房地产估价报告评审标准及常见问题

房地产估价报告评审标准及常见问题主讲：郝俊英[e-mail]主要内容•房地产估价报告评审标准•房地产估价报告定量评审•房地产估价报告定性评审•房地产估价报告评审结论房地产估价报告评审标准•制定目的提高房地产估价报告质量统一房地产估价报告评审要求和方法保障房地产估价报告评审客观、合理•适用范围鉴证性房地产估价报告评审•评审方式定量评审和定性评审相结合房地产估价报告评审内容定量评审定性评审一般项目评审(27个)特殊项目评审①重要内容缺失②原则性错误③严重质量缺陷基本组成要素：①封面（或扉页）、致估价委托人函、目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件(5)②估价结果报告(12)③估价技术报告(8)④附件(1)外在质量(1)抵押估价：①估价对象变现能力分析②风险提示（独特要素）③估价假设和限制条件④估价原则⑤估价结果披露⑥附件（特殊要求）评审标准征求意见稿.doc定量评审——赋分•满分：100分•赋分方式：逐项扣减•各项得分=标准分-扣分值（≤标准分）评审=挑毛病定量评审——一般项目及常见问题•①封面（或扉页）、致估价委托人函、目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件•常见问题（以评估的20份报告粗略统计）致估价委托人函：缺估价目的（15%）目录：附件具体名称未列示或不详细（55%）缺技术报告（40%）结果报告和技术报告缺一级标题（30%）无（缺）页码（20%）定量评审——一般项目及常见问题•①封面（或扉页）、致估价委托人函、目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件•常见问题（以评估的20份报告粗略统计）估价师申明：无现场查看人员姓名（50%）未说明重要技术帮助（15%）估价假设和限制条件：报告使用限制与目的矛盾、针对性不强或不充分、表述不恰当估价假设和限制条件主要内容：•对委托人提供的有关情况和资料的真实性、合法性的假定•对估价对象有关状况的假定（主要是权益和实物状况）•对评估的价值前提的说明•对估价方法使用前提的说明估价假设和限制条件原则：•对于确定性因素，一般不得进行假设•对于不确定性因素，估价师应当予以“必要的关注”，合理、有依据地做出假定估价假设和限制条件举例：某估价报告的假设条件•1、委估资产不涉及任何法律纠纷。•2、估价时点前委估资产未用于抵押担保。•3、未考虑委估资产形成过程中的债权债务问题。•4、按估价时点委估资产的现实状态测算评估值。•5、价格定义中设定的房产利用方式保持不变，且得到最有效利用，并产生相应的收益。定量评审——一般项目及常见问题•②估价结果报告：估价委托人、估价机构、估价目的、估价对象、估价时点、价值类型、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业期•常见问题价值类型：价值类型未明确或不准确无价值内涵定义或表述不准确价值类型价值类型市场价值非市场价值快速变现价值谨慎价值在用价值清算价值投资价值价值类型举例：估价报告中的价值定义•本报告所称的房地、物业即房地产，包括建筑物、土地及其权益。本次估价房地产公开市场价值内涵指：建筑物和地上附着物是于估价时点的建筑物重置价值；土地国有，出让土地使用权，用途居住，宗地红线内外基础设施均已达到“六通一平”程度，于估价时点的地价。•所估房地产价格是依据估价目的及上述房地产状况条件于估价时点的市场价格。定量评审——一般项目及常见问题•②估价结果报告：估价委托人、估价机构、估价目的、估价对象、估价时点、价值类型、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业期•常见问题估价依据：依据不完整或表述不准确估价依据举例：某估价报告中的法律依据•1.委托方评估委托书。•2.委托方的委托评估条件函等有关资料。•3.国家、宁波市颁布的有关房地产法律、法规、政策、《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等。•4.本公司对估价对象的实地查勘、市场调查、本公司认为需要收集和所能收集得到的资料等。定量评审——一般项目及常见问题•②估价结果报告：估价委托人、估价机构、估价目的、估价对象、估价时点、价值类型、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业期•常见问题估价原则：缺项——尤其是独立、客观、公正原则，有些缺估价时点原则定量评审——一般项目及常见问题•②估价结果报告：估价委托人、估价机构、估价目的、估价对象、估价时点、价值类型、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业期•常见问题估价方法：方法不足、没有方法定义估价方法要求：•估价对象在理论上适用的方法，都应当初步选用，不得随意取舍基本估价方法之间的关系：•可以同时使用•可以相互补充•可以相互引用——不属于两种估价方法的运用定量评审——一般项目及常见问题•②估价结果报告：估价委托人、估价机构、估价目的、估价对象、估价时点、价值类型、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业期•常见问题估价结果：缺单价定量评审——一般项目及常见问题•③估价技术报告：实物状况描述和分析、权益状况描述及分析、区位状况描述及分析、市场背景描述及分析、最高最佳利用分析、估价方法适用性分析、估价测算过程、估价结果确定•常见问题实物状况描述和分析：描述内容不全面，如土地的四至、建筑物的层数和层高等权益状况描述及分析：没有相关内容定量评审——一般项目及常见问题•③估价技术报告：实物状况描述和分析、权益状况描述及分析、区位状况描述及分析、市场背景描述及分析、最高最佳利用分析、估价方法适用性分析、估价测算过程、估价结果确定•常见问题区位状况描述和分析：不够全面、翔实，针对性不强市场背景描述及分析：缺宏观经济政策因素分析、本地整体房地产市场分析、本地本类房地产分析（或分析太笼统）定量评审——一般项目及常见问题•③估价技术报告：实物状况描述和分析、权益状况描述及分析、区位状况描述及分析、市场背景描述及分析、最高最佳利用分析、估价方法适用性分析、估价测算过程、估价结果确定•常见问题最高最佳利用分析：过于笼统例：海滨四村为成熟型居住区，近期稳定而无变化可能，估价对象的住宅用途应属最高最佳使用。