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《工程经济学》课程设计报告安东新区的某房地产住宅开发项目经济评价学期2011-2012学年第二学期系（院）建筑工程学院专业工程管理年级******学号*********姓名*****指导教师********日期2012年6月1目录第一章概述········································21.1本课题的目的·····································21.2设计内容要求·····································2第二章项目概况······································22.1项目概况·········································22.2市场研究·········································22.3投资估算·········································32.4资金筹措·········································32.5项目成本·········································32.6销售收入·········································42.7税费·············································42.8其他·············································4第三章编制报表、指标计算、风险分析················43.1项目总投资估算表·································43.2建筑工程费用估算表·······························53.3工程建设其他费用表·······························53.4投资使用计划与资金筹措表·························73.5营业收入、营业税金及附加估算表···················73.6利润与利润分配表·································83.7资金来源与运用表································93.8借款与还本付息表·································10第四章项目经济评价··································114.1现金流量分析·····································114.2风险分析·········································14第五章结论··········································15附录·················································172第一章概述1.1本课题的目的：通过市场供需研究和财务经济分析，对投资和和资金筹措，成本费用，销售收入，销售税金及附加等进行估算的基础上，根据国家现行财务制度及价格体系和项目评估的有关规定，从项目财务角度分析计算项目直接发上的财务费用和效益。对项目预期进行进行可行性分析。确定项目的规划功能、开发档次、开发成本和市场营销对象，并对该项目的经济可行性做出评价，为委托投资决策及来发项目融资提供依据。1.2本课题的任务要求：本课程设计是位于安东新区的某房地产住宅开发项目的经济评价。根据给定的资料数据，综合运用“工程经济学”所学的各种知识和方法，对该项目进行经济评价并做出结论。第二章项目概况2.1.项目概况随着安阳城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化，城市用地功能进一步拓展，尤其是安阳新区的开发，现某房地产开发公司拟在安阳市东开发区开发一房地产住宅项目，该项目总规划用地总面积为130726.00平方米，总建筑面积为300538.91平方米。其中住宅建筑面积为253690.50平方米，共包含32栋住宅楼，其中小高层（11层）共9栋，建筑面积为35300.20平方米；高层（18层、24层）共23栋，建筑面积为218390.30平方米；商业建筑面积为40000.52平方米；幼儿园4222.71平方米（不可销售），公共配套建筑2625.18平方米（不可销售）。项目拟建规模和建筑面积分配类型建筑面积(m2)建筑面积所占比例(%)新建建筑高层住宅218390.3072%小高层住宅35300.2011%地区商业建筑40000.5213%配套公建2625.180.8%幼儿园4222.711.4%----2.2、市场研究3（一）安阳市东区开发区位优势：安东区西起曙光路，东至京港澳高速公路，北起黄河，南至文昌大道，是未来的行政及居住核心区域，也是安阳市规划的重点发展区域，目前行政机关单位林立，配套设施不断完善，是未来最宜居的高档居住片区。（二）安阳市普通住宅市场分析：安东目前在售住宅项目主要分布在靠近市政府的易园以及文峰大道和中华路沿线，建筑形态一中高品质的高层和小高层为主，主力户型为120-150平方左右的三房，区域楼盘价格主要集中在3300-4000元/平方之间。区域客户主要以私营为主，安东去机关单位公务员，企业中高层为主，还有部分来至周边县城的高收入客户。（三）市场供需关系分析：受政府高标准规划影响下，本区未来将有大量的写字楼，商业项目供应，建筑形式逐渐一纯高产品为主，且随着价格不断攀升，户型面积趋小，创新型产品将进入市场；板块房价随着CBD中央商务区建设力度的加强和高品质楼盘的增加，区域逐渐成为安阳市房地产市场价格的制高点；客户主要以在安阳工作和经商的中高收入客户为主，随着板块项目户型的创新和面积的紧凑实用性加强，客户年龄也要将趋于年轻化，长期前景较好。