市场管理方案

XXX综合市场管理方案一、物业概况：XXX综合市场（以下简称项目）位置：位于成都市XXX路东三环XXXX巷。市场总建筑面积：1245.65㎡其中：一楼总面积：358.95㎡夹层面积：129.15㎡二楼总面积：757.55㎡共有摊位：145个其中：一楼摊位：40个,夹层摊位：7个,二楼摊位：98个,二、管理内容(一)、常规管理1、市场市场建筑物、构筑物、共用部位的管理、维修与养护；2、市场共用设施设备（包括给排水管道、供电线路、公共照明、消防设施）的运行、维修与保养；3、市场公共环境的卫生保洁；4、市场公共秩序的管理及维护；5、市场交通及停车秩序的管理和维护；6、市场防火消防安全管理；7、项目物业档案资料管理；（二）、特约服务租赁服务三、管理方式1、管理模式：为推进公司整体运作，结合项目特点，物业公司将在本项目设立市场管理办公室，隶属XXX小区市场管理处，市场管理办公室直接向管理处主任负责的管理模式，市场管理办公室负责实施对本项目物业的管理及服务，在市场管理、水电管理运行养护与维修的管理方面与XXX住宅小区资源共享。管理处对市场管理办公室的运营和服务质量进行监督、考核和指导。2、机构设置：为保证市场管理服务质量和效率，树立公司良好形象和品牌，市场管理办公室内部实行垂直领导，精简部门设置，除配置必要管理人员外，其余均为操作层员工。主要机构设置及职责有：*市场管理办公室主任（由管理处主任兼）：组织领导市场管理办公室的工作，向总经理负责；*市场管理办公室主管：负责实施对本项目物业的日常管理及服务和市场秩序管理。*管理员兼收费员：负责日常巡查、协调和收费工作。*护卫员：消防、夜间安全等管理。*保洁员：负责市场环境卫生的清扫和保洁。*守车员：负责市场非机动车的管理。3、市场管理办公室人员配置（共9人，实配7人）：人员配置原则：因事设岗、由岗定员，各施其职、分工协作。市场管理办公室人员配置如下：*市场管理办公室主任1人（由管理处主任兼）*市场管理办公室主管1人*管理员1人（负责客户接待、服务受理兼收费）*保洁工2人*维修工1人（由管理处维修工兼）*护卫员2人（值守夜间安全）*守车员1人四、工作重点、管理措施及质量保证措施（一）市场管理办公室序号工作内容工作要点质量标准保证措施1进驻管理1、组织安排进驻工作。2、进驻手续的办理。3、各项费用的收取。进驻管理规范，确保摊主顺利入场管理处可视情况抽调人手协助管理办公室进行前期进驻工作2住户咨询、求助、投诉、报修管理1、管理处负责报修项目的具体记录，由管理处派工，维修人员负责报修内容的确认及维修工作。2、管理办公室负责现场这接待工作并处理轻微投诉，管理处主任负责处理重要投诉1、报修处理及时有效。2、投诉接待严格遵守“礼貌、乐观热情、友善、耐心、平等”的服务方针。做到桩桩有记录，处理及时。3、求助服务“急住户之所急，想住户之所想”。公司在月检中，对该项工作进行抽检，对相关人员按标准进行考核。3楼宇巡查管理1、治安隐患的巡查。2、公共设施的巡查。3、清洁卫生状况的巡查。4、消防违章的巡查。5、利用巡查加强与商1、逐项检查，严禁抽查。2、发现损坏情况必须填写《报修记录表》并及时处理。加强工作监督，提高员工工作责任心家沟通。检查方法为：看、摸、听、闻、调查了解。巡查频次：楼宇状况的巡查每日不少于四次，3、详细填写巡查记录。4、防范与未然，通过有效的巡查将治安与消防等隐患消除。5、确保公共设施设备处于良好状态。6、确保环境卫生保持良好。（二）设施设备运行保养与维护序号工作内容工作要点质量标准保障措施11、供电设备设施管理1、铺面、水产、腌卤、点杀、冷冻、日杂、糕点、面食等用电量相对较大的摊位或铺面实行户表严禁私拉乱接和其他违反用电安全的行为市场管理办公日常巡查中严格按要求巡查并对违章行为及时制止和处理2给排水系统管理1、给水管理2、排水管理1、铺面、水产、腌卤、点杀、冷冻、糕点、面食等用电量相对较大的摊位或铺面实行户表，其他摊位用水（一桶0.2元）严格巡视监控，确保无跑、冒、滴、漏现象。