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房地产智库金汇股份&北京思源土地一级开发模式及经验分享房地产智库有关土地一级开发的工作的理解——为发展商在城市乃至行业内建立长久的话语权引言思源认知的立项介入跻身城市土地整理投资城市项目开发深耕城市区域运营经营城市整合最具有效价值的资源企业战略政府关系区域发展项目可研…区域规划合作模式融资方式工程施工拆迁安置…土地出让开发模式特色项目产业招商…品牌构建区域推广特色运营区域增值…房地产智库概念——城市土地一级开发是按照国民经济和社会发展规划，城市总体规划，土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备开发，土地供应计划的项目，在确定土地开发实施方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体，获得土地项目一级开发的主体再根据“政府主导，统一规划，市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论系统和方法，组织实施土地一级开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项目实施的速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。宗旨：政府主导，统一规划，市场化运作实质：多元资本与城市建设的有机结合目的：多方参与，完成区域总体发展目标认知土地一级开发项目的前期调研和分析工作内容——对项目进行分析，评价项目的地理位置，区域经济环境，周边环境，道路交通，规划条件，市政配套设施，地上物现状等工作成果——编制可行性报告认知-工作内容2.获取土地一级开发权两种方式——（1）通过招投标，中标获取。（2）通过授权获取。3.编制（细化）土地一级开发实施方案工作内容——指定区域基础设施、公共配套、拆迁安置、土地收储上市等实施方案，制定一级开发进度计划，经区县政府同意，报市土地储备中心核定。工作成果——一级开发实施方案4.组织土地一级开发团队一级开发企业组织架构——职能部门：办公室，财务部;业务部门：土地部，成本合约部，工程部，规划设计部，企划部工作成果——企业目标、计划梳理，企业组织制度等一级开发介入阶段土地一级开发的实施和组织征地与拆迁的实施与组织。规划设计的实施与组织。工程建设的实施与组织。7.土地一级开发成本控制与管理施工质量与施工企业管理，融资成本控制5.土地一级开发的融资（1）需要通过各种渠道和方式进行融资（贷款、债券、基金、股权等）（2）根据项目本身所需要的资金总量，各个阶段需要投入的资金量，资金回收数量和时间等，合理选择筹资时机，合理筹资方式。一级开发实施阶段认知-工作内容土地一级开发项目验收政府组织实施，一级开发企业准备相关材料9.土地一级开发项目的招商推广交易城市级别或大规模宣传推广，专题论坛、多种媒体、土交会等10.二级开发项目建设的后续服务与二级企业做好土地交接工作11.一级开发项目完成后的经营管理服务园区物业的持有经营、环境维系等12.一级开发项目开发后评价社会经济效益评价，企业战略调整等一级开发跟进阶段认知-工作内容房地产智库一级开发涉及政府职能部门在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有：国土局、发改委、规委、建委等相关政府部门。1、国土局：主要负责土地一级开发预审；确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、标准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益分配等内容以合同形式与土地一级开发单位进行约定；下达土地一级开发批复；负责一级开发土地的征地批复；会同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。2、发改委：主要负责一级开发土地的立项核准工作。3、规委：主要负责一级开发土地规划意见书的批复工作。4、建委：主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开发企业提出要求，对部分重点项目提出建设意见，以及拆迁许可证的批复工作。认知-权属房地产智库土地一级开发中涉及的权属关系土地权属关系土地所有权土地使用权土地一级开发权•是土地所有人对其拥有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。•我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和集体所有制。•是指民事主体在法律允许的范围内对国有土地或集体土地占有、使用和收益的权利。•土地一级开发实施单位依照法定程序，对特定土地实施征收、拆迁、规划设计、市政基础设施建设、公共服务设施建设、管理、服务的权利。•应该是土地使用权衍生出的一项权能，是一种特殊的受限土地使用权。目前尚无定论。•上海市给予上海市地产集团暂时的成片土地使用权，有利于融资；•仅是土地一级开发权，难以获得抵押贷款。