市；三线包括芜湖、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、衢州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、铜陵、泸州、宿州、东莞、扬州、南通21个城市。重点城市新房成交：全年成交量为近三年同期最高，12月达2010年调控以来高点2125180823260500100015002000250030003500万平方米月度成交面积年度月均成交面积8153329263201020304050万平方米三线城市年度月均成交面积4080655370020406080100万平方米二线城市年度月均成交面积521096247660306090120150万平方米一线城市年度月均成交面积2012年，各类城市成交量均有所增长，均为近五年来第二高位，其中一线城市同比增长40.9%，增幅最为突出，但较2009年仍有较大距离；从不同阶段来看，一线城市回暖时间领先于二三线城市，其成交量在5-6月率先达到高点，7-9月持续下行，10月起再度回升，12月成交93万平方米，再创2011年以来新高。二三线城市成交量回暖时间滞后于一线城市，在7-8月达到2012年小高峰，之后持续高位运行。2012年全年成交量同比分别增长31.3%和21.8%，三线城市回升最晚、力度最小，但绝对量已超过2009年高点。图：各类代表城市住宅月度成交面积及其同比变化各类城市对比：均为近五年来第二高，一线城市回暖快力度大，但较2009年仍有较大距离数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com108%-43%-24%41%97%-18%-18%31%114%-11%-10%22%95172626164020406080100120万平方米东北年度月均成交面积3071433454020406080100万平方米长三角年度月均成交面积2012年，前两年受调控影响程度较大的长三角地区（2010年和2011年分别下降40%和21%）成交量同比增长60%，增幅明显高于其他区域（增幅均在30%以下）。与2009年的高点相比，长三角降幅24%为最高，珠三角、环渤海降幅接近20%，中西部和东北均下降12%。东北地区代表城市2012年累计小幅增长4%，2010年和2011年降幅分别为13%和2%，表现最为平稳，其2012年成交量与2009年相比近下降12%，差距最小。图：代表区域住宅月度成交面积及其同比变化数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com40%-13%-2%4%图：2012年不同区域住宅成交量与历年同期对比不同区域对比：长三角地区同比增幅更加明显，但相比2009年差距最大，东北地区表现恰好相反136%-40%-21%60%78%-24%26%60%50%-18%20%31%115%-16%6%31%72%-12%-2%28%23%-12%2%4%-40%0%40%80%120%160%vs.2008vs.2009vs.2010vs.2011长三角珠三角环渤海中西部东北10新房供应：新增供应低于2011年，“金九”为全年推盘高峰2012年，20个代表城市月均新批上市1267万平方米，同比下降5.9%，比2010年增长1.4%。其中，9月达到全年推盘高峰，单月新批上市突破2千万平方米，“金九”之后新增供应骤减，但11-12月新增供应连续两个月环比增长，处于2012年较高水平。图：2010至今代表城市商品住宅月度新批上市面积走势数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com注：重点城市一共20个，其中一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括杭州、武汉、南昌、苏州、大连、重庆、天津、长沙、无锡、沈阳、郑州等11个城市；三线城市包括铜陵、东莞、扬州、南通、惠州5个城市。12501346126705001000150020002500万平方米月均供应面积年度月均供应面积112012年开始，代表城市库存高位盘整，一改前两年持续上扬的态势。截至12月底，10个代表城市可售面积为6929万平方米，与年初相比增长4.6%，仍处于2010年来的较高水平。从出清周期来看，由于成交回升显著，出清周期持续下行，去库存压力明显减小。截至12月底，代表城市出清周期降至9.2个月，比年初缩短7.7个月，为2011年二季度以来较低水平。图：2010年至今各月10个代表城市可售面积及出清周期供求对比：库存高位盘整，出清周期较年初大幅下降数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com注：代表城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、南昌、苏州、扬州、惠州。03691215182101000200030004000500060007000月万平方米可售面积出清周期12全年成交量为近五年来次高，12月单月创历史新高。2012年，青岛住宅成交量持续回升，月均成交78万平方米，同比增长11%，为近五年来仅低于2010年（低6%）的次高水平。12月，青岛单月成交154万平方米，环比和同比分别增长26%和87%，创历史新高。新增供应量低于2011年，“金九”为全年推盘高峰。2012年，青岛月均新批上市78万平方米，同比下降18%。其中，9月为全年推盘高峰，达188万平方米，环比和同比分别增长67%和20%，但比2011年11月高点（197万平方米）仍低5%。2012年，青岛成交量与供应量持平，供需均衡，扭转了2011年供过于求的态势。图：2008年至今青岛月度成交量和供应量走势青岛：成交为近五年次高，供应低于2011年，供需均衡数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com3072827078957804080120160200万平方米销售面积年度月均销售面积批准上市面积年度月均新批上市面积132012年12月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为22345元/平方米，环比连续第10个月上涨，涨幅为1.40%，各城市价格全部上涨。同比来看，均价上涨10.12%，涨幅显著扩大，是自9月以来的第4个月同比上涨。与2012年初相比，十大城市主城区二手住宅均价累计上涨10.12%，涨幅明显高于十大城市新房。图：2008年以来十大城市主城区二手住宅均价及环比涨跌幅十大城市二手住宅价格：环比第10个月上涨，同比第4个月上涨，且同环比涨幅均有扩大数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com142012年，十大城市累计成交二手住宅65.3万套，同比增长25.3%，增幅低于相应城市新房（35%左右）。二季度开始，成交量持续大幅回升。三、四季度分别成交19.53万套和20.47万套，同比分别增长67.8%和115.9%。图：十大代表城市二手房成交总量及同比变化十大城市二手住宅成交：成交超2011年，回升趋势显著，年末达到两年来最高水平数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com15土地供需：全年供求水平不及2011年，但4月以来逐渐向好2012年，全国300个城市各类土地推出、成交面积分别为15.8亿平方米、11.9亿平方米，同比分别下降8.2%、14.9%，其中住宅用地推出、成交面积同比降幅分别为1