2、铺面等用水较集市场管理办公室与小区维修工巡查相中的可铺设管道集中排放污水，水产等摊位做小排水沟引流集中排放。3公共照明系统管理合理控制灯光节约用电管理办公室负责管理、管理处主任监督4广场道路管理车辆停放管理秩序维护秩序井然守车员具体负责管理办公室监督5沟渠池井管理由保洁工疏掏排水、排污通畅管理办公室每日有巡查，维修工每周有检查并及时处理，管理处主任监督6其它公共设施管理维修与养护设施完好管理办公室日巡查并报修、管理处维修工负责处理7消防设施设备管理巡查与养护设施完好可随时启用管理办公室、护卫员负责巡查并报修，管理处维修工负责处理（三）护卫管理、消防护卫员主要负责夜间市场的防、防火、防破坏、防其他灾害事故。其上班时间为：19：00---7：00，其主要工作见下表：序号工作内容工作要点质量标准保证措施1钥匙管理1、早上6：00时开启大门。夜间锁门后将钥匙交管理办公室2、夜间9：00时关闭大门主管处保管2安全管理1、进场秩序维护2、清场秩序维护3、营业中的秩序维护1、严格遵守进场时间规定。2、注意清场时的现场值守，避免混乱。3、市场营业中安全检查。1、进场时确保每个摊主顺利营业。2、清场时，检查物品，待最后一个摊主离开后，关闭大门。3、营业中的安全检查由管理办公室负责巡查。3夜间巡逻1、预防和制止违反治安管理的行为，以及犯罪行为。2、巡逻中用看、听、嗅、问等方法，检查治安、防盗、防火、水浸、防破坏等情况，盘查可疑人员消除一切不安全因素和隐患管理办公室主管每周至少两次以上夜间查岗，管理处主任每周至少一次查岗。4突发事件处理突发事件处置有预案1、快速反映的原则。2、统一指挥的原则。3、服从命令的原突发事件管理处领导亲临现场统一指挥，重大事件公司领导现场指挥。则。4、团结协作的原则。5、处置合理妥善的原则。5、消防管理1、建立消防安全委员会。2、确定部门防火责任人。3、建立一支高素质的义务消防队。1、“谁主管，谁负责”的原则。2、员工熟练掌握“一灭火、二抢救、三疏散、四保护“的灭火技能。3、确保消防设施设备完好，运行良好。4、消除任何不安全因素和隐患。日检、周检、月检，公司与管理处定期与不定期检查相结合。（四）环境卫生管理1、市场保洁员一人负责早上6：00---13:30环境卫生的清扫和保洁，一人负责13:30：00—21:00环境卫生的清扫和保洁。2、环卫设施定期清洗消毒，垃圾日产日清，做到整洁无异味。五、管理开办物品清单为保证本项目市场管理服务正常开展，本着节俭实用及公司资源共享的原则，结合项目实际情况拟定开办物资装备清单如下：（一）办公用品项目数量金额（元）办公桌椅3套×250元/套750电话1部×250元/部250文件柜1组×400元/组400办公用品（含印刷品）1批500员工服装7人×2套/人×150元/套均价2100小计4000（二）、保洁用品用具项目数量金额（元）垃圾桶（240）61600工具1批500小计21004、保安器材以上开办物品共计费用8740元六、前期市场管理成本测算（一）管理成本测算1、管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费（1）人员工资序号项目人数（人）工资标准（元/月·人）合计工资（元/月）备注1管理办公室主管18008002管理员17007003护卫员260012004保洁员250010005守车员1550550小计4150(2)保险福利费及加班费序号项目计提比例费用（元/月）备注项目数量金额（元）对讲机2部×800元/部1600电筒电池5套×60元/套300高低床2架×200元/架400床上用品4套×100元400小计26401福利基金工资总额×17.5%7302综合保险84元/人.