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第五章物业管理投标文件的编制□学习目标通过本章的学习了解有关物业管理投标文件编制的基础知识，学习有关物业管理投标文件的组成和主要内容，掌握投标文件的编制步骤和注意事项，通过对投标实例的学习，熟悉投标文件编制的有关知识，使其投标文件具有系统性的了解。5.1物业管理投标文件的主要内容5.1.1物业管理投标文件的组成物业管理投标文件是指物业服务机构为取得项目的物业管理权，递交给建设单位或业主委员会组建的招标组织，就拟取得项目物业管理的有关事项分析起草的资料文件。完整的投标文件一般包括标书封面、投标函、正文、附录四大部分。其中正文部分可以划分为商务标（指可以量化的指标）、技术标（也称暗标，指管理方案策划部分）。投标文件是对物业管理企业投标准备工作的总结，集中体现了对拟接管项目的投标意图、报价策略，其编制质量的优劣将直接影响投标竞争的成败。因此，除了应以合理报价、先进技术和优质服务为其竞标成功打好基础外，还应学会如何包装自己的投标文件，如何在标书的编制、装订、密封等方面给评委留下良好的印象，以争取关键性评分。5.1.2物业管理投标文件的主要内容《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房【2003】130号）第二十二条明确规定：投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标文件应当包括以下内容：（一）投标函；（二）投标报价；（三）物业管理方案；（四）招标文件要求提供的其他材料。在实际招标的物业管理项目中，由于物业的项目和性质具有一定的差异，不同的物业管理招标项目也具有不同的要求，其投标书的内容要求也相应呈现出差异。物业管理企业在实践中可根据物业项目和招标文件的具体情况按要求制定。常见的投标文件一般包括：（一）封面标题一般由三部分组成，即投标对象名称+内容+文种，如××小区物业管理投标书。如果前面要冠以投标单位就是四个部分组成，即投标单位+投标对象名称+内容+文种，如×××物业管理公司关于××小区物业管理的建议书。至于标书这个文种的名称有“投标书”、“建议书”“竞标方案”等等。标书的封面一般样式如下图。***住宅小区物业管理投标书投标单位：（盖章）法定代表人：（签字盖章）投标日期：年月日图5-1投标文件的封皮格式（二）投标函投标致函实际上就是投标者的正式报价信，其主要内容有：(1)表明投标者完全愿意按招标文件中的规定承担物业管理服务任务，并写明自己的总报价金额；(2)表明投标者接受该物业整个合同委托管理期限；(3)表明本投标如被接受，投标者愿意按招标文件规定金额提供履约保证金；(4)说明投标报价的有效期；(5)表明本投标书连同招标者的书面接受通知均具有法律约束力；(6)表明对招标者接受其他投标的理解。（三）投标文件的主要内容物业管理投标书除了按规定格式要求回答招标文件中的问题外，最主要的内容是介绍物业管理要点和物业管理服务内容、服务形式和费用。1.介绍本物业管理公司的概况和经历除了介绍本公司的概况外，主要介绍本公司以前管理过或正在管理物业的名称、地址、类型、数量，要指出类似此次招标物业的管理经验和成果，并介绍主要负责人的专业、物业管理经历和经验。2.分析投标物业的管理要点主要指出此次投标物业的特点和日后管理上的特点、难点，可列举说明，还要分析租用户对此类物业及管理上的期望、要求等。以下分别对不同性质物业管理中的重点、难点做出分析：(1)住宅小区对于住宅小区而言，舒适便捷是业主最起码的要求，高档次的优质服务则是其更高的享受追求，因此其物业管理应当突出的是：①环境管理。要求物业管理能维护规划建设的严肃性，定期进行检查维修，禁止乱凿洞、乱开门窗的破坏性行为，禁止个别业主随意改动房屋结构或乱搭建行为，保证业主的居住安全。②卫生绿化管理。定时对小区公共场所进行清扫保洁，及时清运垃圾，并对卫生用具进行清洁消毒；加强小区绿化养护，派专人管理绿化带、花草树木，禁止人为破坏行为。