地产线2期-决胜产品线

请用《地产线》Vol.001封二+内页001003002记录发展解读价值·版权所有翻印必究·读者凡发现本刊装订或印刷有误，请与本刊编辑部联系。联系电话：[phone]传真：[phone]地址：上海市徐汇区虹桥路808号加华广场A8栋212ShanghaiHeadquarters上海总部《地产线》广告总代理：上海点数文化传播有限公司国际、国内刊号：ISSN1673-0801CN-1275/G0统一定价：港币80人民币48美金15出版日期：2014年04月期数：002AcademicAdviser学术顾问刘晓钟北京建筑设计研究院总建筑师Ι陈一峰中国建筑设计研究院总建筑师Ι朱晓东清华大学建筑设计研究院总建筑师项秉仁同济大学博士生导师教授Ι赵红红华南理工大学博士生导师教授Ι覃力深圳大学建筑设计研究院教授Ι魏宏杨重庆大学建筑设计研究院院长DesignConsultant设计顾问大卫·汤普逊(DavidP.Thompson)SWA景观设计集团首席设计师和执行董事Ι曹斌RTKL副总裁王煊水石国际总建筑师Ι龚俊霍普建筑董事总经理设计总监RealEstateConsultant地产顾问傅志强万科地产总规划师Ι周柏生亿城集团副总裁Ι朱宣花样年地产副总裁Ι唐海波绿地集团西部区域中心总经理Ι王宏伟昆山时代房地产开发有限公司总经理Ι宣培中复地集团技术研发中心总建筑师Ι刘战中锐地产集团总建筑师Ι周煜方圆地产研发部总经理Ι胡大明银亿股份上海公司副总经理Ι莫力生华夏幸福基业城市发展集团副总经理Ι周静媛富力地产北京设计研发中心副总经理Ι范成东金地集团华北区域副总经理Ι范炜上海保利房地产开发有限公司副总经理Ι向宠景瑞地产设计总监Ι张灯华润置地设计部总经理Ι何韶红招商地产上海公司设计总监Ι邓健龙湖地产集团研发总监Ι甘来旭辉集团设计部副总监Ι李非重庆协信地产研发副总监Ι易利军世茂股份规划设计总监Ι崔帅中海地产研发总监Ι张孝风新城地产设计管理部设计总监Ι肖宇阳光城集团研发总监Ι卜域恒盛控股设计总监Ι黄钰复星·星豫资本规划设计总监Ι耿大治万达商业规划院所长福建省广播影视集团幸福生活指南杂志社福州幸福生活传媒有限公司上海点数文化传播有限公司福建省福州市吉庇路82号李闽山LiMinshan李日强LiRiqiang徐祥龙XuXianglong、杜全利DuQuanli龙小环LongXiaohuan向寒玲XiangHanlingAdaWong盛随兵ShengSuibing吕思武LvSiwu黄科HuangKe盛乃宁ShengNaining、李华LiHua王翔WangXiang021-64480668转编辑部[e-mail]18126850388Supervisor主管主办Publisher出版Producer出品Assisting协办Address社址President社长Consultant顾问EditorinChief主编ExecutiveEditor执行主编Editor编辑ArtDesigner美术编辑MarketingDirector运营总监IssuanceDirector发行总监Translator翻译Reporter记者Stringer特约记者Tel联系电话E-mail电子邮箱Issue发行专线2014年4月于上海这是一个房地产高速发展的时代！2010年，万科的销售额首次突破千亿大关，国内房地产行业第一家年销售额千亿级的公司正式诞生。2012年，保利也加入到千亿俱乐部。2013年，绿地，恒大，中海，碧桂园等集团的销售额相继超过1000亿。毫无疑问，无论市场怎么变迁，在宏观调控越来越严厉的今天，我自岿然不动，原因其实很简单：谁能牢牢占据主流产品的影响力、话语权，谁就能更从容地应对市场的调整。在目标受众越来越细分的当今楼市，谁的产品线更丰富，更能精准定位不同需求的目标群体，打造精品，全线出击，谁就能获得更多市场回报，占据某一市场细分领域或者整体市场的话语权。