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1绪论1.1研究背景党的十八大报告指出，到2020年，我国将全面建成小康社会。但是人们安居乐业是建设小康社会的重要前提条件，因此需要解决好人们的住房问题，这一方面关系着整个社会的稳定，另一方面更关系着能否实现小康社会的伟大目标。近几年来，较高的房价对于大部分家庭尤其是刚需家庭来说无疑更加重了他们的负担。针对这虚高的房价，政府也出台了一系列政策措施，对房地产市场进行了宏观调控，使其能够健康稳定发展。房地产业在中国虽然会受市场变化的影响，但是还是主要受国家的整体宏观调控，尤其对相关的货币政策调整有比较大的影响。从理论方面分析看来，货币政策很重要，其一方面控制整个房地产行业的货币供给，另一方面通过调整利率大小间接地控制资金的使用成本。所以说，货币政策对房价回归到合理区间水平起着非常重要的作用。近年来，房地产业经济发展的好坏影响着整个中国经济的好坏，可以说房地产业已经发展成为了我国的支柱产业。这个行业的变化不仅影响到其他相关行业，而且也将使刚需家庭的住房需求受到影响。因此，研究货币政策对住房价格的影响非常有意义。1.2国内外研究现状在国外研究中，通常有四种途径对房地产价格进行研究分析，分别有托宾q理论、生命周期理论、流动性理论和资产负债表效应。首先托宾的q理论，运用资产结构和货币政策传导相结合的方式，研究货币政策如何影响房价。其理论推导如下：当货币政策扩张，货币供应量上升，引发利率降低，促使社会上更多的闲置资金流向股市，从而导致股票价格上升，这种情况下公司可通过发行较少的股票而购买到较多的资本品，投资支出便会增加，即q变大，反映在房价上就是住房供应也相应增加，有住房需求的居民将上升，这将会使价格更高。相反q较小，房价下跌。其优点是将股票价格和投资支出相互联系进而得到对房价的影响，但是并没有考虑到对私人消费的影响。其次莫迪利安尼的生命周期理论，将消费和终生收入挂钩，优点是考虑了改变货币供给对私人消费的影响，其理论认为扩张的货币政策，导致利率降低，使得股票价格和中长期债券价格上升，让人们在心理上感觉收入增加，就会增加消费，所以财富变化对住房需求和价格有显著的影响。再次米什金的流动性理论，认为货币政策扩张，引发利率降低，，即贷款需要偿还的利息减少，导致投资活动增加，使得消费者的现金流量增加，财产支出也会增加，从而促进房地产价格增加。最后伯南克的资产负债表效应，从资产负债情况出发，当企业股票价格上涨时，其资产负债情况得到改善，使其可以从银行获得更多的贷款，增加企业的可用资金，从而增加投资支出，影响了住房居民的消费需求，最终导致房价上涨。在国内研究中，主要观点阐述如下：王先柱和赵奉军主要从微观层面上分析了货币政策与房价传导机制之间的相互作用。房地产资产价格随货币供应量的增加而增加，当货币供应量增加时，则会使通货膨胀加剧，以及货币持有者的购买力和收益下降，在没有任何套利的条件下，房地产资产收益率的下降，必然导致房价上涨。李巍在其研究中，成功运用DSGE模型并得出结论，当政府遏制房价过快上涨和管理通胀预期时，应谨慎使用单一的货币政策工具。因为其研究表明，当房地产价格上涨时，国内产出先显著上升后下降，消费趋势总体先上升后下降，不同类型的消费特征亦存在不同差异。易宪容认为房地产行业是资金密集型行业，不同于劳动密集型行业，房地产市场的发展相比于劳动力更需要资金的支持。其程度不仅在于房地产供给方的开发商要从银行金融机构获得信贷资金，而且在于房地产需求方的投资消费者对货币政策非常敏感。所以近年来，中国房地产市场迅速发展完全是金融支持的结果。1.3研究方法一、文献研究法。通过阅读相关的研究数据，对货币政策及其传导机制进行重点分析，同时研究了最近几年来中国货币政策实施的背景环境以及达到怎样的效果进行了详细描述，指出了当前房地产市场中货币政策的潜在问题。二、实证研究法。在理论的基础上，提出本文的模型假设，通过相关统计方法对模型进行检验，指出实证研究结果的意义。结合实际情况，提出相关政策建议。三、具体统计方法。包括回归分析、ADF检验、平稳性检验、协整检验等。