商业项目价格体系

泰华车港价格体系麦杰地产2013.6第一部分：价格区间制定商铺价格的制定法则，一般有市场比较法与租金反推发两种。泰华车港位于潍州路与潍胶路交汇处，地处潍坊传统汽贸商圈南端，由世纪泰华集团管理运营。项目周边缺少可以直接对比的商业竞品项目和同业态经营项目，因此在定价原则上采用市场比较法预估，同时结合预期租金反推、市场竞争分析与区域价格走势，来制定本项目的均价区间。1.以市场比较法进行平均售价的评估——所处位置——商业气氛——人流状况——周边环境——交通停车——规划设施——商业规模——运营品牌——运营管理市场比较法的影响因素：制定售价的基本原则：结合市场需求、消费心理、以及麦杰地产多个商业项目的代理经验，评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定物业综合素质如下表：因素所处位置商业氛围人流状况周边环境交通停车权重28%14%16%8%6%因素规划设施商业规模运营品牌运营管理权重6%4%8%10%参考市场类似项目之综合素质及价格水平，利用“市场比较法”制定价格；依据“市场比较”原理，对可比相关铺位的价格经过修正，加权后得出。交通状况说明：传统商圈受交通停车状况影响较大，郊区影响较小商业规模说明：今年来超级SHOPPINGMALL的出现，使规模优势占比上升运营管理说明：商业竞争加剧，运营品牌及市场保障成价格重要因素制定售价的参照项目：外沿街价格比较项目：本项目的外沿街部分主要为沿潍州路与潍胶路沿街一拖二商铺。周边区域无直接竞品楼盘，本部分可以参照区位可比位置的住宅底商，进行价格比较。价值因素权重禾翔阳光三友·翡翠城泰华车港沿街商业评分评分评分所处位置28222325商业氛围14898人流状况16886周边环境8664交通停车6455规划设施6446商业规模4223运营品牌8007运营管理10339综合评分100576073根据上述项目价格类推：计算公式为：P（销售均价）=Qa（本项目权重评分）/Qx(参照项目权重评分)*Px（参照项目均价），以此得出本项目内沿街商业参考价格为：P1=（73/57）*10000=约12800元/㎡P2=（73/58）*12000=约13400元/㎡预期租金反推：3-5年后项目成熟运营期间，租金预期可以达到3-3.5元/㎡，按照常规商铺年回报8%，以此反推价格为：3.25元/天/㎡*365天/0.08=14800元/㎡综合评判：本项目为专业市场的沿街商业，在商业氛围与人流量及市场管理方面有更好的优势，但是有内街让选择空间更大。结合一拖二面积、预期租金反推、市场竞争分析及项目增值空间，可以得出本项目内街商业部分暂定价格为：15000元/㎡。制定售价的参照项目：内沿街价格比较项目：中华茶博城：位于青年路与南段，传统茶业市场商圈之内，五洲集团投资开发，总建面50万平，目前销售三期。目前销售均价一层约15000元/㎡，二层约9000元/㎡（三期无外街沿街商铺）。价值因素权重中华茶博城泰华车港沿街商业评分评分所处位置282212商业氛围14105人流状况1684周边环境864交通停车655规划设施656商业规模433运营品牌857运营管理1079综合评分1007155根据上述项目价格类推：计算公式为：P（销售均价）=Qa（本项目权重评分）/Qx(参照项目权重评分)*Px（参照项目均价），以此得出本项目内沿街商业参考价格为：P1=（55/71）*15000=约11600元/㎡预期租金反推：3-5年后项目成熟运营期间，租金预期可以达到2-2.5元/㎡，按照常规商铺年回报8%，以此反推价格为：2.25元/天/㎡*365天/0.08=10200元/㎡综合评判：茶博城以内街为主，每套总价在50万左右，目前销售状况一般。以此项目类推本案内街商业部分，结合预期租金反推、市场竞争分析及项目增值空间，可以得出本项目内街商业部分暂定价格为：11000元/㎡。制定售价的参照项目：综合体价格比较项目：名嘉广场：位于潍城区东风西街与殷大路交汇处，澳门名嘉集团投资，总建面189万平方米的超级SHOPPINGMALL，在区域位置、运营商等方面与本项目有可比之处。一期折后均价约8750元/㎡（一二层均价），按常规垂直权重折合三层均价约7000元/㎡。