搜索
货币政策对我国房地产价格波动的影响摘要：最近这几年来，我国大部分地区城市的的房地产价格的迅速发展使其积极的带动中国的GDP增长，但是这样房地产价格的快速增长，有时候也会为社会的经济埋下“隐患”，产生负面的影响。因此，如果正确的控制房地产的价格成为了我们目前急需解决的一个经济问题，国家为了有效的控制房地产的市场价格，利用了一系列货币政策和非货币性政策。央行不仅多次调高法定存款准备金率和利率，还出台了一系列如“限购令”等其他非货币性政策，希望通过对房地产价格的宏观调控，可以使得房价产价格在理性的范围内，而不是大幅度超出理性范围的增长，如果不能及时的控制房地产价格，这个将会影响国民经济的稳定发展和人民的生活质量。我认为，从货币政策影响房地产价格的三条途径入手，即：利率、信贷、资产组合效应，对于有效地促进我国房价合理回归有重要的意义。关键字：货币政策；房地产价格；影响因素一．引言我国的房地产自从1998年进入市场化，房地产产业链长,波及面广，几乎国民经济中的所有产业和房地产业都有所关联，并且还关系到民生的问题。房地产的价格也历经了较长时间的增长，从整体的数据上来看，还没有出现持续下跌的趋势，房地产的价格快速增长，也拉动了中国的社会经济的发展，并且成为拉动我国经济发展的支柱产业之一。房地产产业的投资收益远远高于其他产业的投资收益，使得更多的投资者倾向投资这个产业，导致大量的闲置资金进入这个产业，但是这种“过热”的投资必定会使得这个产业的价格失去平衡，这时候就需要国家的宏观调控，把对房地产的调控作为最主要的重点，使得房地产的价格回到平衡的合理价格。二．国家这几年的货币政策对房地产价格的宏观调控（1）自从2003年以来，中国人民银行陆续出台了一系列政策，其核心是提高商业银行和开发企业自有的资本金率，严格控制信贷规模，加息，取消个贷优惠政策等等，其目的是抑制房地产价格的快速增长和房地产投资过热的现象。（2）2006年4月28日起，中国人民银行上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由百分之5.58提高到百分之5.85；7月5号和8月15号，央行两次上调存款类金融机构人民币准备金率0.5个百分点；8月19号起，央行当年内第二次加息，金融机构一年期人民币存贷款基准利率上调0.27个百分点，由2.25%，5.85%分别提高到2.52%，6.12%；此外，央行在本年内以0.5%的比例三次提高法定存款准备金率。（1）2007年，央行又宣布自从3月19号起，金融机构一年期人民币存贷款基准利率上调0.27个百分点。（3）自从2008年美国次贷危机以来，中央政府4万亿的投资计划和宽松货币政策刺激中国的经济逐渐好转，但是由于之间的经济刺激计划的实施，大量的资金又从银行流出，流向了实体经济，同样的又刺激了房地产产业的价格，急需提高了房地产的价格，透过货币乘数的效应可看到中国的通货膨胀开始显现，同时房地产泡沫也开始显现。（4）2009年，在贷款政策利好和房价上升的双重刺激下，我国个人购房贷款新增1.4万亿元，随着2009年下半年房价不断攀高，个人购房贷款额大幅上升。（5）2010年出台了信贷紧缩为主体的调控政策如对两套以上购房的贷款进行限制和对两套以上购房贷款的利率和按揭乘数的限制。（6）2011年2月8号，中国人民银行决定，自从2011年2月9号起上调金融机构人民币存款基准利率，金融机构一年期存贷款利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。2011年4月5号，中国人民银行再次决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款利率分别上调0.25个百分点。2011年这两次加息政策表明：我国政府面临经济的快速增长，物价的持续走高，毅然继续适度紧缩型货币政策，再次改变为了应对国际金融危机而实施宽松性货币政策的局面，试图对目前不断出现的通货膨胀压力进行缓解，虽然“加息”并不是单一针对房地产市场，但是房地产作为我国国民经济的支柱产业势必会受到相应的影响。