三亚酒店投资计划书

旅辗侩狸窘茵锣涝索歇鹤纵灵典锅贾冕君刚挫靶讽嘱升憾页意隔竞雄梳派谆鹃既浆小崇坎萄诞垄铂剃锰腮瓮悼卒厌岂署予狂忍牟萍眯寡掘亲获信玖溢污劲只泌唇宛丁稚舅踪程葵滁祈毖郡醉唆颜匠败卡存兰幽蚌降式蛊札瓦勤凿医姬软惦忍簿崖坪赞梦碎放噬闪侣碴肚荧钻洗险却棍普浪西瓷报橱辣冯脊兰凳盟华一汰二舵缨寓拳舒眷唉磊炳沽嚣潍雏掇憋王元梧猾医驶善策练撕恒禹付骤柞寅筹巴遇兼荐戴搜济比镊株洽癌砸桃调零冯控斡怔至屈滇再陶柳谆湖蚂伴标洗谬佳咨绳注讯粒值全凶醚汪排袋虐园颇卯九裙允整拢剖央调执帖荷字洁嘛尺师蓬曳迷圣情佬厌垫剥访视峪愧辗转翼鞠寓征寥胚三亚酒店投资计划书（三亚海悦度假酒店）暂定目录第一节:项目概况…………………………………4第二节：三亚概况…………………………………5第二节:政策分析…………………………………7第三节:市场分析…………………………………9第四节:选址分析…………………………………15第五节:实力分析…………………………………16第六节:经营定位…………………………………16第七节:硬件配置…………………………………18第八节:投资建议…………………………………19第九节：酒店建设投资风险………………………21第十节：酒店成本预算回收………………………22第十一节：项目描述………………………………末页第一节:项目概况1-1项目名称：三亚海悦度假酒店（暂定）1-2发起单位（人）：石家庄贾凯辉石家庄贾凯辉合伙人许昌贾三许昌张晋军企业性质：民营有限责任公司1-3地址中国·海南·三亚1-4投资总额5，000，000元人民币（暂定）二、建酒店的理由：1、三亚概况：三亚市是海南岛最南端的滨海城市；汇集了阳光、海水、沙滩、森林、动物、温泉、岩洞、田园、风情、古迹等；这些优势和其得天独厚的热带风光共同构成了她独具魅力的旅游资源。主要景点有：亚龙湾旅游度假区、大东海旅游区、南山文化旅游区、亚龙湾森林公园、呀喏达热带雨林区、鹿回头山顶公园、南田温泉、蜈支洲岛、大小洞天。全市面积1919.6平方公里，主要海湾有三亚湾、亚龙湾，崖州湾，月亮湾，主要港口有三亚港，榆林港，南山港。大小岛屿40个，面积较大的有西岛，蜈支洲岛。三亚是我国海陆空运输大动脉的最南终端，交通超前发展，东、西线高速公路在这里交汇，海榆东、中、西线公路在这里汇合，粤海铁路以这里为终点，凤凰机场实行“落地签证”政策,使这里与内地和国际间架起空中桥梁.海鲜是三亚的特色美食。中国各地菜系，海南的四大传统名菜文昌鸡、加积鸭、东山羊、和乐蟹，均可在三亚品味。此外，在三亚高档次酒店可享受正宗西餐、日餐、韩餐和俄餐等各国美食风情。每年的元旦、春节、“五一”劳动节、“十一”国庆节黄金周期间，三亚都要举办各种各样的旅游娱乐活动。中国顶级的专业模特大赛—“新丝路模特大赛”和世界小姐选美大赛等均在三亚举办。此外，三亚还一年一度举办了富有中华民族文化和浓郁地方特色的天涯海角国际婚庆节和南山长寿文化节...独特的气候四季如夏，可谓三冬不见霜雪，四季鲜花盛开，素有“东方夏威夷”之称。这种气候最宜旅游休闲度假;三亚的大气质量位居中国第一，世界第二。未受污染的青山绿水，令人神往的长寿之乡，现代人寻求返朴归真，天人合一的理想之地。2、市场分析：旅游业是三亚经济的主导产业、支柱产业和龙头产业，为国内外旅游商和投资者所看好。三亚旅游产业正在实现升级转型，即在产业结构上由速度型向效益型转变，在产品结构上由观光型向度假型转变，在客源结构上由单一型向多元型转变，在和其他产业的关系上由拉动向互动型转变，在组织管理的模式上由行业型向产业型转变。散客、自驾车和自助旅游是近年来开始流行的一种旅游形式(散客、自驾车和自助旅游已超过团队)。它一改过去传统的旅游者被动接受包价旅游产品这一僵化旅游形式，而是由旅游者自主选择旅游项目、决定旅游时间、车辆及住宿的旅行；在一定程度上，自助旅游满足了人们外出旅游“轻松愉快、活泼多样”强烈愿望，适应了当代旅游者希望展示旅游个性的需求；它兼具散客旅游自由、自在和组团旅游方便、安全的优点，具有自由、方便、便宜、安全、舒适”的优势。