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房地产项目开发设计管理1/40第一章开发流程简介2/40房地产开发流程流程示意3/40房地产开发企业专业化运营体系运营体系4/40房地产开发企业专业化计划系统计划系统5/40项目决策6/407/44项目开发策划报告是统领各个开发环节工作的纲领性文件.项目策划基内容系包括：■投资策划■定位策划■设计策划■开发策划■营销策划■售后策划以上方面构成了全程策划基本体系。各环节相互连贯、缺一不可，而且每一个环节中都是以提高产品价值为主要目的。全程策划的核心就是成本和利润。项目策划7/40开发节奏策划根据公司的资源条件、经营现状，财务资金状况、管理能力、结合未来市场走势判断，决定项目开发分期，各期何时启动和完成几段，总体何时结束等做出策划。开发节奏牵连以下方面问题：融资与资金的运作分期间衔接采购合同签订与管理其他资源配置相关后续工作计划安排的策划时间计划现金流监控对变化的应对策略开发策划8/40项目与客户定位流程项目、客户定位9/40目标成本的确立流程成本确立10/40设计阶段标准工作周期设计周期11/40规划设计的启动和过程中进度、设计中间及其最终成果的质量，受到多方面因素限制和影响。缺少相关部门全程配合，规划设计难以保证按照进度计划和质量要求完成。规划设计工作启动条件（链接文件）目前规划设计工作运行现状部门自身原因影响工作进度和质量，但尚且可控；但绝大多数影响因素，对规划设计部门而言，难以控制。问题如何提高规划设计管理工作效率？规划设计工作启动条件12/40第二章设计管理与规划设计13/40设计流程如何才能做到拿地即可开工？如何有效控制设计质量？专业工程师如何工作？如何管理设计单位？14/40详见附件：规划/设计合同清单规划设计内容15/401三控制进度控制质量控制成本控制2两管理合同管理信息管理3多方协调与营销关系协调与招标关系协调与成本关系协调与工程关系协调与物业管理协调与设计单位以及设计单位之间关系协调设计单位内部专业（工程师）之间协调与规划主管部门协调与蓝图审查中心协调报请老板同意4管控要点规划带动土地溢价户型及配置带动产品溢价立面及景观创造形象溢价5管控终极目的合理控制造价尽可能创造价值规划设计管理16/40第三章建筑结构设计与优化17/40第一节建筑结构与结构设计第二节结构成本管理思路与方法第三节结构设计优化第四节过程优化与结果优化的特点结构设计与优化18/40市场析一建筑结构建筑中结构是指用来承受荷载或者其他作用的空间承重体系结构设计就是根据建筑的用途、平立、面布局来设计结构承重体系及其结构构件。从基础到柱、梁、板、墙。结构设计19/40二结构设计基础设计：1根据工程地质勘察报告、上部结构类型及上部结构传来的荷载效应和当地的施工技术水平及材料供应情况确定基础的形式，材料强度等级，一般有浅基础（如：独立基础、条形基础等）和深基础（如：桩基）2基础底面积的确定及地基承载力验算3基础内力计算及配筋计算4考虑必要的构造措施5地基设计处理结构设计20/40上部结构设计：1根据建筑设计来确定结构体系、确定结构主要材料；2结构平面布置；3初步选用材料类型、强度等级等，根据经验初步确定构件的截面尺寸；4结构荷载计算及各种荷载作用下结构的内力分析；5荷载效应组合6构件的截面设计。7此外还包括某些必要的构造措施。需要依据结构专业相关规范、图集等结构设计21/40结构施工图包括:设计总说明，基础平面布置及基础大样图，如果是桩基础就还有桩位图，柱网布置及柱平法大样图，每层的梁平法配筋图，每层板配筋图，层面梁板的配筋图，楼梯大样图等，其中根据建筑复杂程度，有几个到几十个结点大样图一栋建筑的结构设计是否合理，主要取决于结构体系、结构布置、构件的截面尺寸、材料强度等级以及主要机构构造是否合理31/44结构设计22/40结构设计优化第一节建筑结构与结构设计第二节结构成本管控思路与方法第三节结构设计优化第四节过程优化与结果优化的特点23/401