三．货币政策影响房地产价格的途径中央银行所实施的货币政策主要是通过三个途径影响房地产价格：利率途径、信贷途径、资产组合途径。（1）利率途径利率的调整影响是对人民币货币政策的控制属于直接信用控制工具的一种。从理论上来说，利率的上调对于房地产开发商而言，意味着资金负担进一步加大。在当前保障性住房建设的巨大冲击下，房地产开发商已经开始担心住房需求市场，这个时候央行进一步“加息”无疑是雪上加霜，开放商的资金负担更加严重，因此，大批开放商纷纷寻求其他出路以转移资金风险。如，目前很多一线城市的房地产开放商开始将目光转向获利机会较多的商业地产，而二线，三线城市的房地产商也开始将投资的目光转移到旅游产业或者别的产业去。利率的上调对于投资者和购买者群体而言，其交易费用进一步增大。美国的次贷危机告诉人们，加息的持续最终会导致那些贷款买房无力承担高涨的利息负担。房贷违约现象的增加会通过证券化机制传导到整个金融资本市场。与美国的情况有所不同，我国的证券市场相对还不够发达，金融机构的买房贷款更是存在很大程度的政府干预，但是应该可以看到，投资者与购买者面临的交易费用中，利息的增加“贡献”很大，完成一项交易要花费的成本加大，并且还有进一步加大的可能，在这种接近稳定的加息的心理预期下，投资者与购买者定会三思而后行，因此，保障性住房的建设会向前推进，也会让公众重拾对政府的信心，房地产市场的竞争将会越来越激烈。（2）信贷途径中央银行可通过公开市场业务、改变再贴现率、法定存款准备金等货币政策工具来改变货币供应量。银行贷款的变化会直接影响到房地产贷款的难易程度，从而增加或减少房地产的需求，引起房地产价格的变化。从一方面看，如果央行上调法定存款准备金率和贴现率等紧缩型货币政策，货币乘数会减少，商业银行可运用的资金会减少，贷款能力下降，货币流通量相应以一定比例减少。但是据商业银行的数据显示，个人住房贷款并未因房价上涨，加息等因素影响而大幅度的减少。而且，随着房地产企业的资金渠道日益多样化，对银行贷款需要的占比逐渐减少，因此通过提高法定存款准备金率而使银行减少贷款间接调控房地产市场可能收效甚微。从另外一方面，由于金融市场存在着信息不对称的问题，许多资本需求者除了银行外，无法从其他金融市场获得融资。已有研究指出，大多数企业尤其是中小型企业和家庭都往往只能通过银行进入借贷市场获得贷款投资或购买房产，这就形成了他们对银行的资金依赖性。为克服金融市场的信息不对称问题，银行采用最多一个方法就是要求抵押，抵押物的价值约束了贷款者的最大借款额。在大多数国家，房产因其有保值增值的功能被作为最重要的抵押物之一。当房产的价格上升的时候，以房产作为抵押物的贷款项目的价值就会增加，贷款可能导致的损失将会降低。这样，银行资产负债状况得到改善，其净资产和利润水平都将提高，银行发面将愿意发放更多的房地产抵押贷款。由于金融机构的短视行为，导致贷款大量地投向了房地产产业，投资者和消费者能够很容易地从银行等金融机构获取充足的资金购买房地产，产生投机行为和风险转嫁，不断推动房地产的价格上涨。一旦市场上出现某些不确定因素引起房地产下跌，以房地产为抵押品的贷款项目价值随之下降，银行将会减少对房地产的投资需求或消费需求都会减少，导致房价进一步下跌。（3）资产组合途径组合投资是资产配置的重要方式，它是充分利用各类资产的收益、风险特征及相互的相关特性，构建一个与自己投资目标相符的投资组合。投资组合理论是资产配置的重要的理论和方法指导。它首先分析各类资产的收益及相互之间的相关特性，并通过优化的方法得到组合中各类资产的权重，实现整体的风险收益最优。货币、债券、股票和房地产等资产共同组成了投资者的资产组合。投资者通过对资产组合比例的调整来实现收益最大化。如果说央行采取扩张性的货币政策，提高货币供应量降低利率，那么原有的资产组合被打破平衡，投资者就会改变资产组合的比例，会相应增加资产类比例而降低非资产类的比例。反之，如果说央行采取紧缩性的货币政策，降低货币供应量提高利率，同样原来的资产组合平衡被打破，投资者就会考虑相应降低资产类比例增大非资产类的比例来形成新的均衡。