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第六章房地产交易管理沈阳建筑大学管理学院刘亚臣2020/3/18城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动。转让管理抵押管理租赁管理一、房地产转让房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。买卖赠与继承1、商品房买卖中的双倍赔偿（1）秘密抵押——商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人以下情况，可以要求开发商对已付房款双倍赔偿1、商品房买卖中的双倍赔偿（2）一房二卖——商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人1、商品房买卖中的双倍赔偿（3）故意隐瞒——没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明2、什么情况可以退房主体结构质量不合格质量问题严重影响正常居住使用出卖人迟延交付房屋，经催告后三个月内仍未履行办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记3、共有房产买卖擅自出售共有房产，买卖无效以下情况除外第三人善意取得以合理价格有偿取得交易房产已做变更登记二、房地产抵押房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押物有保值性抵押物位置固定抵押物价值量大能长期担保1、为什么要抵押？典故：刘备借荆州1、依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权；2、以单纯的土地使用权抵押的：——以划拨方式取得的土地使用权不允许抵押；——以出让方式取得的土地使用权可以设定抵押权。3、正在建造的建筑物2、拿什么作抵押3、特殊情况下的抵押已抵押的房产如需卖掉，须事先征得抵押权人的同意，抵押物卖掉后，抵押权人有权要求抵押人将转让所得价款提前清偿债务。已抵押的房产如需出租，抵押人需告知承租人，如抵押房产被拍卖等，租赁合同终止。抵押人可以就同一抵押物的剩余价值设定再抵押。但需按抵押登记的先后顺序得到债务清偿。三、房屋租赁房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。租赁期限不得超过20年1、出租房屋再出售时应遵循两个原则（1）承租人拥有优先购买权以下情况除外：出租人将房屋出售给亲属第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续（2）买卖不破租赁的原则房屋租赁期间，因赠与、继承或者买卖等转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。已出租房屋转让后，原房屋租赁合同中出租人的权力和义务由新的房屋所有人承接。2、租赁热词——群租把毛坯房子分割成一个个独立的房间，再简单装饰装潢一下，然后以便宜价格把房子出租给很多人的现象。2007年群租被教育部列入171个汉语新词之一群租存隐患，群难说再见“群租”问题根本上是廉租房的问题184谢谢大家！