所有这些检验分析都在Eviews7.2软件上进行处理。2房价的决定和我国货币政策对房价调控的现状2.1房价的影响因素房地产经过了十来年的高速扩张，但过去几年房地产市场经历了一场过山车式的行情，在最近几年房地产又一直处于低迷状态。而且，中国的经济增长已经连续下跌四年，2014年下降到24年来最低点。根据最近的国家统计局公布数据显示，中国房价与上期相比总体略有下降，但城市之间还是有差异的：一般大中城市的房价会保持平稳或继续上涨，而小城市的房价却在下降，影响房地产价格的因素有很多，主要包括：供求关系、国民经济发展水平、物价水平、城市化水平、就业率、居民收入水平、投资水平、通货膨胀因素、利率因素、消费者心理因素、政府政策、人口密度、建设成本、建筑设计和品质、环境因素等等。现对其中主要影响因素分别进行分析：1、供需因素房地产市场的供求关系是最重要的因素。由西方经济学基本原理可知，供给量与价格成正比，而需求量与价格成反比。当供求关系的变化时，房地产价格也跟着上下波动。如果供给量与需求量相等，联合解出的价格就是均衡价格，即达到供求平衡。2、政治因素政治因素是指影响房价的国家政策法规，包括财政政策、税收政策等。政治因素对房价影响作用是立竿见影的，例如，加强宏观调控，收紧银根，降低房地产需求，房价在短时间内迅速下跌。3、经济因素经济因素包括宏观经济情况、物价情况、居民收入水平等等。当经济处于上升期时，社会对房地产的需求强烈，其价格也水涨船高。当经济不景气时，社会各界的需求减少，当然房地产也不例外，价格也在走下坡路。当居民的收入得到增加，生活水平得到提高，房地产市场需求上升，房价整体水平也上升。反之，房价整体水平降低。4、货币政策调控因素货币政策是政府或者中央银行通过控制货币供给以及调节利率以影响经济活动所采取的各项措施。利率、货币供应量等都是判断货币政策力度和有效性的重要变量。利率反映出货币资金的价格。当利率上升时，一方面，人们愿意增加储蓄，从而降低了买方市场，房价下跌；在另一方面，高利率增加了贷款成本，抑制了贷款购买，从而降低房价。反之则会提高房价。2.2我国房地产市场面临的主要问题在过去的几年中，房地产行业得到了快速的发展，成为增长最快的行业之一，受市场化影响越来越高。1998年以后，我国的城市乡镇住房制度改革向更深的阶段发展，房地产业将成为能够拉动整个国民经济上一个新台阶的产业。前几年房地产市场非常繁荣，很显然已经成为了一个支柱产业，但近年来房地产一直处于低迷状态，国民经济能否健康发展已经和房地产市场仅仅关联起来。然而，随着房地产市场的快速发展，其面临的问题也越来越明显。主要表现在：1、商品住房价格水平偏高高房价阻碍了居民住房水平的提高，抑制了实现房地产的有效需求，大部分人只能望房兴叹。2、部分地区房价上涨且分化加剧中国房产信息集团（CRIC）研究中心研究员朱一鸣认为，今年的房地产市场由于不同地方有不同的需求，差异化继续加剧。宽松政策下，一线城市的供应和需求之间没有得到有效的平衡，房价依然在上涨，但市场需求旺盛，而在部分二三线城市，却面临较大的库存压力或系统性风险。3、房地产开发对银行贷款依赖性较强银行从社会上聚集大量的闲置资金，其中大部分用于发放贷款。地产开发所需资金基本来自于银行贷款，这就导致了房地产投资中的很多风险都在银行这一环节。根据权威机构调查，绝大部分房地产所需资金都来自于银行信用贷款，商业银行基本上扮演全程参与房地产开发的角色。4、调控政策尚未得到全面落实近年来，对于住房价格上涨过快等各种问题，国务院也相继采取了一系列政策措施，大部分都取得了积极成效，但也有一些地方的政策措施没有得到完全落实的问题，有些方面没有得到很好的执行。一些开发商趁机抬高价格、囤地、捂盘不售的行为偶有发生。5、外资参与国内房地产市场的开发和投机由于国内房价快速上涨，以及对人民币升值的预先期待，外资已经通过各种渠道进入了我国的房地产市场。这些外国资金的大量涌入对国内市场的过热状况起了推动作用。2.3中国房地产市场宏观调控的货币政策1998年以来，房地产业迅速发展的同时也出现了过热问题，推动了房价的过快上涨，住房问题成为备受关注的经济问题和社会问题，政府也相继出台了诸多政策来引导和调控房地产市场。