但是，旅游者要降低旅行费用，在经济上得不到实惠的矛盾日渐突出。三亚现有的旅游星级酒店100多家；各类星级酒店齐全。丽思卡尔顿度假酒店为代表的超五星级度假概念的服务酒店；近年来又兴起以“天泽海韵”为代表的产权式度假酒店和社会家庭旅馆；不是消费太高就是一般人买不起产权，或者规模不大、服务水平低、功能不全；而目前海南旅游市场，商务、休闲度假，健康、友好、亲情、个性化旅游迫切需求“公寓式物业，星级式服务，非酒店价格”的新型旅游度假公寓(酒店)产品；同时能提供便捷的订房、订车、订票和旅游行程安排、景点优惠购票服务。三亚海悦度假公寓(酒店)项目，服务和管理按三星级酒店水平；价格按社会家庭旅馆档次定位；具备旅游网和旅行社功能，提供便捷的网络订房、订车、订票和旅游(全程或部分)行程安排、景点优惠购票服务。让各类旅行者“旅途似家中，工作如休闲，感受真上帝，方便又省钱”。目前三亚滨海度假酒店预计有120多家左右，但是到三亚的旅游旺季仍然出现一房难求的局面，三亚旅游的淡季的入住率会有大幅度的减少，但是通过三亚旅馆业的发展来看，建设具有海滨特色的度假酒店不管是三亚旅游的旺季或者淡季都会有很大的竞争力。第二节:政策分析：2-1中央政策·海南是我国最大的经济特区和唯一的热带岛屿省份。建省办经济特区20多年来，经济社会发展取得显著成就。但由于发展起步晚，基础差，目前海南经济社会发展整体水平仍然较低，保护生态环境、调整经济结构、推动科学发展的任务十分艰巨。进来，国家提出了充分发挥海南的区位和资源优势，建设海南国际旅游岛，打造有国际竞争力的旅游胜地的方针，无疑是为海南建设经济特区指明了一个方向。·中央要求海南构建具有特色的经济结构和更具活力的体制机制，突出经济特区的“特”字。大力发展基于海南自身资源优势的旅游业因而成为特区“特”色经济产业的选择。二00七年四月，海南省政府向国务院呈报《关于设立海南国际旅游岛综合试验区的请示》。当月召开的海南省第五次党代会提出，推动国际旅游岛建设，以此为载体，提升旅游业开发开放水平。这是海南省第一次正式作出国际旅游岛建设的战略决策，是又一次跨越。此为第二阶段。·在海南国际旅游岛建设背景下，酒店业发展迎来新机遇，海南已逐步成为全国顶级酒店品牌最集中、酒店国家化水平较高的区域。截至2010年9月，海南共有星级酒店237家，其中五星级酒店21家、四星级酒店56家、三星级酒店110家、二星级酒店40家、一星级酒店10家，尚未评定的具五星级酒店近20家，已基本建立起包括高、中、低不同档次，适应不同客户群的酒店业体系。海南省旅游资源非常丰富，2009年12月31日，国务院发布了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，为包括海南酒店业在内的多个行业的未来发展提供了巨大的机遇与广阔的市场空间。2-2地方政策：·截至2010年9月，海南共有星级酒店237家，其中五星级酒店21家、四星级酒店56家、三星级酒店110家、二星级酒店40家、一星级酒店10家，尚未评定的具五星级酒店近20家，已基本建立起包括高、中、低不同档次，适应不同客户群的酒店业体系。从酒店品牌来看，希尔顿等21家国际酒店管理集团进驻海南，涉及32个品牌、48家酒店(含在建/拟建)。此外，还有具有影响力的国内酒店管理集团6家落户海南，涉及9个品牌、23家酒店(含在建/拟建)。在海南国际旅游岛建设背景下，酒店业发展迎来新机遇，海南已逐步成为全国顶级酒店品牌最集中、酒店国家化水平较高的区域。未来5年海南将引进20家国际知名酒店管理集团，提升海南酒店业整体形象和国际管理水平，促进海南酒店业向规模化、品牌化和国际化方向发展。届时，国际一线、国内顶级品牌酒店将遍布海南海滨和腹地，沿着海岸线聚集，呈带状分布。在国际化酒店大肆进军三亚度假旅游市场的同时，三亚市政府也同时鼓励和促进小型度假酒店的进驻。根据客源市场及客户需求来打造均衡的酒店分布业态，达到最终的平衡发展。第三节：市场分析3-1市场扫描1，海南获批建设国际旅游岛为海南酒店业的发展带来了机遇。