月168综合保险按2人3法定假日加班7×100元/人月700法定假日4天/月按工资双倍计4法定节日加班12元/人日×7×3倍210法定节日10天/年按工资3倍计小计18082、公共部位、公共设施设备日常运行、维护费序维养项目费用（元/月）备注1公共能耗（水、电）3000(估算)消防、照明、保洁、公摊等5维修材料500（估算）含设施维护、电气件、五金件等小计3500延长维保周期等方式节约资金3、清洁卫生费*保洁用品用具300元/月*垃圾清运50元/月.袋×20袋=1000元/月（袋/10户）*化粪池疏掏800元/组×1次/年÷12月=70元/月小计：1220元/月4、办公费（1）低值易耗及办公用品：100元/月（2）通讯费：100元/月（座机）（3）培训费：100元/月（4）应酬费：200元/月（5）水电费：200元/月（含办公、保安驻勤等）小计：700元/月5、营业税费（按5.6%计）139个×40元/月.个×5.6%=5560×5.6%=311元/月通过以上测算本项目管理成本及税金为：11989元/月（二）、盈亏分析及扭亏措施建议通过以上管理成本测算估计月管理亏损为：收入5560-成本及税金11989=-6429元，将对管理公司的经营与管理造成较大压力。假如将市场三楼以上各层管理费收益计入市场管理办公室，该楼宇的管理亏损仍将达3000元左右。建议：1、开发中加大安全技防设施配置，在实际管理中可减少两名护卫人员，由小区护卫兼管，每月可降低成本1500元左右；2、在实际管理中加大能耗的管理进一步降低成本；3、充分利用共用部位进行广告招商以及开展摊位租赁中介服务等工作进一步增加收入弥补亏损争取保本微利。XXX综合市场管理方案成都XXX市场管理有限责任公司XXX农贸市场前期物业服务合同甲方：成都XXXX房屋开发有限责任公司；法定代表人：XXX；住所地：XX路东三段XXX巷；邮编：888888。乙方：成都XXX市场管理有限责任公司；法定代表人：XXX；住所地：XX市XX区XX街XX号；邮编：888888；资质等级：XX级；证书编号：888888888888。根据《市场管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对XXX.XXX农贸市场提供前期市场管理服务事宜，订立本合同。第一章物业基本情况第一条物业基本情况:物业名称：XXX.XXX农贸市场；物业类型：农贸综合市场；座落位置：XX路XX段XX巷；建筑面积：1245.65平方米。其中：一楼总面积：358.95㎡夹层面积：129.15㎡二楼总面积：757.55㎡共有摊位：145个。一楼摊位：40个；夹层摊位：7个；二楼摊位：98个。第二章服务内容与质量第二条服务内容1、市场建筑物、构筑物、共用部位的管理、维修与养护；2、市场共用设施设备（包括给排水管道、供电线路、公共照明、消防设施）的运行、维修与保养；3、市场公共环境的卫生保洁；4、市场公共秩序的管理及维护；5、市场交通及停车秩序的管理和维护；6、市场消防安全管理；7、项目物业档案资料管理；第三条乙方提供的其他有偿服务包括以下事项：1、摊位租赁服务2、。第四条乙方提供的前期市场管理服务应达到约定的质量标准：1、市场商家、摊主入驻管理有序规范。2、市场商家、摊主咨询、投诉、求助、报修处理及时。3、市场管理区域内无违章搭建或擅自占用共用部位和共用设施设备现象。4、共用部位、共用设施设备完好率达95%以上。5、管理区域内垃圾日产日清、定时保洁。6、管理区域内无因管理责任而引起的重大安全事故和质量事故。7、项目档案资料管理齐全。第三章服务费用第六条本市场管理区域摊位管理服务费用收费标准如下：管理费45元/月.摊位，水电公摊及垃圾清运费45元/月.摊位（水产、点杀等摊位为55元/月），摊位管理服务费共计90/月.摊位（水产、点杀为100/月.摊位）市场管理费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）市场管理区域秩序维护费用；（5）办公费用；（6）市场管理办公室固定资产折旧；（7）法定税费；（8）实施上述服务必须的消耗材料、器具、购置费等。第七条1、本市场第一年市场管理费、水电费、