必须对整个设计和策划的全过程进行管理前期策划：地质的考虑规划阶段：建筑物的排放方案阶段：结构的可性及合理性、避免返工扩初阶段：结构方案的优化施工图阶段：结构的精细化设计施工配合阶段：变更、签证的合理控制结构成本的控制思路及方法24/402事前控制的几个要点（l）设计院的选择（扩初及施工图阶段）合适易管态度重视项目情况服务意识市场口碑（2）专业负责人的选择业绩水平市场反馈—图纸质量、责任意识、成本意识、服务意识影响力及控制力（3）成本意识的沟通与输入前期主动沟通尊重平等的心态质量标准换位思考同行的交流与竞争双赢的思路和手段结构成本的控制思路及方法25/40（4）合理的设计周期设计周期对总成本的影响：资金的时间价值市场风险的变化产品的实际价值（5）在保证质量、不增加成本的前提下缩短设计周期组织的重视及措施工序的前置及搭接标准化设计的推广（6）甲方的技术原则必须提前输入《设计任务书》《结构设计统一技术措施》或《结构设计指引》《结构设计总说明》《标准构造做法》（7）天明地产标准图集（待建立）结构成本的控制思路及方法26/403设计过程中必须控制的几个关键环节结构体系的确定及主要平面布置图基础的选型及设计图电算模型及计算系数的取值标准单元的样板截面及配筋图地下室的布置及样板配筋图结构转换层的布置及配筋图4施工图审查公司的选择及沟通选择思路——易于沟通沟通时机——重视前期沟通内容——规范的边界或有争议处（超限的判断、裂缝、宽度、短肢墙体系的定义、配筋）沟通方式——双方、三方、资源借助、关系维护结构成本的控制思路及方法27/405、外部资源的引入引入的前提和原则——性价比的判断引入的资源类型——垄断部门（政府、人防、审图）、学术权威、行业专家、专业咨询公司引入的时机——尽早、及时合作方式及注意事项——顾问、价值及时间6、按照合同及时支付设计费结构成本的控制思路及方法28/40根据建筑方案编写扩初设计任务书扩初施工图完成设计：扩初设计图设计满足建筑要求及与结构计算一致扩初施工图设计：检查设计单位提供的扩初过程图纸，并提出优化意见与设计单位沟通扩初结构计算结束：结构计算指标到规定要求结构设计优化29/40扩初结构计算开始：根据项目特点提出结构计算所需的荷载，参数以及计算指标要求各部分结构体系确定：对部分进行结构经济技术分析，形成分析报告扩初结构计算过程中：检查复合设计单位提供的计算过程文件，并提出优化意见与设计单位沟通结构设计优化30/40结构技术措施基础、结构选型分析报告地下室底板技术经济性分析报告地下室顶板技术经济性分析报告结构转换层技术经济性分析报告其他项目需要的结构分析结构设计优化31/40施工图设计阶段根据扩初图纸以编写施工图设计任务书，结构施工图计算要求、施工图配筋原则的确定，向设计单位提供结构计算荷载，参数以及计算配筋结构要求，并和设计单位确定梁、板、墙柱的配筋原则施工图结构计算过程中，检查复核设计单位提供的计算过程文件是否达到要求，并提出优化意见与设计单位沟通。结构计算结束，结构计算配筋结果达到规定要求桩基础、梁、板、墙、柱施工图设计，检查复核设计单位提供施工图过程文件是否达到规定要求，提出优化意见并与设计单位沟通施工图设计校审，施工图设计图纸出图结构设计优化32/40第一节建筑结构与结构设计第二节结构成本管理思路与方法第三节结构设计优化第四节过程优化与结果优化的特点结构设计优化33/40设计结果优化：在施工图设计完成后进行的设计优化、需要对原设计图纸进行设计修改。