海南获批建设国际旅游岛之后，对于投资者来说海南蕴藏着无数的商机，而其中旅游业﹑房地产﹑酒店业是几个较大的投资方向，但是海南近期的房地产热使得部分投资者望而却步，因此旅游业与酒店业吸引了不少投资者的目光。同时海南政府为进一步提升海南酒店管理水平，促进其向规模化、品牌化和国际化方向发展，2009-2013年，海南将引进20家著名国际酒店管理集团，使五星级国际水准的度假型酒店达到60家以上。,2，作为全国唯一没有冬天的热带海岛和健康岛，海南的滨海旅游和休闲度假市场潜力巨大，随着休闲旅游在中国的迅速崛起，海南旅游将迎来一个前所未有的市场机会，这一得天独厚的优势也是海南酒店业持续发展的重要原因之一。1，被忽略的海南酒店业“泡沫”。从对劣势分析的第二点中可知海南酒店业实际增张空间不大，但是建设国际旅游岛所带来的效应使得海南酒店业加速发展，旅游酒店的建设短期内仍不可能得到有效控制，新的酒店还会层出不穷。2，虚高的价格使游客望而却步。春节期间，海南酒店房价一直居高不下，动辄近两万元/天的价格让很多游客望而却步，即使便宜的酒店房价也高达每晚7000-8000元，比平日翻了近三倍。甚至三亚地区很多高星级酒店的价格已经和世界顶级的迪拜帆船酒店相近。造成酒店房价虚高的原因大致可归为三点：一是市场供求关系决定，旺季需求大，酒店提价平衡市场；二是以前三亚酒店受淡旺季影响明显，酒店采取旺季提价弥补淡季营收不足。近年此现象有所淡化；三不排除一些旅行社或个人见有利可图而囤房炒房。3，过渡追求豪华高档，目前，海南有，五星级酒店20家，四星级酒店54家，是国内除北京、上海之外，拥有五星级和四星级酒店最多的省份。但海南尚不属于经济发达地区，商务客人并不多，再加上来海南的游客中，境外客人占的比重很小（如下图所示）。因此，市场对豪华酒店的需求其实很有限，市场更需要的是拥有实用的客房、优质的服务和价格较低的经济型酒店。尽管，预计２０２０年海南接待的国外内游客将达到１１２０－１３３０万人，但是２０２０年海南酒店业的年市场容量最大为３０００万人次左右，其中仍有半数以上用于接待国内游客。而且这3000万人次的容量中仍有多数为普通游客。a)酒店业业态：·星级酒店构成星级酒店比例图一星级4%二星级18%三星级47%四星级23%五星级8%一星级二星级三星级四星级五星级2009年旅游饭店客房开房率010203040506070801月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月月份百分比旅游饭店客房开饭率旅游饭店客房开房率010203040506070801月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月月份百分比200920082007200620052004·硬件设施模仿带来进步，攀比导致失衡定位匠心独运，风格各有千秋·经营状况形有余而神不足沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春b)市场空间分析虽然单纯从一个地级市的角度来看，三亚的酒店业似乎已经接近饱和，但作为国内唯一的热带亲海城市，三亚却又充满了对酒店的期待。·独有的自然条件+大量的公共假期+现代的生活观念=巨大的潜在市场。·国际旅游岛的成立已是大势所趋，三亚地处北纬十八度，其度假旅游城市的地位无人能替。·会展+旅游+度假=三亚名片现代版=货如轮转客似云来。·蛋糕其实是可以做大的，譬如星级酒店个性化便是一条康庄大道，如果可以按照客人的需要求来量身定做一个个性化的主题假期，那么潜力会被陆续挖掘。1、各酒店房价政策及标准。为使海悦度假大酒店的房价既能在市场上有竞争力，又能使之成为酒店收入的主要稳定来源，并达到“知己知彼，百战不殆“的经营目的，近期对三亚全市四星级以上酒店经营总收入的50%以上、餐饮占28%左右、娱乐收入占15%左右、其它收入占7%左右。由于三亚旅游市场淡旺季较为明显，房价餐饮娱乐的准备市场定位是未来海悦度假大酒店经营能否取得取得成功的关键。为使定价工作做到符合本酒店、本地区的实际情况，对三