房地产开发质量管理体系

房地产开发质量管理体系2009年5月15日-a-目录一、房地产开发质量管理体系的构成.................................................................1（一）质量管理体系的定义.....................................................................1（二）质量管理体系的内容.....................................................................1（三）质量管理体系部门构成.................................................................2二、部门职责.........................................................................................................3三、工作流程.........................................................................................................7四、项目质量管理的主要内容.............................................................................7五、开发质量管理相关制度...............................................................................11六、现场管理程序手册.......................................................................................35七、施工过程质量控制细则...............................................................................48八、“质量一票否决权”的使用规定...............................................................51-1-一、房地产开发质量管理体系的构成（一）质量管理体系的定义管理体系是建立方针和目标并实现这些目标的体系。质量管理体系是在质量方面指挥和控制组织的管理体系，是一个把与质量有关的组织结构、过程和资源等组织起来的有机整体，强调系统性和协调性。（二）质量管理体系的内容（1）组织结构质量管理体系中组织结构是指企业为实现质量管理目标，在相应的管理工作中进行分工协作，在职务范围、责任、权力方面所形成的结构体系。组织结构的本质是员工的分工协作关系。这个结构体系的内容主要包括：职能结构即完成成本管理目标所需的各项业务工作及其关系，包括机构设置、业务分工及相互关系。层次机构又称组织的纵向结构，即各管理层次的构成。在成本管理工作中，管理层次的多少，表明企业组织结构的纵向复杂程度。宜设置为3-4个层次，即：公司层次（分公司）项目层次，岗位层次。部门机构又称组织的横向结构，即各管理部门的构成。与质量管理相关的部门主要有党政工团、计财、审计、技术、人事、管理、劳动物资、生产及负责企业制度建设工作的部门。职权机构即各层次、各部门在权力和责任方面的分工及相互关系。由于与质量管理相关的部门较多，在纵向结构上层次也较多，因此，-2-在确定质量管理的职权结构时，一定要注意权力要有层次，职责要有范围，分工要明确，关系要清晰，防止责任不清楚造成相互扯皮推诱，影响管理职能的发挥。（2）具体程序程序是为进行成本管理活动所规定的途径。这个“途径”应该是最简捷的途径。程序一般应形成文件，称为“程序文件”。编制书面的或文件化的程序，其内容通常包括：活动的目的、范围、职责、权限和工作程序；在工作程序中又要规定：做什么?谁来做?何时、何地做?如何做?使用什么材料、设备和文件做?做到什么程度?如何对活动进行控制和记录。（3）过程和资源质量管理是贯穿整个发开过程而发生的一个动态过程，需要全员参与。（三）质量管理体系部门构成图1-1****房地产有限公司组织机构图图1-2房地产开发组织结构图-3-二、部门职责公司办公室：1、负责对公司会议精神和领导指示贯彻落实情况进行督办检查与协调，协助公司党政领导联系、传达、组织、协调、督促、处理各项日常工作事务；2、负责公司各类文件资料、档案资料的收集、归档、保管、使用，维护档案安全，完成档案管理检查升级达标工作；管理部：１、负责公司各部门/各单位间信息的交流，并负责与相关方的沟通联络；负责公司信息化系统建设与管理；负责公司系统网站管理；负责公司局域网建设、管理及维护工作，组织实施办公自动化工作，并负责办公自动化设备的维护、检修工作；２、负责公司的一体化管理体系运行；负责公司管理流程、管理标准的制定与完善；负责公司管理规章制度的完善，建立完整的管理体系；负责公司质量管理体系建设及质量认证相关工作；督促、协助下属公司制定与公司相应的各项管理制度，包括工作标准、工作责任、业务流程、协作关系、考核办法等，使各项管理工作逐步纳入标准化、规范化的管理轨道；３、负责收集与一体化管理体系控制活动有关法律法规和其他要求，确认其适用性；４、负责组织贯彻落实安全环保等有关法规和政策及管理标准，负责合规性评价。５、协调、指导所属单位的质量、安全环保监督管理和重大质量、安全-4-环保改进活动；６、负责公司整体管理运行的监控工作，负责公司内部审核与管理评审的组织工作。