第十六章城市房地产管理法律制度

第十六章城市房地产管理法律制度一、城市房地产管理法概述二、城市房地产的开发及其用地管理三、城市房地产交易管理四、房地产权属登记管理五、违反城市房地产管理法的法律责任1一、城市房地产管理法概述1、城市房地产是指房产和地产的合称。凡是房地产业依法开发经营的房地产，包括城市规划区利用国有土地进行开发经营的房地产，也包括尚未纳入一定时期的城市规划区内、但依法进行开发经营的其他房地产。2我国《城市房地产管理法》的适用范围是（）。A、城市市区的土地B、城市市区和城市郊区的土地C、城市规划区的国有土地D、国有土地32、我国房地产管理体制指房地产管理法规定的房地产管理规则的制定者和执行者通过机构设置、分工及管理权限划分而形成的房地产监督管理权力体系。42005年,被称为“中国房地产政策年”:3月16日,中国人民银行公告称:“为促进房地产业健康、持续发展”,决定从2005年3月17日起,调整商业银行个人房贷政策,利率上调0.2个百分点。5月11日,建设部、发改委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局和银监会等中央七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》：“保证中小套型住房供应”、“打击炒地”“期房禁止转让”为后续具体政策的出台定好了基调。5月末，建设部、国家税务总局、财政部联合下发《关于加强房地产税收管理的通知》，从2005年6月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。5二、城市房地产的开发及其用地管理房地产开发的概念和管理原则房地产开发企业的设立与资质管理房地产开发的土地使用权出让与划拨管理原则严格执行城市规划；坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一；坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”；依法征收和补偿61、房地产开发是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。72、房地产开发企业设立房地产开发企业,应当具备下列哪些条件?A、有符合国务院规定的注册资本B、有自己的名称、组织机构和固定的经营场所C、有符合国务院规定的投资总额D、有足够的专业技术人员8房地产开发公司预售商品房应当具备的条件是（）。A、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B、持有建设工程规划许可证C、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D、向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明93、房地产开发的土地使用权出让与划拨（1）出让方式拍卖招标双方协议（2）划拨方式10下列各项中不适用土地使用权划拨的情形是（）。A、国家机关用地B、大学校园用地C、国有商业企业用地D、军队营房用地11以出让方式取得的土地使用权转让时，应同时符合哪些条件？A、按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金B、取得土地使用权证书C、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上D、按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件12某开发商以出让方式取得一宗国有土地使用权,其超过出让合同约定的动工开发期限满2年未动工开发,如何处置?A、由出让方征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费B、由出让方无偿收回土地使用权C、因不可抗力造成动工开发迟延，给予宽免D、因政府有关部门的行为造成动工开发迟延，给予宽免13出让土地使用权可因哪些原因而终止？A、土地灭失B、国家根据需要提前收回土地使用权C、土地使用权年限届满土地使用者未申请续期D、土地使用权年限届满土地使用者申请续期未获批准14案例：上海市某房地产开发公司，在1997年5月与某商贸公司签订了一份房屋开发联建协议。约定由商贸公司提供土地（该土地系国有划拨土地），由房地产公司出资建设，并约定该房屋的一二层产权归商贸公司所有，三至七层归房地产公司所有。1999年房屋建成，由于土地性质仍是国有划拨土地，双方均未办理房屋相关权证，分割房屋时发生争议，商贸公司提出按联建合同分割房屋，向法院提起诉讼。问题：1、本案中房地产公司与商贸公司签订的联建协议是否有效？2、本案中商贸公司提出按联建协议分割房屋的诉讼请求是否能得到法院支持？15三、城市房地产交易管理1、房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁管理环节：定价机制、转让、抵押、租赁等环节162、房地产的价格管理房地产价格评估的管理与评估基准价格房地产成交价格申报制度基准地价标定地价房屋重置价格173、房地产转让及其管理案例：某加拿大籍华人甲在上海工作，于2004年1月12日首付58万元按揭购房，与某房地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买了一套总价为143万元的独立别墅。甲依约办理了相关手续支付房款后发现，房地产公司在与其签约时隐瞒了没有商品房预售许可证的事实，致使后来该房产无法办理房产证。同年9月6日，收到新房仅2个多月的甲将房地产公司告上法庭，要求判决双方签订的合同无效，并要求退回房款，同时甲认为该公司有欺诈行为，并提出索赔143万元的赔偿金。房地产公司在甲起诉后补办了商品房预售许可证。问题：1、甲与房地产公司签订的合同是否有效？2、房地产公司是否应当向甲支付惩罚性赔偿金？18下列哪些房地产不得转让？A、国家依法收回土地使用权的B、权属有争议的C、未依法登记领取权属证书的D、行政机关依法查封的19以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，应当具备哪些条件？A、取得原出让方同意B、取得市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意C、取得市、县人民政府土地行政主管部门的同意D、签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金204、哪些房地产权利可用于设定抵押？A、未建地上建筑物的出让土地使用权B、房屋所有权连同房屋占用范围内的划拨土地使用权C、未建地上建筑物的划拨土地使用权D、房屋所有权连同房屋占用范围内的出让土地使用权21甲公司与银行签订借款合同，约定甲公司以自有的流光大厦作为抵押，贷款8000万元。双方办理抵押手续后，银行发放了贷款。现甲公司在流光大厦的土地上新建一幢溢彩楼。有关本案中房地产抵押借款合同的下列说法正确的是（）？A、甲公司不履行债务时，银行有权将流光大厦单独拍卖，并由所得价款优先受偿B、甲公司在流光大厦的土地上新建的溢彩楼不是抵押财产C、甲公司不按期还款时，银行可以将流光大厦和溢彩楼一同拍卖，但只能由流光大厦拍卖所得的价款优先受偿D、溢彩楼是在建工程，依照法律规定，不得设置抵押，也不得拍卖转让225、依照法律规定，下列机构中哪些属于房地产中介服务机构？A、房地产咨询机构B、房地产管理机构C、房地产价格评估机构D、房地产经济机构23四、房地产权属登记管理1、国有土地使用权登记2、房屋所有权登记3、房地产权属统一登记4、房地产变更登记5、房地产抵押登记24