其流程如下：设计单位提供完成的建筑、结构施工图以及结构计算书以及相应的电子文件组织结构优化工程师、专家和造价工程师对以上图纸资料进行审查，并提出结构优化初步意见和评估报告建设单位对优化意见和评估报告审批，并决定是否进行设计优化根据设计优化落实意见，检查和监督设计单位是否按设计优化落实意见进行设计优化调整设计优化调整图纸出图结构设计优化34/40第一节建筑结构与结构设计第二节结构设计过程优化第三节结构设计优化第四节各技术专业全面成本控制结构设计优化35/40设计过程优化的特点由于在设计阶段对设计过程中的计算和图纸进行优化，因此这种优化方式具有以下特点：1对结构成本的控制最为有效、也最为彻底，可以做到从建筑方案开始就对项目成本进行有效控制2与设计单位沟通更容易，设计单位对设计优化意见更易接受3可对结构体系、基础类型以及其它结构问题进行细致深入的技术、经济等方面的专题分析，并且可对设计上的每一个技术细节进行成本控制结构设计优化36/40设计结果优化的特点4不耽误项目的总体进度，可做到与设计同步进行5项目工程量可在施工招投标阶段计算清楚，并在施工合同中确定准确由于在施工图完成后对计算和施工图纸进行优化，因此这种优化方式具有以下特点：结构设计优化37/401对结构成本的控制不能做到最彻底，只能对施工图中对成本影响较大的部分进行设计优化，不能做到每一个设计细节都进行优化2设计单位很难接受这种方式，设计单位需要做较多的设计修改，使设计单位在面子和成本方面都要承受很大的压力3对项目的总体进度影响较大，对一个10万平米的项目大约有一个月的延误4设计优化后施工合同工程量有较大的调整，并且需要重新设计计算工程量，对合同成本控制不利结构设计优化38/40各技术专业全面成本控制如果成本超限该怎么办？1设计不同阶段个各技术专业全面成本控制2不同产品不同售价时，成本控制重点不同3建造成本影响因素有多方面（附件），对于结构专业的成本控制应适可而止，对于砌体结构，应考虑质量通病防治4好的成本控制不是越低越好，建造成本要合理分配，注重价值工程的利用设计费占项目全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价影响权重在85%左右。合理科学的设计,可降低工程造价10%以上39/40规划设计流程土建扩初建筑、规划方案结构、设备初步方案施工图设计建筑、规划方案部品设计及定板扩初设计概念规划草案概念规划方案概念规划草案概念规划方案施工图概念规划草案概念规划方案方案设计方案设计扩初设计扩初设计施工图设计施工图设计模型研究景观概念方案设计景观方案设计景观施工图设计销售配合资料结构设计设备选型建筑平面结构设计设备选型建筑平面实施方案设计阶段实施方案设计阶段产品、技术创新研发论证阶段策划阶段设计管理阶段工程管理论证阶段论证阶段策划阶段策划阶段设计管理阶段设计管理阶段工程管理工程管理销售示范区设计部品材料调研部品材料清单部品材料定板封样产品配置建议施工图设计指引1.按设计在论证、定位策划、设计实施和施工阶段不同的设计内容、对象和参与部门与深度要求划分为概念设计、方案设计、施工图设计、景观设计、装修设计和设计变更来进行管理。2.为加快项目设计进度，缩短项目开发周期，将部品研究、材料选型、景观设计和装修设计工作进行前置，使设计周期缩短30%以上。40/40◆提前做好启动前准备工作基础条件完整准确有效（输入）◆知道自己要什么，内部各部门达成一致慎重对待设计重大修改理性评价设计成果（评审标准）◆预知可能发生问题，制定选项排序过程中检查纠偏直至强制干预保持与政府各部门、设计方及时沟通（过程监控与纠偏）◆违规要算经济帐尽量不违规少违规强化外联能力◆疏通并且限时设计合同及付款审批流程及时组织评审会◆项目规划设计费总量控制，小额设计合同由项目公司批准◆及时支付设计费，必要时应考虑设计赶工费◆合理的设计周期是设计质量的必要保证一次合格往往最为省时加快规划设计工作进度设计阶段工作应按照项目运营计划排期，尽量赶前确保项目里程碑（开盘等重要）节点按期到达；避免现场停工待图41/40◆天明房地产产品类别：住宅类酒店类写字楼类其中住宅类多层洋房产品，经过两期设计和开发，基本定型有条件制定户型标准图，建立系列技术标准可形成第一城系列酒店类尚未成型◆技术质量标准其中包括技术文件标准流程类标准评价类标准合同类标准材料类标准设备类标准等等规划设计成果质量把控除一般性管控方法外，房地产公司要通过建立自己的产品系列标准和技术质量标准体系。从根本上保障自己的产品具有稳定的技术品质。这是一项及其浩繁的长期工作。42/