2.3投资估算根据安阳市的同类开发项目的实际情况，确定各项投资估算指标为：商业建筑为2200元/m2，小高层住宅为1400元/m2，高层住宅为1800元/m2，幼儿园及公共配套设施均为800元/m2，其他工程费用见投资估算表，征地200亩，75万元/亩（已含相关税费），工程建设其他费用按照相关依据自行估算，经营资金不计。建设期3年，投资比例为35%∶35%∶30%。2.4资金筹措本项目投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三部分，自有资金占开发建设投资的20%，实现销售收入以后，当年的销售收入（扣除税费）用于当年投资，如有盈余，结转下年，不足部分向建设银行贷款（年利率按8％计），为简化计算，现金流量的发生时点均遵循年末习惯法。2.5.项目成本（1）开发建设成本：指项目的工程建设投资，包括建安工程费用、工程建设其它费和预备费。（2）管理费用：指开发企业、行政管理部门为管理和组织生产活动而发生的各种费用，按开发建设成本的5%计算。（3）销售费用：指开发建设项目在销售过程中发生的各项费用以及委托销售代理的各项费用。其中，销售人员工资按销售收入的1%计算，广告费按销售收入的4%计算。4（4）财务费用：指项目为筹集资金而发生的各项费用，主要指运营期间的利息净支出，自行安排借款偿还计划，按年利率为8％计息。2.6.销售收入拟在第一年对项目投资超过25%，并且工程基础部分完工后开始预售，第四年年末将房屋销售完毕，销售计划为10%∶40%∶30%∶20%。依据周边项目的售价对该项目定价为住宅售价3500元/m2(均价)，商业售价6000元/m2(均价)，对第一年购房者优惠4%，对第二年购房者优惠2%，第三、四年按全价销售。该项目无补贴收入部分。2.7.税费根据规定该项目需要缴纳以下税费：营业税5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，所得税率25%，土地增值税按相关规定自行测算。2.8其他房地产开发项目的基准收益率为12%。数据不足的可自行增加数据，但要注明数据来源（若数据无法查到，可自行估算，但应说明估算理由）；若认为资料录所给数据不合理的可作调整，应说明理由。第三章编制报表、指标计算、风险分析3.1项目总投资估算：据估算,本项目包括开发建设投资、期间费用、经营资金、建设期利息等总投资为89813.8万元人民币，可销售面积的单方造价为商业建筑2200元/平方米。住宅建筑面积小高层1400元/平方米，高层1800元/平方米。更详细的投资规划可能随设计的深入而调整项目投资估（成本）算表单位：万元表3—1序号项目名称计费基数金额（万元）备注1开发建设投资78530.971.1建安工程费附表55791.151.2工程建设其他费用19719.41.3预备费3020.422建设期利息2765.293期间费用9498.4853.1管理费用3926.553.2销售费用5571.933.3其他费用04合计项目总投资90498.073.2建筑工建安工程费用估算表建安费用估算表单位：万元表3—2序号工程项目或费用名称单位建筑面积（㎡）经济指标（元）合计（万元）备注一建筑安装工程300538.9153600.231商业建筑㎡40000.5222008800.122住宅建筑面积㎡25369.5044252.292.1小高层（11层）㎡35300.2014004942.032.2高层（18，24层）㎡218390.30180039310.263幼儿园㎡4272071800337.82不可销售4公共配套建筑㎡2625.18800210.02不可销售二室外工程2190.921室外排水系统1.001500000150.00含消防2室外供电系统1.0050000050.003道路㎡9401.00150141.024绿化㎡4174.003012.525围墙㎡6861.00260178.396电动大门个96000054.007电梯个1605.007，11层个9250000225.0018,24层个463000001380.00三总计55791.1563.3工程建设其他费用工程建设其他费用表单位：万元表3—3序号项目名称计费文件计费基数金额（万元）备注1征地费75万/亩15000含相关税费2建设单位管理费财建[2002]394号项目投资总概算278.96按建安费用近似计算3招投标服务费计价格[2002]1980号中标金额53.45按建安费用近似计算4工程设计费计价格[2002]10号工程设计收费计费额1413.18按建安费用近似计算，专业调整系数取1.0，工程复杂程度调整系数取Ⅱ级1.0，附加调整系数取1，其他设计收费取0，浮动幅度值取0。5工程地质勘查费计价格[2002]10号总建筑面积每平米5元150.27速算方法6编制项目申请报告计价格[1999]1283号投资估算额79.17按建安费用近似计算，包括编制可行性研究报告。不设调整系数7编制环境影响报告计价格[2002]125号投资估算额29.29按建安费用近似计算，包括编制环境影响报告书和报告表。不设调整系数8评审环境影响报告计价格[2002]125号投资估算额6.51按建安费用近似计算，包括评估环境影响报告书和报告表。不设调整系数9施工图审查豫发改收费[2004]1555号建筑工程设计收费85.09按6%取10工程量清单编制费豫发改收费[2004]1765号建安工程费334.75按2.5‰取11工程监理费发改价格[2007]670号工程概算投资额931.80按建安费用近似计算，专业调整系数取1.0，工程复杂程度调整系数取Ⅱ级1.0，高程7调整系数取1，其他设计收费取0，浮动幅度值取0。12人防设施易地费安计经房[2003]554号按每平米1500元算1273.996级以上防空地下室。只算住宅部分，其他忽略不算13文物勘探费豫价费字[1998]243号用地面积*4.5元58.83速算方法14地震安全评价费豫震发防（2000）12号用地面积*1.5元19.61速算方法16合计