③治安管理。成立保卫处，负责小区内的治安巡逻与防范，确保住户财产安全。④市政设施管理。即市政道路、下水管道、窨井与消防等公共设施的管理、维修、保养等工作。⑤便利服务。为特殊住户提供各种专业有偿服务和特需服务。(2)高层住宅高层住宅相对于普通住宅小区而言，其特点是建筑规模大、机电设备多、住户集中，居住人员的素质也相应较高。因此，这类物业管理的重点应放在：①机电设备管理。这是大楼的核心部分，如发电机、中央空调、供水、消防、通信系统等，一旦哪一部分发生问题，必将严重影响住户生活和工作。因此物业管理部门必须备有一支技术熟练的专业人员，做好管理人员的培训，健全各项管理制度，保证能及时排除故障。②保卫治安管理。须设保安班，24小时值班守卫，建立来访人员登记制度，公共场所安装闭路电视监视系统，保证大楼每个角落都能处在保安人员控制中。③卫生清洁管理。坚持早上清扫楼梯、走廊通道、电梯间等，收倒各楼层垃圾，清洗卫生用具，保持大楼清洁卫生。④保养维护。主要是对公用设施、公共场所进行定期检查、维修。(3)写字楼写字楼作为办公场所，要求环境应保持宁静、清洁、安全，其物业管理重点应放在：①安全保卫工作。保证防盗及安全设施运作良好，坚持出入登记制度，24小时值班守卫。②电梯、中央空调、水电设施维护。保证工作时间上述设备正常工作，不允许出错。③清洁卫生服务。这同高层住宅相类似，但要求更高，应当天天擦洗门窗，清扫走廊，做到无杂物、无灰尘，同时保证上班时间的开水供应。(4)商业大厦管理在商业大厦管理中，公司形象、居民购物方便程度是考虑的首要因素，其管理重点在于：①安全保卫工作。通常大型商业中心客流量较大，容易发生安全问题，故应保证24小时专人值班巡逻，以及便衣保安人员场内巡逻。②消防工作。管理维护消防设施，制定严格的消防制度。③清洁卫生工作。有专职人员负责场内巡回保洁、垃圾清扫，随时保持商场环境卫生。④空调或供热设备管理。设立专职操作及维护人员，保证设备正常运转。以上是针对各类型物业列举其物业管理中普遍的重点和难点，但在具体编写投标书时，投标公司应针对物业具体性质与业主情况，就最突出的问题作详细分析。3.介绍本公司将提供的管理服务内容及功能(1)开发设计建设期间的管理顾问服务内容简要介绍物业管理公司前期介入所应考虑的问题及其意义，接下来就各问题进行详细叙述。①对投标物业的设计图纸提供专业意见。投标公司应从物业建成后管理的角度出发，考虑设计图纸是否具有操作的可行性，是否方便用户，有时甚至可以就物业的发展趋势提出一些有利于日后运用先进技术管理的设计预留建议。②对投标物业的设施提供专业意见。投标公司应从使用者角度考虑设施的配置能否满足住户的普遍需要。③对投标物业的建筑施工提供专业意见并进行监督。包括参与开发商重大修改会议，向业主提供设备保养、维护等方面的建议。④提出本投标物业的特别管理建议。主要就先前所分析到的管理难点有针对性地提出施工方面的建议，以利于日后管理。(2)物业竣工验收前的管理顾问服务内容①制订员工培训计划。详细说明员工培训的课程内容，以及经培训后员工所应具备的素质。②制订租约条款、管理制度和租用户手册。③列出财务预算方案。指出日常运作费用支出，确定日后收费基础。(3)用户入住及装修期间的管理顾问服务内容①住户入住办理移交手续的管理服务。说明物业管理公司在用户入住时应向用户解释的事项，及其应当承办的工作。②住户装修工程及物料运送的管理服务。规定用户装修时应注意的问题及应提交的文件。③迁入与安全管理服务。说明物业管理公司应当采取哪些措施，规定业主应遵守的规章制度。(4)管理运作服务内容①物业管理人力安排。编制物业管理组织运作图，说明各部门人员职责及其相互关系。②保安服务。包括为聘任与培训员工、设立与实施保安制度等而应采取的措施。③清洁服务。包括拟定清洁标准，分包清洁工作的措施，监督清洁工作，以及保证清洁标准的其他措施。④维修保养服务。编制维修计划，安排技术工程师监督保养工作的实施。⑤财务管理服务。包括制定预算案，代收管理费、处理收支账目、管理账户等。