即使开发企业通过一级开发权权属证明抵押而获得信贷支持，本质上也是通过政府担保而获得贷款。认知-权属房地产智库土地一级开发中权利主体与权属关系政府一级开发主体二级开发单位土地所有权土地一级开发权（受限土地使用权）土地使用权熟地出让生地协助服务收回权利主体权属认知-权属房地产智库认知-权属土地一级开发流程联席会审议办理规划条件办理授权批复项目核准（市发改委）用地预审（国土分局）交通评价（市交通委）规划许可证（市规划委）签订征地协议办理征地批复办理征地结案办理拆迁许可证组织实施拆迁办理拆迁结案编制市政方案组织市政建设完成市政验收土地一级开发验收土地供应明确具体范围明确开发主体房地产智库获取土地一级开发权的方式：招标委托、直接授权、收购•招标委托：土地一级开发项目通过公开招标方式确定项目承担主体；如在一级开发成熟城市较多使用，北京大望京地块等•直接授权：授权委托就是在项目所在区政府规划分局组织办理项目用地控制性详细规划批复后，区县政府提出土地一级开发主体授权申请，经市国土局批复后，企业获得土地一级开发权。城市新区建设开发较多使用此方式，如济南小清河区域整治开发。•收购：对一级开发企业的股权收购。 16171819一期二期三期四期五期六期七期20212223242426272829303132333435一期二期三期四期五期六期七期363738地价评估报告上会确定土地出让价格拆迁阶段阶段建设用地预审前期阶段建设用地批准书征地阶段征地结案办理环境评价批复办理交通评价批复安置补偿拆迁结案拆除及土地平整委托市政施工图设计施工招投标取得市政道路及管线设计方案市政工程方案咨询市政方案综合及纪要取得规划意见书用地工程许可证与市政口签订接用协议市政实施阶段市政工程建设验收入市交易阶段各方签订合同资金回收一级开发验收招标文件制定招标出让确定中标人市政工程验收取得开工证入户调查拆迁补偿拆迁许可区局初审地质灾害危险性评估初步设计规划意见书交费、取得用地批复签订征地补偿安置协议项目核准序号项目授权确定一级开发主体委办局联席会市国土局审核20112012200820092010房地产智库（一）项目前期费用2.委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用1.立项报告、可研报告编制费，土地一级开发实施方案的编制费及项目前期的各种工程咨询费3.工程勘察（文物勘察、地质勘察）测绘、钉桩费用4.环境影响评价分析费用5.交通影响评价分析费用6.地质灾害评估费用7.地价评估费用8.工程设计费及施工图审查费房地产智库（二）征地拆迁费用1.征地补偿费用②劳动力安置及超转人员、残疾人员安置费③地上物麦苗补偿费相关税费——耕地占用税、防洪费、新增建设用地有偿使用费等。①土地补偿主要三部分2.拆迁补偿费用①住宅拆迁补偿费：②非住宅拆迁补偿费（国有企业和集体企业）3.房屋拆迁服务费、评估费用①拆迁服务费1.5%拆迁总额②拆迁评估费1.5%拆迁总额4.拆除工程费用、耕地复垦费5.古树保护及文物古建修护、还建费房地产智库（三）公共区域市政基础设施建设费用1.开发范围内的“三通一平”费用2.道路、桥梁建设费用3.各种市政管线建设费用4.市场场站建设费用（四）区域内公共环境景观建设费用学校、邮局、派出所、消防站、市政管理用房等。（五）公共配套设施建设费用（六）工程建设其他费用1.工程监理费2.竣工图编制费3.建设期区域管理费用4.竣工前的维护管理费用房地产智库（七）管理费政府投资、市、区储备中心实施取2%自筹资金委托实施取5%自筹资金招投标取8%（八）财务费用（九）上市交易费用1.成本审计费用2.营销费用3.地价评估费用4.委托入市交易费用（十）应缴纳的税费（十一）项目后评价费用（十二）不可预见费房地产智库成本总额（万元）（一）前期费用40671.1至1.10项之和1.1测绘费148以总用地面积为基数，按0.4元/平方米计算1.2钉桩钉线费297以建设用地面积为基数，按0.8元/平方米计算1.3地价评估费200根据地价评估收费标准计算1.4环评费311根据市场行情，结合收费标准，确定为1元/平方米1.5交通评估费311根据市场行情，结合收费标准，确定为1元/平方米1.6一级开发实施方案编制费200本项目规模较大，需分期实施，编制多个方案，根据市场行情和本项目具体情况，确定为200万元1.7市政规划方案费2000本项目规模大，市政要求高，市政方案复杂，根据《工程勘察设计收费标准》，约需为2000万元1.8地质勘测费200根据市场行情，确定为200万元1.9委托可研费200根据市场行情，确定为200万元1.10挂牌交易费200参照《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格[2002]1980号）的收费标准计算。（二）征地拆迁补偿费17860542.1至2.2项之和2.1征地补偿费624143见表4-2项目征地补偿费核算表2.2拆迁补偿费11619112.2.1---2.2.4之和2.2.1农民拆迁补偿779699见表5-2农民拆迁补偿费测算表2.2.2集体企业拆迁补偿345623见表5-3集体企业拆迁补偿费测算表2.2.3国有企业拆迁补偿5