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BDA国际企业大道63C1地块市场定位报告2019年8月第2页思源顾问本案定位流程图本案市场定位本案的前景与展望市场研究地块限制条件市场定位可行性论证以价值创造市场以竞争力规避风险独栋办公价值点各类需求研究各类供给研究2019年8月第3页思源顾问目录一、市场研究——3000-6000平米以上独栋办公存在需求，但供给较少二、本案定位价值点与地块限制条件——在限制条件下确保独栋办公三、本案市场定位——3000-6000平米及以上独栋办公四、以价值创造市场——本案针对各类客群需求的价值点五、以竞争力规避风险——本案的抗风险力与盈利能力分析六、本案的前景与展望——以突破性产品升级实现A+B模式七、本案产品规划设计建议2019年8月第4页思源顾问市场研究——大体量独栋办公存在需求，但供给较少1、3000-6000平米以上办公面积需求充分2、3000-6000平米以上办公需求绝对数量估算3、3000-6000平米以上企业独栋供给较少2019年8月第5页思源顾问16187334020050100150200600-10001000-20002000-30003000-50005000以上2004年来电来访记录盈创动力客户需求3000平米以上的占到17%面积600-10001000-20002000-30003000-50005000以上来电来访16187334020来电来访47%26%10%11%6%来电来访需求主要以中小面积为主。3000平米以上的需求占到总需求的17%。2019年8月第6页思源顾问市区写字楼3000平米以上的需求占总需求的20%2326161330510152025301000以下1000－19992000－29993000－49995000以上样本数量:81市区写字楼面积需求分布图从图表可以看出市区内写字楼需求特征：2000平米以下需求有一定市场，说明中小企业数量较多3000平米以上产品虽然不是市场需求主流，但是也占20%的比重5000平米以上大体量办公也有一定的市场需求数据来源见后表，北京写字楼大全网站2004年2季度-2005年1季度统计数据2019年8月第7页思源顾问序号成交客户名称（2004年2季度-2005年1季度）成交物业成交面积（平米）1富士胶片惠通时代广场1002北京竞越投资顾问有限公司城建大厦107.813美国施乐普医疗用品有限公司北京办事处光大大厦1404台积电（上海）有限公司量子芯座2005MIRAPOINT东方广场2006苏州利加电子有限公司北京分公司大成大厦2007北京太斗时空技术有限公司东升大厦3008北京创科汇讯综合客户服务技术开发有限公司金运大厦4009芬欧汇川纸业有限公司汉威大厦40010北京元太世纪广告有限公司新华保险大厦40011美国奔峰软件公司京泰大厦40012北京威奥特信通科技有限公司成铭大厦44713斯德锐公司银科大厦50014华创天元实业发展有限责任公司城建大厦50015当代经理人杂志社华腾北塘516.4316北京远洋投资集团公司大康大厦60017北京金诺盟企业形象策划有限公司富海大厦60018京都薇薇远大中心60019上海威柯空调大成大厦63420美国孚莱国际公司国企大厦737.04北京写字楼市场2004年2季度-2005年1季度统计数据2019年8月第8页思源顾问21旭格幕墙门窗系统（北京）有限公司南银大厦815.3622妙士乳业理想国际大厦90023大陆汽车国航大厦98024卡特比勒中国人寿大厦100025长安世杰医疗管理雨霖大厦100026中辰国际集团有限公司尚独国际100027华高莱斯国际地产顾问有限公司丰联广场100028BSI英标管理体系认证（北京）有限公司新华保险大厦100029北京石油化工设计院远大中心A座1015.1830北京国都信业实业集团科实大厦110031美国易金卡技术有限公司金运大厦1118.3832书生数字技术公司世宁大厦120033中电奥胜北科大厦120034深圳飞通光电股份有限公司（北京分公司）环球贸易中心120035东方仁德广告有限公司万达广场130036招商证券股份有限公司首钢国际130037正华健康保险股份有限公司（分部）新洲商务大厦1352.5238北京即时俊业软件有限公司航星科研楼146039智联招聘网惠通时代广场150040金普斯华丽大厦1500北京写字楼市场2004年2季度-2005年1季度统计数据2019年8月第9页思源顾问41中美大都会保险东方广场E二座150042北京广告公司瑞赛大厦2期150043宁波杉杉服装有限公司北京分公司交道口东街6号楼152844中英人寿大成大厦155045IDG亚洲数据公司大成大厦170046同仁医疗产业（集团）有限公司迪阳大厦170047现代设备有限公司大成大厦1744.2448环球康业疹疗中心建外SOHO175049上海友讯网络集团建外SOHO175050千橡科技公司中国人寿大厦200051北京中联钢电子商务雨霖大厦200052华夏日报雨霖大厦200053爱普生（北京）技术服务城建大厦200054和勤软件公司新华保险大厦200055法国电信融科资讯中心c座250056陶然居腾达大厦250057德星电子理想大厦250058信益陶瓷（中国）有限公司北四环小楼250059椰之风装饰设计有限公司城建大厦250060北京青年报法制周刊惠通时代广场2500北京写字楼市场2004年2季度-2005年1季度统计数据2019年8月第10页思源顾问61中油燃料油有限公司惠通时代260062中国国际经济技术交流中心雍和大厦260063金诚律师华厦银行270064中咨律师国投大厦280065高特兄弟律师嘉里中心290066LGCNS公司国门大厦二期300067中英人寿保险公司东方广场300068中华网东方广场300069正华健康保险东方广场300070中保集团理想国际300071中国青少年计算机信息网新闻大厦300072