定量评审——一般项目及常见问题•③估价技术报告：实物状况描述和分析、权益状况描述及分析、区位状况描述及分析、市场背景描述及分析、最高最佳利用分析、估价方法适用性分析、估价测算过程、估价结果确定•常见问题估价方法适用性分析：技术路线表述不清晰未选用估价方法理由未表述或表述不充分估价方法适用性分析举例：某估价报告中方法的选用•该地区房地产住宅市场已经形成，住宅的租售比较活跃，在市场调查基础之上，根据搜集的类似房地产交易资料，本次采用市场比较法、收益法两种技术思路评估，然后测估综合结果。•191.pdf定量评审——一般项目及常见问题•③估价技术报告：实物状况描述和分析、权益状况描述及分析、区位状况描述及分析、市场背景描述及分析、最高最佳利用分析、估价方法适用性分析、估价测算过程、估价结果确定•常见问题估价测算过程：参数选择的依据和理由不充分估价测算过程•只能采取一种估价方法估价的，该估价方法的评审的分为估价测算过程的得分；•应当采用两种或两种以上估价方法估价的，各种估价方法评审得分的简单算术平均数为估价测算过程的评审得分。定量评审——一般项目及常见问题•④附件：引用资料不完整•⑤外在质量：标点错误、序号适用不规范等等定量评审——特殊项目评审•①估价对象变现能力•分析内容抵押房地产的通用性、独立使用性或可分割性；假定在估价时点拍卖或者变卖时可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度；变现时间的长短；变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序。定量评审——特殊项目评审•①估价对象变现能力•常见问题没有变现能力分析不按照要求的内容进行分析——文不对题没有差异分析或分析不具体；缺少变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序没有变现时间的长短的分析变现能力分析举例：某估价报告中的变现能力分析（1）•根据国家对抵押房地产处置的相关法规的规定，及《最高人民法院关于执行设定抵押房屋的规定》(法释［2005］14号)的规定，对已设定抵押权的房地产的处置方式主要有：依法拍卖、变卖或者抵债等三种方式。近年来，在重庆市进行了多次已抵押房地产的处置，就其处置的方式来看，以依法拍卖方式为主。影响其成交价格的主要因素有：地理位置、适用用途、规模大小、付款方式、权益状况、处置税费及处置时限等多种因素，其中以短期内处置变现的因素影响最大。变现能力分析举例：某估价报告中变现能力分析（2）•估价师考虑在拍卖的快速处置过程中的相关税费（包括诉讼费及诉讼代理费、评估费、拍卖费、交易手续费、营业税、契税、印花税等）后，综合分析确定估价对象的快速变现价为抵押价值的60%—80%。•200.pdf定量评审——特殊项目评审•②风险提示•常见问题无风险提示说明不具体或缺乏针对性•③——⑥特殊要求：没有说明•房地产估价报告评审内容定性评审内容——重要内容缺失必要组成部分估价结果报告估价技术报告⑴致估价委托人函⑵注册房地产估价师声明⑶估价假设和限制条件；⑷附件⑴估价委托人⑵估价机构⑶估价目的⑷估价对象⑸估价时点⑹价值类型⑺估价依据⑻估价原则⑼估价方法⑽估价结果⑾估价人员⑿估价作业日期⑴估价对象实物状况描述与分析⑵估价对象权益状况描述与分析⑶估价对象区位状况描述与分析⑷市场背景描述与分析⑸估价对象最高最佳利用分析⑹估价方法适用性分析⑺估价测算过程⑻估价结果确定定性评审内容——原则性错误•⑴没有两名以上（含两名）注册房地产估价师亲笔签名的•⑵没有加盖估价机构公章的•⑶报告出具日期不在估价机构资质有效期内的•⑷报告对应的估价业务超出估价机构资质等级许可范围的•⑸随意编造估价假设的；•⑹估价对象不符合估价目的相应的处分要求的；定性评审内容——原则性错误•⑺估价对象范围或者状况界定存在严重错误的；•⑻虚构、编造估价对象状况的；•⑼估价时点与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充分说明理由的；•⑽价值类型选择或者价值定义表述存在严重错误的；•⑾虚构、编造可比实例的；•⑿虚构、编造重要估价参数的。定性评审内容——严重质量缺陷•⑴估价依据中未列明估价所依据的必要法律法规和标准，或者在估价报告分析中没有体现其要求，或者运用存在严重错误的；•⑵理论上适用的估价方法未采用且未充分说明理由的；•⑶估价方法选用出现错误的；•⑷估价结果报告、估价技术报告中估价方法选用不一致的；•⑸估价技术路线确定出现严重错误的；•⑹估价基本数据、参数选取出现严重错误或者明显偏离客观实际的；定性评审内容——严重质量缺陷•⑺估价方法运用出现严重错误，包括测算过程、计算公式选用、计算结果出现严重错误的；•⑻估价报告中的内容前后严重矛盾的；•⑼致估价委托人函、估价结果报告、估价技术报告中的估价结果不一致的；•⑽对估价结果有重大影响的不确定因素未说明或者披露，也未就其对估价结果可能产生影响进行说明的。房地产估价报告评审结论评审意见应当说明估价报告是否合格，并列出估价报告存在的主要质量缺陷定量评审部分不足60分或者有标准规定的不合格内容之一的，为评审不合格