龙湖领先万科的绝活——龙湖车库深度优化技术标准

龙湖领先万科的绝活——龙湖车库深度优化技术标准by点下方蓝色字加我2014-07-25建筑结构内容提要龙湖对各项目建设情况进行了统计分析，车库建设规模达到项目总规模的20-25%，车库建造成本占项目总建造成本的20%左右。在车库本身的价值贡献有限的情况下，合理降低车库成本，将是提升项目利润贡献的重要手段。龙湖通过万科车库技术的全面分析，结合过去几年的项目中车库建设状况的回顾、总结，找出一些有利于降低车库成本的共性方法，从而大幅度提高了项目利润率。车位面积优化目前关于车位大小的政策规定：设计规范中，对微车位有明确的尺寸规定；在重庆，无对小车、微车比例的明确规定。经与规划局沟通，答复是可做微车位，但不宜太多。实际操作是20%--30%。小型车+微型车的组合——利用好各种柱网和边角空间。可以适应多种柱网尺寸。车位设计控制尺寸：垂直停车：2400x5300(小)，2200x4500（微）平行停车：2400x6000(小)，2200x5500（微）小型车单车位面积约35-38m2个，最经济柱网为7.8x8.1米；微型车面积约25-28m2个，最经济柱网为7.2x7.3米。（注：柱大小按600x600计）按规划管理条例：住宅每100平米配车位0.6个，公建每100平米配车位0.7个，单车位以35平米计，以部分地上停车做补充，车库面积将占到总面积的25-30%。也就是说，车库建造成本将占总建造成本的30%左右。微车位的综合单车位面积约为25平/个，如将车库总车位的30%变为小车位，车库面积将减少10%，车库减少成本将占到总建造成本的2-3%。据粗算，以一个普通住宅项目为例，假设所得税率25%，在有土地增值税的情况下，每减少1元建造成本可以增加约0.46元的净利润；如无土地增值税，則每减少1元建造成本可增加约0.75元的净利润。结论：公共车库（非别墅住宅集中车库、商业及小户型公寓车库）配比20%-40%的微车位。车位优化案例一.睿城B区车库睿城原总车位957个，后更改车库报建为922个，减少35个。减少部分为无产权商区车库，实际销售车位反增加44个。取消商区车库后的沿街商业，利用建筑后退道路的间距，在后期改做地面停车，约100个，满足商业需要。在洋房区公共车库小型车+微型车的组合，在不增加面积的情况下，有效利用了边角空间，增加了44辆的销售车位，满足规划要求。车库面积为19400m2。车位数量由558辆，提高到602辆。单车位面积由34.8m2/个，减小到32.2m2/个。节省约8%的车库面积。车位优化案例二.MOCO中心车库MOCO中心车库，原有810辆地下车位，原3号楼为写字楼，面积8600m2,17层，4号楼为住宅，面积52000m2，45层；后3号楼、4号楼功能互换，调整为3号楼为住宅，面积11000m2，25层，4号楼为写字楼，35层，面积46000m2，导致车位配置提高，需增加59个停车位。MOCO中心车库，原有810辆地下车位，通过布置入微型车位，在不改变车库面积、结构、设备管线的情况下，有效利柱网，增加了59辆车位。节约面积约2500平米。小车位比例约30%。车库总面积24000，总车位数869个。平均单车位面积27.8m2/个。车位配比优化篇一个小区应该配置多少车位？虽然合适的车位配比，有助于提升小区品质，但从收益角度讲：车位价格和成本基本打平，多做车位将冲淡销售利润率；车位往往在交房后才销售，这将降低内部收益率。关于车位配比，政府有规定，但不假思索就按规定配，有问题。问题如下：高端业态（别墅、洋房）不够（户均2辆车，甚至更多）低端业态（小户型）多了（大多使用公共交通）商业+Soho需综合平衡（商业少了，soho多了）分析：我们应综合利用各业态的车位配比，既满足实际需求，也满足政府规定。车位配比优化住宅车位商业+soho车位注：soho报建为住宅，实际使用为办公。回顾重庆地区政府标准：住宅每100平米0.6个，商业每100平米0.7个后工项目商区：持有商业24万平米，其上的SOHO约20万平米。按政府标准，应建车位2880个；其中商业1680个，SOHO1200个。我们认为，车位数和等级应向商业倾斜，同时减少SOHO区车位数和等级。（北城天街12万平米，700个车位，常常爆满。）结论：综合性项目，应根据不同业态对车位需求，合理分布车位数和车位等级。龙湖产品的配置标准，是与客户需求匹配的。市场良好时，客群等级高，高配置可获得高溢价。市场疲软时，客群等级降低，其需求也降低。过高的配置，将成为项目的负担，带来销售和收益的压力。