凯撒国旅国门大厦300073正华健康保险股份有限公司东方广场300074腾讯公司银科大厦300075新世界软件公司鹏润大厦360076新华信市场咨询公司兆维大厦400077空中网腾达大厦400078上海文化广播影视传媒集团阳光100420079湘临天下腾达大厦700080大富豪国兴大厦c座930081普华永道北京财富中心19000北京写字楼市场2004年2季度-2005年1季度统计数据2019年8月第11页思源顾问市场研究——大体量独栋办公存在需求，但供给较少1、3000-6000平米以上办公面积需求充分2、3000-6000平米以上办公需求绝对数量估算3、3000-6000平米以上企业独栋供给较少2019年8月第12页思源顾问3000-6000平米以上办公需求的企业绝对数量分析——以朝阳区为例数据摘自：朝阳区统计局网站2003年报，注：1、以上全部为纳入统计年报的企业数量，户均资本为8527.1万元；非朝阳区实际全部企业数量2、规模以上企业指全部国有及年产品销售收入500万元以上的非国有企业；2001-2003年规模以上企业（见注释2）单位变动情况（单位：户）年份200120022003全区企业合计115131371113766规模以上企业合计341738054009第一产业201621第二产业106011091088第三产业233726802900392家亿元企业的资产总量占朝阳区企业近43.7%。①即使除开亿元企业后企业户均资本0.85亿*13766户*（1-44%）/（13766-392）户=4800万②规模企业中亿元以下企业4009-392=3617，假设户均8000万资本，则非规模企业均资本（0.48*13374-0.8*3617）/（13374-3617）=3600万可知纳入该统计年报中的企业资产均较高基本均达到购买力条件2019年8月第13页思源顾问3000-6000平米以上办公需求的企业（见注释）行业分布——以朝阳区为例朝阳区规模以上企业4009其中高技术产业企业260现代制造业企业254现代服务业企业803其他2692从BDA项目条件和B区销售成交来看，最有可能进入BDA项目的客户分布在高技术产业和现代制造业中。朝阳区本案潜力客户：（购买力符合本案要求，产业性质决定容易受BDA项目吸引）规模企业260+254=514家企业+年报范围非规模企业类似企业结合企业动迁比例等因素保守估计合计约200家注释1：规模以上企业指全部国有及年产品销售收入500万元以上的非国有企业，其基本达到3000-6000平米体量的购买力条件。2019年8月第14页思源顾问3000-6000平米以上办公需求绝对数量有充足保障1000-3000平米办公用户3000-6000平米办公用户市场上需要3000-6000平米办公面积的企业虽然不占多数比例，但绝对量仍然较大。全市上千家目标客户仅朝阳区成为本案潜力客户的数量就达200多家。2019年8月第15页思源顾问市场研究——大体量独栋办公存在需求，但供给较少1、3000-6000平米以上办公面积需求充分2、3000-6000平米以上办公需求绝对数量估算3、3000-6000平米以上企业独栋供给较少2019年8月第16页思源顾问对潜在竞争项目和可类比项目的深入分析总部基地置地星座华远首府德胜尚城非中心硅谷亮城玉泉慧谷凤凰城3期2019年8月第17页思源顾问总部基地——基本概况及优劣势分析总建筑面积：120万平方米容积率：1.59单栋体量：1200－6000平米标准层面积：200－500平米层高：3.4米，挑空部分4.2米销售情况：一期销售90％，二期销售80％，三期今年年底开盘。2000平米左右的独栋户型销售情况最好。绿化比率：占总面积约50%总投资额：约45亿人民币建设周期：3年优势：占地面积大，总体体量高，能形成规模开发效应。处于经济开发区，对企业有吸引力。劣势：距离城区较远，办公交通成本较高丰台区商务氛围不强2019年8月第18页思源顾问总部基地——产品结构及比例单体面积（平米）1187-12531620-16581900-19182176-22082835-28803144-31473426-34505943-5993层数667810111212数量30412554182512比例16％22％13％29％10％1％3％6％2019年8月第19页思源顾问总部基地——A型楼（5960平米）结构：12层商务楼，二楼座组合电梯：2台/楼座，计4台。层高：首层4.2米，标准层高3.4米，顶层高3.3米，建筑高度46.4米。面积：单体5960平米，标准层面积500平米。2019年8月第20页思源顾问总部基地——B型楼（2860-3445平米）结构：10－12层商务楼，二楼座或三楼座组合电梯：2台/楼座，计4台或6台层高：首层4.2米，标准层高3.4米，顶层高3.3米，建筑高度39.6米。单体面积：10层--2860平米；11层--3150平米；12层--3445平米。2019年8月第21页思源顾问总部基地——C型楼（1620-2190平米）结构：6－8层商务楼，二楼座或三楼座组合电梯：1台/楼座，计2台或3台层高：首层4.2米，标准层高3.4米，顶层高3.3米，建筑高度26米。单体面积：6层--1620平米；7层--1910平米；8层--2190平米。2019年8月第22页思源顾问总部基地——D型楼（1190-1250平米）结构：6层商务楼，四楼座组合电梯：1台/楼座，计4台层高：首层4.2米，标准层高3.4米，顶层高3.3米，建筑高度26米。单体面积：1190平米或1250平米。2019年8月第23页思源顾问总部基地——E型楼（1625-2210平米）结构：6－8层商务楼，四楼座组合电梯：1台/楼座，计4台层高：首层4.2米，标准层高3.4米，顶层高3.3米，建筑高度26米。单体面积：6层--1625平米；7层--1900平米；8层--2210平米。2019年8月第24页思源顾问总部基地——配套设施交通：附近