对于开发商来讲，产品线的胜利，无疑就是楼市话语权的胜利，就是市场厮杀的胜利。2011年，开发商扎堆转型商业地产，并且纷纷推出自己的产品线，确立商业品牌，以便快速进入商业地产领域。万科，中海地产，银泰置地，绿景集团，深圳益田集团，海航集团，新城控股，龙湖地产等发布了商业地产的产品线。专注于住宅地产开发的万科地产在2011年高调宣布进军商业地产，发布了万科广场，万科红和万科大厦三条商业产品线。而从百货起家的银泰集团也重金布局商业地产，并对外界推出三大综合体商业产品——银泰中心，银泰城和银泰MALL；2011年7月30号，佳兆业首个商业地产项目“广州佳兆业广场”开业，并表示将沿用“佳兆业广场”的商业品牌进行全国复制；中海地产则以甲级写字楼，购物中心，星级酒店三大业态发展商业地产；绿景集团以专注社区邻里商业的购物中心品牌——“佐邻”购物中心进行扩张......它们先是从住宅开始，如万科的四季花城系列，金地的格林小镇系列，一个一个，继而一批一批；从前零落散乱，现在则是“有组织有纪律”的品牌围攻；开始是“点”的星罗棋布，接着是“线”的连锁扩张……从“单兵”到“组团”，战斗力自然增强。特别是商业地产，无论与地方政府博弈拿地，还是忽悠零售品牌进店，都增添几分底气。对开发商来讲，“产品线”可简化管理，聚合资源，有助于房企有效控制成本、缩短工期，也能提升品牌、保证品质，达到扩张布局、降低风险的目的。对品牌来说，“产品线”可传播影响，吸附客群，建立忠实的客户群。从住宅地产的产品线到商业地产的产品线，已有若干年。去芜存菁，优胜劣汰，乃是必然。和古往今来的商场规律一样，深耕市场、精研产品是笑到最后的理由。关于“产品线”的探索，正是这条漫漫长路上的一幅站标。主编寄语Editor'sNote005004“产品线战略”，其实就是标准化，其背后的含义就是速度与规模，即通过产品线的标准化模式，帮助企业进行快速复制、快速成长。市场上的消费需求千变万化，一家企业绝不可能、也不需要满足所有消费者需求，企业只需选择其中一种构筑自己的竞争优势。在这样的情况下，通过产品线的指导，企业能够更好地认清自己的竞争优势与局限，更准确地定位，更快速地扩张。本期专题：决胜产品线ProductLinetoDeterminedtheVictoryCONTENTS2014年4月刊目录008地产名人堂：吴亚军EstateHallofFame:WuYajun给客户提供一种体验，一种生活方式，一种基于居住的关怀！010序：营造有生命的产品线产品线焕发生命力的启迪Preface:CreateaProductLineFullofVitality,VitalityInspiredbytheProductLine011百家之言Opinions012地产线·索：产品线的价值——为铂金十年镀上真金Introduction:ValueofProductLine-PlatinumtTenYearswithRealGoldPlated专题：决胜产品线系别分析龙湖颐和系018烟台龙湖葡醍海湾颐和墅LongforBlueSummerEasyTrip,Yantai水生地景清幽自然颐和建筑盛世唐风系别分析：万科TOP系038厦门万科湖心岛VankeHeartofLake,Xiamen美式元素传递典雅黄金高度俯览自然系别分析：景瑞望府系054湖州长兴景瑞望府JingruiDignityMansion,ChangxingHuzhou赖特大师横向别墅细腻的园中园景观轴线系别分析：绿地超高层系064郑州绿地中心千玺广场GreenlandCentralPlaza,Zhengzhou千年宝塔设计传承交错参差三段造型系别分析：金地褐石系078西山艺境TheWesternArt承袭西山传统文脉，构筑世界褐石墅区092活动在线智慧传递设计视野决定高度地产与设计互动建筑同景观共生将西方古典建筑细部通过典雅的处理融入现代建筑简洁的体型中，是具有设计感的，而不是简单的复制建筑符号。