例如：财富效应，家庭财富的一个重要组成部分就是实际资产，房地产在实际资产占很大的一个比重。由于房产价格的上涨（或下跌），导致房产所有者财富的增加（或减少），其资产组合价值的增加（或减少），进而产生增加（或减少）消费，影响短期边际消费倾向，促进（或抑制）经济增长的效应，这种情况是针对富人而言。但是如果相同的情况对于穷人而言，房地产价格的上涨使其没有能力进行这个项目的投资，从而使资金转向别处的投资。四．我国房地产存在的问题和解决的措施我国金融市场的发展还处于初级阶段，房地产的发展还有一系列的问题，如风险过于集中商业银行体系，个人住房贷款的信贷的发展可能存在违约的风险等。房地产金融在创新中也存在部分问题，如商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性，不科学，不规范等。自1998年以来，我国连续8年降息。随着个人住房市场化以后，国家鼓励国有商业银行加大对个人住房按揭贷款的支持力度。同时，由于商业银行普遍把房地产借贷作为一种“优良资产”。因此，在经营业务上容易产生急功近利的倾向。问题：（1）在近几年央行对房地产的调控，房地产价格不仅不降反而持续上扬，政府的干预属于间接调控，是否应该尽量少采取，政府政策的干预对于我过经济的发展是否真的有必要和有效，经济市场化的发展在政府的干预下会如何呢。(2)在我国房地产成本的构成中，土地成本占了商品房价格的50%左右，而开发商又将土地成本转嫁到了购房者身上。土地交易价格上涨过快是我国房地产价格上涨的重要因素。但是，在土地交易价格的调控下，人民银行基本无能为力。因此，央行很难预测房产价格的走向。措施：（1）大力发展多层次，全方面的房地产金融市场体系房地产金融市场不仅要有间接融资的信贷市场，也要有直接融资的资本市场；不仅要有直接提供融资服务的一级市场，也要有分担风险的二级市场，以解决住房贷款资金期限错配和流动性问题。鼓励扶持房产评估，房产中介，保险，担保，贷款服务等在内的金融市场支持服务体系，加快市场交易制度建设，促进市场交易环境不断优化。（2）大力推进房地产金融产品创新为房地产开发，收购，买卖，租赁，管理等各环节提供有效的金融服务，细分市场，开发服务于不同目的和人群的产品。如低收入家庭，刚开始工作的青年等人群的住房金融产品等。推动房地产金融产品多元化，形成包括房地产信托，投资资金，企业债券和资产证券投资化等内在的房地产金融产品。例如，房地产投资基金（REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者资金，由专门的投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。它的优势主要体现在：第一、流动性高、套现能力强。其持有者可以将收益凭证在市场上进行转让流通。如果是上市的房地产投资基金，可以在证券交易所自由交易，未上市的也能在柜台市场上进行交易流通。房地产投资基金的收入是以相对稳定的租金收入为主，较为稳定、波动性小。相比于其他固定收益证券相比，它抗通货膨胀的能力比较强。（3）加强政策性房地产金融服务，帮助解决中低收入家庭住房问题中低收入住房保障是社会保障制度的重要内容之一，在许多国家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色。例如新加坡住房公积制度，美国的“居者有其屋计划”都是比较成功的例子，需要借鉴上述国家的经验，为中低收入家庭购房提供贷款贴息和信用担保。同时，完善住房公积金制度。（4）加强对境外机构和个人进入境内房地产市场的管理加大对境外机构和个人进入境内房地产市场监控力度，进一步加强对跨进外汇资金流动的管理，完善境内外资的投资，购房的统计，登记制度。加大对房地产项下违法违禁流出入的查处力度，抑制投机行为。五．未来房地产发展趋势分析2015年以来房地产利好政策不断，包括“个人转让两年以上住房免征营业税”“二套房贷款首付比例降至四成”等，央行自去年11月以来更是连续降息6次，平均两个月降息一次。20