７、负责一体化管理体系策划的控制，研究公司的职能、职权划分，协调各部门之间的工作关系，提出组织机构的设置和调整方案；８、负责对公司各职能部门履行管理职责的情况和效果进行评审、考核；人力资源部：１、负责组织全体员工的培训工作，制定培训计划并组织实施，建立培训档案做好培训记录；２、负责公司员工的招聘、录用、调配工作；负责各二级单位之间员工流动的审批工作，并办理有关手续。对各二级单位的人事调配、培训、劳动工资管理等工作起协调、服务、监督与管理作用。３、负责公司员工专业技术资格评审的初审、报送手续和专业技术职务的考核及聘任工作。负责办好特种作业人员的培训、发证、复审工作.市场开发部１、根据公司发展需要，进行房地产开发的市场调研，为确定公司房地产开发的投资策略和投资计划提供依据；２、房地产市场的信息收集、整理、分析与反馈，投资机会研究，市场拓展和新项目酝酿，资源搜索；房地产开发项目策划和项目的可性行分析，包括选址看地、组织开展技术、经济、社会全方位可行性分析；３、房地产开发项目全过程的跟进与监控管理，保证项目策划意图的实施；包括参与项目规划方案设计和产品设计，参与企业形象宣传和品牌推广、参与制定物业管理方案；-5-４、根据公司的营销方针和目标，审核开发楼盘和其他房地产项目的营销策划方案；５、组织进行开发楼盘价格的拟定；销售管理制度的拟定与实施监控和协调销售网络和销售团队的建设与管理；６、负责对供方（物资和外包）进行评定，做好评定（招标过程）记录，建立合格供方名录；７、负责制定采购计划,并实施采购；８、负责对采购物资进货检验，对不合格物资进行处置；保证采购环保型材料。技术工程部１、技术工程部负责公司房地产开发的技术、成本、质量、工程（含项目管理）归口管理工作。负责新开发项目“三同时”相关技术监管工作。２、审核分公司提供的项目规划和建筑设计任务书、开发建设标准、设计合同，提出相应的意见和建议。３、按照项目策划书的要求审批规划和建筑设计任务书，对选择的设计单位进行审查确认，负责核查分公司审查的方案、规划和建筑设计图纸、施工图纸。４、参与项目重点环节的管理与控制，对重大设计变更、重大工程专业进行协调工作。对重大工程事故及工程技术问题提出处理方案。５、负责二级单位水、电、暖、动力技术方案的审核，参与设备选型采购与招投标、合同签订、验货与安装调试、竣工验收等过程。６、负责重大项目水电暖动方案的调研。７、对在建工程质量进行检查。-6-开发分公司：１、贯彻执行公司管理方针、管理目标，制定本单位的管理目标２、按照公司《管理手册》要求，建立健全本单位的管理体系并保持有效运行；３、对所承担的业务范围内的开发、服务和产品的质量负责；４、负责质量目标、计划的贯彻与实施５、负责施工过程中质量管理各项工作置业公司：１、贯彻执行公司管理方针、管理目标，制定本单位的管理目标２、按照公司《管理手册》要求，建立健全本单位的管理体系并保持有效运行；３、对所承担的业务范围内的开发、服务和产品的质量负责；-7-三、工作流程见图四、项目质量管理的主要内容（一）决策阶段的质量管理此阶段质量管理的主要内容是在广泛搜集资料、调查研究的基础上研究、分析、比较，决定项目的可行性和最佳方案。（二）施工前的质量管理施工前的质量管理的主要内容是：1.对施工队伍的资质进行重新的审查，包括各个分包商的资质的审查。如果发现施工单位与投标时的情况不符，必须采取有效措施予以纠正。2.对所有的合同和技术文件、报告进行详细的审阅。如图纸是否完备，有无错漏空缺，各个设计文件之间有无矛盾之处，技术标准是否齐全等等。应该重点审查的技术文件除合同以外，主要包括：(1)审核有关单位的技术资质证明文件；(2)审核开工报告，并经现场核实；(3)审核施工方案、施工组织设计和技术措施；(4)审核有关材料、半成品的质量检验报告；-8-(5)审核反映工序质量的统计资料；(6)审核设计变更、图纸修改和技术核定书；(7)审核有关质量问题的处理报告；(8)审核有关应用新工艺、新材料、新技术、新结构的技术鉴定书；(9)审核有关工序交接检查，分项、分部工程质量检查报告；(10)审核并签署现场有关技术签证、文件等。3．配备检测实验手段、设备和仪器，审查合同中关于检验的方法、标准、次数和取样的规定。4．审阅进度计划和施工方案。5．对施工中将要采取的新技术、新材料、新工艺进行审核，核查鉴定书和实验报告。6．对材料和工程设备的采购进行检查，检查采购是否符合规定的要求。7．协助完善质量保证体系。8．对工地各方面负责人和主要的施工机械进行进一步的审核。9．做好设计技术交底，明确工程各个部分的质量要求。10．准备好简历、质量管理表格。11．准备好担保和保险工作。-9-12．签发动员预付款支付证书。13．全面检查开工条件。（三）施工过程中的质量管理1．工序质量控制包括施工操作质量和施工技术管理质量。(1)确定工程质量控制的流程；(2)主动控制工序活动条件，主要指影响工序质量的因素；(3)及时检查工序质量，提出对后续工作的要求和措施；(4)设置工序质量的控制点。2．设置质量控制点对技术要求高，施工难度大的某个工序或环节，设置技术和监理的重点，重点控制操作人员、材料、设备、施工工艺等；针对质量通病或容易产生不合格产品的工序，提前制定有效的措施，重点控制；对于新工艺、新材料、新技术也需要特别引起重视。3．工程质量的预控4．质量检查包括操作者的自检，班组内互检，各个工序之间的交接检查；施工员的检查和质检员的巡视检查；监理和政府质检部门的检查。具体包括：(1)装饰材料、半成品、构配件、设备的质量检查，并检查相应的合格证、质量保证书和实验报告；(2)分项工程施工前的预检；-10-(3)施工操作质量检查，隐蔽工程的质量检查；(4)分项分部工程的质检验收；(5)单位工程的质检验收；(6)成品保护质量检查。5．成品保护(1)合理安排施工顺序，避免破坏已有产品；(2)采用适当的保护措施；(3)加强成品保护的检查工作。6．交工技术资料主要包括以下的文件：材料和产品出厂合格证或者检验证明，设备维修证明；施工记录；隐蔽工程验收记录；设计变更，技术核定，技术洽商；水、暖、电、声讯、设备的安装记录；质检报告；竣工图，竣工