典雅的处理使美式建筑元素的运用摆脱暴发户式的炫富联想，而显示深刻的文化底蕴和居住者不凡的艺术品味。厦门万科湖心岛住宅不仅只是居住的机器，更展现着居住的文化。借鉴于经典的龙湖原著，并结合地段的天然海景和规划水景，设计强调建筑如何最大程度表现出优雅脱俗的唐室风格，同时贴近自然，展现与自然共生的居住文化理念。烟台龙湖葡醍海湾颐和墅007006以人为本的城镇化正是实现人的可持续发展。所谓的智能城市则是新型城镇化后发优势的体现，是顺应信息化潮流的先进城市的生态模式。对于开发商来说，城镇化的进程将给开发商带来发展的机遇，与此同时，开发商是城市建筑的建造者，城镇化不可能少了开发商的参与。除此之外，开发商也可以是智能城市建设的服务商。比如在开发的综合体与住宅社区中，包括居民生活、休闲购物、社区管理、交通出行等各个方面，都可以纳入到大数据智能管理中，与各类提供商互相整合、优势互补。黄其森全国政协委员、泰禾集团董事长中国房地产已经发生的和将要发生的变化归纳四个方面。其中，“有形之手”逐步退出或少动，“无形手”充分发挥作用，这是下一步调控的必然方向。第二个变化，是“调控”和“调放”关系，即所谓调控，过去做法以限、堵为主。而以后将开始出现“调放结合”，从增加供应来着手解决房地产问题。第三个变化，是“短效”和“长效”问题，即从短期控制房价目标变成长远调整房地产供求关系、供求结构。第四个变化，改变过去一刀切做法，即不再是中央统一的调控政策，而是各地差别化的调控政策。顾云昌中国房地产及住宅研究会副会长产业地产必须有同类产业的聚集，但是“同类”并不等于“单一”，而是同一行业的集聚。产业集聚是指在一个适当大的区域范围内，生产某种产品的若干个不同类企业，以及为这些企业配套的上下游企业、相关服务业，高度密集地聚集在一起；是同一产业在某个特定地理区域内高度集中，产业资本要素在空间范围内不断汇聚的一个过程。这就要求区域范围内首先要出现专业化市场，为产业集聚的形成创造重要的市场交易条件和信息条件，最后使产业的生产过程也聚集在市场的附近。产业结构的高级化一般遵循产业结构演变规律，由低级到高级演进。李国平高策地产服务机构首席策略官、高策顾问公司董事长商用房地产是未来的趋势，且最有发展潜力。“商用不动产的学问很深，是凭真本事赚钱。”房地产商发展路径是应该从开发商向服务商过渡，最后转向金融运营商。越到后面，房地产商的赚钱能力越厉害。“现在是向服务商过渡的阶段，青春期刚过，好日子才刚到来。”冯仑万通地产董事长贾康财政部财政科学研究所所长，研究员，博士生导师从长远来说，房产税就是要逐步推进到比较全面的覆盖，城市区域都覆盖，但在可以预见的历史时期内，无论怎么样推进，应该是只调节高端，而不是普遍征收。“已经形成的既得利益是无处不在的，到处都是利益的交织，怎么样在这方面处理好改革要拿出更大的决心和勇气，而且要体现更高的水平和智慧。”楼市调控需回归市场主战场向二三线城市倾移。过去一些房企走入二三线城市，根据在一线城市的开发惯性，走到了二三线城市的郊区，结果踏入了市场过剩的陷阱。二三线城市的城市中心，依然是供不应求的。一线城市也是存在风险的，现在地价越来越贵，利润在下降，住宅需求接近峰值，全国房地产销售面积增速是在减缓的。全国的销售面积，一线城市占比只有5%左右，主要的销售面积还是在二三线城市。二三线城市是第二轮城市化的主战场。范小冲阳光100集团常务副总裁“微”视界Well-knowndevelopersweibo096热点研究：度假小时代——谈龙湖度假产品线之小院青城项目的创新研究Hotspot:HolidayTimes-InnovationR