⑥绿化园艺管理服务。包括配置园艺工，布置盆栽，节日的装饰工作等。⑦租赁管理服务。这是针对承租用户的管理工作，包括收取租金，提供租约，监督租户遵守规章等工作。⑧与租用户联系及管理报告。主要包括通知、拜访用户，了解情况，并定期向业主大会报告管理情况等工作。⑨其他管理服务内容。补充说明由于招标物业的特殊功用或业主特殊要求而需要的其他特定服务。(5)说明将提供的服务形式、费用和期限①管理顾问服务期限：通常自接受委托开始至楼宇发放执照为止。②管理运作服务期限：自楼宇发放执照起，至合同到期为止。（四）附录附件的数量及内容按照招标文件的规定确定。但应注意，各种商务文件、技术文件等均应依据招标文件要求备全，缺少任何必须文件的投标将被排除在中标人之外。这些文件主要包括：（1）公司简介。概要介绍投标公司的资质条件、以往业绩等情况。(2)公司法人地位及法定代表人证明。包括资格证明文件(营业执照、税务登记证、企业代码以及行业主管部门颁发的资质等级证书、授权书、代理协议书等)、资信证明文件(保函、已履行的合同及商户意见书、中介机构出具的财务状况书等)。(3)公司对合同意向的承诺。包括对承包方式、价款计算方式、服务款项收取方式、材料设备供应方式等情况的说明。(4)物业管理专案小组的配备。简要介绍主要负责人的职务、以往业绩等。(5)物业管理组织实施规划等。说明对该物业管理运作中的人员安排、工作规划、财务管理等内容。5.2物业管理投标文件的编制5.3.1物业管理投标文件编制步骤投标人在领取招标文件以后，就要进行投标文件的编制工作。编制投标文件的一般步骤是1、熟悉招标文件，对招标的物业管理项目有不清楚、不理解的地方，可以用书面或口头方式向招标人询问、澄清。2、参加招标人组织的项目情况介绍和答疑会。3、调查物业性质、档次及买受群体定位，进行项目概况分析。4、确定管理模式、管理标准及管理承诺指标。5、编制人员配备计划和维修养护计划。6、进行初步管理成本测算。7、制定物业管理方案，计算投标价。9、核对调整投标价。10、确定管理方案和投标报价。5.3.2编制物业管理投标文件的注意事项(一)编制投标文件前要注意的问题投标文件是投标方对招标文件的直接响应，投标文件应及时对招标文件提出的实质性的要求和条件做出回答。编制投标文件时要围绕主题进行论述：1、把握主题投标人应当认真研究、正确理解招标文件的全部内容，并在此基础上按要求编制招标文件，切忌偏题。努力围绕“如何能够全面、客观反映招标人本次招标情况”这一出发点去编制投标文件，细化各项条目。2、严格规范投标文件必须对招标文件中有关招标项目的研发内容、技术要求、项目价格、实施计划等主要内容进行填报和说明。投标文件中使用的计量单位，除招标文件中有特殊要求外，应采用法定计量单位。投标单位不得修改招标文件的要求，不能遗漏或回避招标文件中必须回答的问题，更不能提出任何附带条件。投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出明确回答。3、真实有效投标文件中阐述的内容、提供的证明材料必须真实可靠，客观反映投标人的情况，不得弄虚作假，必须遵守有关的国家法律、法规和条例。4、统筹考虑投标文件的内容可能牵涉到技术、经济、资信等各方面的问题，因此，投标人要组织相关部门的人员分头编制。同时，整个投标文件的内容应保持一致性和贯彻性，投标书按统一格式书写。5、合理设置文档一份完整合格的投标文件，不仅要有详实的内容，也要有封面、目录、页眉、页脚等，且在页面安排、标题设置、图表说明的字体、字号、色彩的运用上合理得体，既符合项目的严谨性，又要体现自己的特色。在编制技术标书过程中，应避免因偏离要求而影响技术评分，或指标过优而抬高了报价，影响开标结果。而对于用户较为重视的指标，则可以适当地加以优化，并在投标文件相应的部分，加以详细的描述，以引起招标方在评标时的兴趣和重视，有利于争取中标。（二）物业管理投标书编写中应注意的问题1.确保填写无遗漏，无空缺。投标文件中的每一空白都需填写，如有