物业相关法律法规

物业相关法律法规知识课前提问：为什么要进行培训？1物业管理人员应具备的素质？2物业公司提供的产品是什么？3物业相关法律法规物权法物业管理条例物业相关法律法规物业服务企业资质管理办法物业法律关系的主体业主大会物业服务企业业主业主委员会物权法中华人民共和国主席令第六十二号《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，现予公布，自2007年10月1日起施行。中华人民共和国主席胡锦涛2007年3月16日第六章业主的建筑物区分所有权第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。物权法第六章业主的建筑物区分所有权第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。物权法第六章业主的建筑物区分所有权第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。物权法第六章业主的建筑物区分所有权决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。（双2/3）决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（双1/2）物权法第六章业主的建筑物区分所有权第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。物权法业主的建筑物区分所有权1、建筑物区分所有权的主体是：业主2、客体主要是建筑物3、建筑物区分所有权是一种复合性权利，具有整体性和不可分割性。同时，绝对性、永久性、排他性。4、专有部分的所有权居于主导地位。物权法第七章相邻关系第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第八十六条不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。物权法物权法案例分析我不用电梯我可以不交费？案例：李先生住在某小区一幢高层公寓的三楼。由于楼层低，李先生平时极少乘电梯，可电梯费却要照交不误。李先生向物业管理公司提出，自己以后不再使用电梯，也不交电梯费，物业公司予以拒绝。李先生有些想不通：我不乘坐电梯，就不会产生费用，为什么还必须缴纳电梯费？业主应正当行使建筑物区分所有权案例：李女士最近有点烦，楼上新搬来的邻居正在装修，整天敲敲打打不说，李女士还发现自家房屋顶部楼板居然出现开裂痕迹。更让李女士担心的是，李女士感觉自家阳台顶部楼板似乎有点下沉，原来是楼上邻居在阳台上砌筑了墙体。这些现象都让李女士心里觉得不踏实。找到小区物业公司后，李女士先带物业公司工作人员查看了自家的房屋顶部楼板和阳台顶部，提出自己的看法。随后物业公司和李女士一同到楼上邻居家查看，发现楼上邻居除了在阳台上砌墙外，还拆除了房间和阳台之间的墙体，削薄了房间中的承重墙。同去的物业公司工程部的工作人员随即脸色大变，要求正在装修的装修公司立即停工，必须重新确定装修方案，并要求新的装修方案必须要报经物业公司同意后才能施工，同时对于房间内削薄的承重墙必须还原加固，拆除阳台上砌的墙，还原房间和阳台之间的墙体。否则，造成的房屋安全隐患等一切后果将由该房屋业主和装修公司自行承担。装修公司不服，与该房屋业主一起和物业公司为此争论不休，认为装修行为与物业公司无关，物业公司无权干预业主装修。物业公司则认为，对于业主在装修中出现的行为可能或已经损害房屋安全，物业公司有权劝阻，而业主应当依法实施装修，不能实施可能损害房屋安全或影响其他业主正常使用房屋的行为。物权法案例分析业主应正当行使建筑物区分所有权案例分析：本案涉及到业主正当行使建筑物区分所有权问题。1.首先，业主享有建筑物区分所有权，这是《物权法》赋予业主的权利。2.其次，业主行使区分所有权应当依法，这是法律对于业主正当行使其权利的指引。物权法案例分析物权法案例分析物权法案例分析物业管理条例2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布，2003年9月1日起实施物业管理条例中华人民共和国国务院令第504号现公布《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，自2007年10月1日起施行。总理温家宝二○○七年八月二十六日物业管理条例国务院关于修改《物业管理条例》的决定根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，并对个别条文的文字作了修改。物业管理条例第二条物业管理的定义：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理条例第六条业主的权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。物业管理条例第七条业主的义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。物业管理条例第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理条例第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。物业管理条例第十五条业主委员会的职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。物业管理条例前期物业管理第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。物业管理条例前期物业管理第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。物业管理条例前期物业管理第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。物业管理条例第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。第五十二条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。房屋质量保证书房屋质量保证书中国家规定的保修期◆地基基础、主体结构结构设计使用年限◆屋面防水工程渗漏5年◆有防水要求的卫生间、房间渗漏5年◆外墙面渗漏5年◆供热与供冷系统2个采暖期、供冷期◆电气管线2年◆给排水管道2年◆设备安装2年◆装修工程2年◆墙面、顶棚抹灰层脱落2年◆地面空鼓开裂、大面积起砂2年◆门窗翘裂、五金件损坏2年◆管道堵塞2年◆卫生洁具2年◆灯具、电器开关2年◆保温工程5年物业管理条例案例分析某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业服务企业承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会的决议选聘了乙服务企业。业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面的形式通知甲物业服务企业应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业服务企业收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业服务企业无偿修复，乙物业服务企业称这是甲物业服务企业管理不善所致，应由甲物业服务企业负责修缮。之后，乙物业服务企业不再受理业主有关该问题的投诉。物业管理条例案例分析问题：1、上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业服务企业负责无偿修复？2、乙物业服务企业的做法是否妥当？如果您是该企业的负责人，如何处理业主的投诉？3、该小区的前期物业服务合同何时终止？4、甲物业服务企业拒绝移交的理由是否成立？请说明理由。5、在甲物业服务企业拒绝移交物业管理资料，拒绝配合物业交接查验的情况下，乙物业服务企业应如何进行物业承接查验？物业管理条例案例分析业主家中财产被盗，可否因此拒绝交纳物业管理费？石先生在丽苑小区内有一套住房，2008年1月将房屋出租，到10月份房客已经拖欠了4个月共8000元的房租。但在2008年10月2日石先生向房客催交房租时，发现房客突然消失，不但没有履行合同约定交纳房租，而且离开时还顺手牵羊搬走了石先生价值约6000元的家电。石先生向公安局报案，但案件一直未能侦破。石先生认为，丢失财产是物业公司失职所致，所以拒绝交纳物业费。物业公司多次索要未果，遂诉至法院，要求石先生给付物业服务费及违约金。本案如何处理？物业服务企业资质管理办法建设部第164号部令2004年3月17日颁布2007年10月30日修改物业服务企业资质等级分为一、二、三级。物业服务企业资质管理办法各资质等级物业服务企业的条件如下：（一）一级资质：1.注册资本人民币500万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专