凯利MALL：寒亭区通亭街与富亭街交叉口西南角，总建面24万平方米。折后均价约9500元/㎡（一二三层均价）价值因素权重名嘉广场凯利MALL泰华车港综合体评分评分评分所处位置28142415商业氛围147128人流状况168138周边环境8564交通停车6654规划设施6656商业规模4422运营品牌8666运营管理10858综合评分100647861综合体商业参考价格：P2=（61/64）*7000=约6600元/㎡P3=（62/73）*9500=约7400元/㎡预期租金反推：3-5年后项目成熟运营期间，租金预期可以达到1.2-1.5元/㎡，按照常规商铺年回报8%，以此反推价格为：1.35元/天/㎡*365天/0.08=6200元/㎡综合评判：名嘉广场与本项目相比较，参考价值更高，目前两个项目的销售状况都很一般，综合两个各项优势评判比较，结合市场竞争与租金反推，及本项目的运营优势可以暂定本项目综合体部分商业价格为6400元/㎡。2.以客户预期指导价进行平均售价的验证客户的目标售价：综合体均价6500元/㎡、外沿街15000元/㎡市场比较法及其他方法结合获取的价格与客户对本区域价格的评判基本吻合。第二部分：价格体系制定1.外沿街商铺价格体系外沿街商铺区域划分及评分YA区：一层沿维州路与潍胶路交汇处商铺靠近主入口，评分为100分，预估均价约17000元/㎡；YB区：一层沿维州路商铺，评分为93分，均价约15800元/㎡；YC区：一层沿潍胶路商铺，评分为83分，均价约14200元/㎡；YD区：主入口内街商铺，评分为76分，均价约13000元/㎡。项目二期YA区YB区YC区YD区17000元/㎡15800元/㎡14200元/㎡13000元/㎡沿街商铺价格权重分析价值因素展示面客流量停车方便主力店开间进深特殊系数面积系数权重系数34188166108价格计算公式为：区域均价*权重系数2.内沿街商铺价格体系内沿街商铺区域划分及评分NA区：一层主入口拐角处商铺，评分为100分，均价约13000元/㎡NB区：一层内部主通道位置商铺，及地下一层广场处商铺，评分为90分，均价约11700元/㎡NC区：一层步行街眼线商铺及地下一层沿停车场和地下广场商铺，评分为80分，均价约10400元/㎡ND区：一层二号楼沿内街商铺及地下一层北区商铺，评分为70分，均价约9100元/㎡。项目二期NA区NB区NC区ND区13000元/㎡11700元/㎡10400元/㎡9100元/㎡一层NA区NB区NC区ND区13000元/㎡11700元/㎡10400元/㎡9100元/㎡负一层沿街商铺价格权重分析价值因素展示面客流量停车方便主力店开间进深特殊系数面积系数权重系数34188166108价格计算公式为：区域均价*权重系数3.综合体商业价格体系综合体商业域划分及评分ZA区：主入口区域，及二楼沿街位置，评分100分，一层均价约9000元/㎡ZB区：主通道沿线，及位置次要区域，评分90分，一层均价约8100元/㎡ZC区：其他区域，评分85分，一层均价约7600元/㎡ZD区：最差区域，评分80分，折合一层均价约7200元/㎡综合体商业价格水平因素权重分析价格计算公式为：区域均价*水平权重系数*垂直权重系数综合体商业价格垂直因素权重分析价值因素展示面客流量视线范围主力店开间进深特殊系数面积系数权重系数34188166108常规分析：从人流量、购买心理，购买习惯等方面分析，结合集中商业业态分布特殊性，综合评定垂直权重系数为：一层1二层0.7三层0.5项目二期ZA区ZB区ＺC区ＺD区９000元/㎡8100元/㎡7600元/㎡7200元/㎡一层ZA区ZB区ＺC区ＺD区９000元/㎡*0.7=6300元/㎡8100元/㎡*0.7=5670元/㎡7600元/㎡*0.7=5320元/㎡7200元/㎡*0.7=5040元/㎡二层ZA区ZB区ＺC区ＺD区９000元/㎡*0.5=4500元/㎡8100元/㎡*0.5=4050元/㎡7600元/㎡*0.5=3800元/㎡7200元/㎡*0.5=3600元/㎡三层价格体系说明：本体系为价格计算参考权重因素，详细价格计算还需要结合每间商铺的建筑面积。THANKS！