一个大的项目会持续多年，当市场由良好转变为疲软时，我们的市场定位，应随之而变。结论：多业态项目，车位配比应向高端业态倾斜。低端业态按政府最低标准配置。项目修建性详细规划报建、方案报建时的技巧性处理由此相当重要，以便为后期可能的调整留下空间：地下车库面积适当多写；地下车位数量按最低要求写。随时回顾待建车库是否符合预期市场需求，不符合则调整。车位配比优化案例悠山郡三期车库优化一：洋房原配置每户1.2个车位，调整到每户1个。高层调整到政府标准。优化二：高层区增加地面车位150个。成果：车库由最初设计的62300平米，减少到40000平米左右。（含洋房赠送地下室）节约当期成本支付约3000万车位配比优化案例睿城车库组合拳实现车库面积优化方法一：洋房每户1.5个车位，调整到每户1.2个。商区车库取消。方法二：以小型车+微型车的组合，增加车位，补齐报建车位数。成果：取消商区地下车库，减少车库面积约3000平米。节约成本450万。车库层高优化篇合理的设计，可降低车库综合成本约200元/m2。影响车库层高的4个因素：柱网：跨度直接影响梁高；顶板荷载：覆土厚度与其直接相关，是影响梁高的主要因素之一；机械通风设备：风管、风机会占到400~1000的空间；管线布局：管线交叉点、管线重叠点，影响局部净高。1.合理的柱网跨度有效控制梁高应首先满足高效停车要求2.顶板覆土深度控制可有效降低梁高大幅降低结构含钢量直接减少顶板侧壁防水面积3.车库管线综合可有效降低设备层高度200左右使车库管线整洁、富有逻辑美避免混乱交叉导致净高不够4.车库自然通风排烟可有效降低高度400左右减少设备安装成本、运营成本原设计：覆土1500，机械通风，不做管线综合；层高4200~4500；净高2200+管线900~1000+梁1000~1200优化后：覆土600~900，自然通风，做管线综合；层高3100~3200；净高2200+管线200+梁700~800覆土厚度对绿地率计算的影响(重庆市)：种植土层深度指种植土的实际深度，不包括架空平台屋顶板、防水层和排水层构造厚度，其中防水层和排水层总厚度一般按30厘米计算。具体按以下办法折算冲抵：1．种植土层深度大于1.5米的，按实际植物种植面积的100％冲抵集中绿化面积；2．种植土层深度大于1.0米、小于1.5米的，按实际植物种植面积的60％冲抵集中绿化面积；3．种植土层深度大于0.4米、小于1.0米的，按实际植物种植面积的20％冲抵集中绿化面积。室内地坪与车库结构顶板高差对景观的影响：600高差：高大乔木种植现土球，下凹水体难做，难塑造地形，室内外高差处理困难，土层内不能走重力管。对景观设计的限制很大，基本只能中间一条路，两边起坡堆土种树。参考项目：蓝湖郡湖东3组图，蓝湖香颂。1000高差：可少量塑造地形，高大乔木基本不现土球，土层可走短距重力管。景观设计有一定空间。参考项目：东桥郡，江与城别墅。1500高差：塑造地形易，土层可走重力管。景观设计有充足发挥空间。参考项目：水晶郦城，紫都城。不同覆土厚度对单层车库结构成本的影响覆土1米与覆土1.5米比较，钢含量节省20%，约16kg/m2，每平米土建造价减少70-80元。层高每降低100，每平米土建造价减少8-10元自然通风不做机械排风排烟系统：1、至少节约400左右层高，结构成本减少30~40元/平米，约占车库土建成本2.5%；2、节省机械排风排烟系统，设备成本减少约12元/平米，约占车库土建成本0.8%；且节约了后期设备运行维护费用；3、减小住宅地下室和地下车库之间的高差，优化室内空间。管线综合可有效降低设备层高度：结论：1、覆土层结构高差，在满足绿地率计算规则的前提下，最佳厚度为1.0米。2、别墅集中车库，应尽量合理布置排烟井（口），实现自然排烟通风。3、车库必须做管线综合，避免出现最不利点。车库层高优化案例睿城车库优化一：顶板开洞，变大车库为若干小车库，变机械通风为自然通风。（别墅区）节约风管约400高空间。优化二：覆土由1500降为600~900，结构梁高由1000~1100变为700~900。•成果：别墅区车库层高3.1米，洋房高层区车库3.7米；•成本节省约100万。车库层高优化案例悠山郡二期车库优化一：覆土由1500降为900，结构梁高由1000~1100变为800~900.优化二：管线综合，优化最不利点，减少200左右层高。成果：洋房区车库层高由4.2米减小到3.7米。车库层高优化案例江与城别墅车库控制一：别墅区覆土控制在700~900。控制二：管线综合，优化最不利点。控制三：自然通风成果：别墅区车库层高由最初设计的4.0米减到3.2米。