1998—2014年来政府对房地产的货币政策宏观调控分为四个阶段。2.3.11998-2002年扩张性调控1997年，受亚洲金融危机的影响，国内和国际经济萎缩、市场需求急剧下降。房地产市场供给远大于需求，房屋库存得不到及时消化，中国房地产市场陷入衰退。在这种危机下，国内人口众多，潜在需求量大，因此国家扩大内需，刺激经济恢复，这段时间主要是以鼓励为主的扩张性政策。1998年，人民银行下发了《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》以及《个人住房贷款管理办法》的文件，旨在鼓励商业银行加大住房建设开发与消费信贷投入，并大力发展个人住房贷款。1999年，央行出台了《经济适用住房开发贷款管理暂行规定》，规范了经济适用住房的信用贷款管理。9月又推出《关于调整个人住房贷款期限和利率的通知》和《关于调整个人住房公积金存、贷款期限和利率等问题的通知》，确定合理的个人住房贷款和住房公积金贷款期限、利率。2001年6月，央行发出《关于规范住房金融业务的通知》(简称195号文)，文中首次对房地产贷款作出详细的规定，以整顿市场秩序，规范住房金融业务，促进住房金融进一步发展。这一阶段先后出台了一系列住房信贷政策，极大地激活了低迷的房地产市场。这些政策措施有效的促进房地产市场的发展。2.3.22003-2008年紧缩性调控受扩张性调控政策的影响，房地产业高速发展，同时出现房价快速上涨、炒房严重、商品房供应结构不合理、中低收入群体买房难等问题。2003年6月，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件），文中提到关于提高购买第二套住房的首付比例，加强房地产信贷审核，四证齐全后才能发放住房贷款。在8月，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文件），文中首次明确说明“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”，提出对满足条件的开发商和工程项目，给予信贷支持。2004年10月，中国人民银行决定上调金融机构存贷款基准利率，并放宽贷款利率的浮动范围，允许存款利率下浮。金融机构的一年期存款基准利率上调0.27个百分点。2005年3月，中国人民银行取消了住房贷款优惠政策，5年以上个人住房贷款利率提高到了5.51%。对于房价上涨过快城市，个人住房贷款最低首付比例相比之前提高了10%。个人住房公积金贷款上调0.18个百分点。2006年4月，央行再次上调住房贷款利率。5月，建设部提出上调个人住房公积金贷款利率0.18个百分点的档次。抑制投机需求，进一步稳定房价。8月，央行再次加息。2007年，6次加息，10次上调存款准备金率。9月份，中国人民银行、银行监管委员会联合颁布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，以家庭为单位，第二套个人住房贷款最低首付比例不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍，严厉打击炒房投机行为。2008上半年国家执行适度从紧的货币政策。共五次上调准备金，从年初的14.5%到6月份的17.5%。2.3.32008-2009年促进发展阶段2008年下半年，世界金融危机爆发，我国货币政策由“从紧”转为“适度宽松”。中国房地产业在经济危机的影响下，国际热钱纷纷撤出，成交量锐减，部分区域房价下跌明显。各级政府相继推出减免税收、下调准备金率等救市措施。11月，政府宣布实施适度宽松的货币政策，进一步明确房地产调控转向扩张型阶段。2.3.42010-至今房价的报复性上涨超出了政府的预期，并且严重影响到人民的生活水平。2011年1月，二套住房贷款首付比例不低于60%，利率不得低于基准利率的1.1倍，此外还频繁调整存贷款基准利率和个人住房公积金贷款利率。2012年，中、工、建、农四大国有银行在内部召开座谈会，研究全面