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1公司会计核算与财务管理办法(试行)第一章总则第一条为加强和规范公司财务管理，及时、准确、完整地记载、反映公司财务状况，提供真实、可靠的财务数据，结合物业财务特点和公司董事会的要求，特制定本办法。第二条本规定依据《中华人民共和国会计法》、《物业企业财务会计制度》和《物业服务定价成本监审办法（试行）》等有关法规、制度制定。第三条本规定目标：(一)建立和完善符合现代物业企业管理要求的、科学的内部决策机制、执行机制、监督机制，确保公司经营管理目标的实现。（二）堵塞漏洞、消除隐患，保护公司资金和财产的安全、完整。（三）规范公司会计行为，保证会计资料真实、可靠、完整。（四）加强公司的经营核算，充分发挥财务部门对公司经营管理职能，提高公司经营效益。第二章现金管理第四条本规定所称现金是指公司财务库存货币（出纳保管）和各物业区域备用金及收取的货币。第五条建立现金业务的岗位责任制，明确岗位的职责、权限，确保办理现金业务的不相容岗位相互分离、制约和监督。（一）财务现金管理人员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、支出、费用、债权、债务账目的登记。（二）各物业区域收取的现金管理权归属公司财务部，各物业区域只负责收费工作安排和监督，无权支配收取的现金，各物业区域收费员应按财务2部的要求，认真做好费用收取的核算工作。第六条公司发生所有现金支付业务，必须经财务会计审核和董事长总经理或常务副总审批，财务出纳方可办理报销支付现金手续。第七条出纳应按照公司规定的程序办理现金支付业务，对不符合公司规定、要求或不合法的业务，出纳有权拒绝办理。第八条财务库存现金实行限额管理，一般情况下，2～3日库存现金不得超过10,000元；特殊情况下需增加库存现金额，应提前提请董事长、总经理审批。具体审批程序见第十二章“财务审批管理”。第九条出纳提取备用金必须执行公司规定的现金支付范围和提取限额，不得超过支付范围和提取限额。第十条出纳原则上不得直接向客户收取现金，客户以现金缴纳费用应由相关服务部门、物业区域收取，同时要做好收入账目的记录。第十一条出纳严格控制现金支付范围，除支付办公用品费、交通费、电话费、业务招待费、市场开发费、旅差费以及单笔5000元以下日常维修费用实行现金支付，其余付款均应通过银行转账结算。第十二条财务出纳不得违反规定直接向客户支付现金，严禁向客户支付审批手续不完整的费用。第十三条出纳对报销支付现金，必须按照业务发生顺序逐笔登记“现金日记账”，每月盘点现金，确保现金账面余额与库存现金相符，并与会计核对总分类账，保证账账、账款相符，不得白条抵库和挪用现金。第十四条各物业区域收费员应按照会计审核的应收账款进行收费，不得多收和少收。特殊情况下，需要调整和减免，应向财务部门提出申请，由财务部门统一呈报总经理和董事长审批。具体审批程序见第十二章“财务收支审批管理”。第十五条各物业区域每日收取的现金，应于当日及时存入银行，金额31,000元以下原则上可允许囤存，但不许挪用，并上报本区域负责人。第十六条收费员收取的现金，应及时入账，不得私设“小金库”，不得设账外账。第十七条临时停车费由值班保安收取，收取的现金于每周五一次性交到本物业区域收费员，由收费员做好入账记录，并存入公司银行账户。第十八条各管理区域的现金原则上由收费员收取，但有特殊情况，为满足客户交费需求，各管理区域在确保收取现金安全的情况下，可以安排长期固定临时人员协助收费，但收取现金应及时交给收费员。第十九条各物业区域应以“周”为时间单位编制“收费情况周报表”向本物业区域负责人和财务部反映现金收取情况，月终后一个工作日内，做好收取现金汇总报表，经本管理区域负责人审核，并与银行存款对账单核对。第三章银行存款管理第二十条公司按照《银行账户管理办法》在银行开设基本存款账户或一般存款账户，主要用于公司日常业务的转账结算和现金存取。第二十一条银行转账结算范围：员工工资、社保、加班费、津贴、补助、员工奖励、水电费、单笔5000元以上维保费和外包服务费。凡属于上述范围的转账付款，均由经办人或主管签字确认，财会审核，总经理、常务副总和董事长审批后方可转账支付。具体审批程序见“财务收支审批管理”。第二十二条财务人员必须遵守财务结算制度，不得出租、出借公司银行账户给他单位或个人套取现金；不得签发“空头”支票和远期支票，不得将公司的资金以个人的名义转存。第二十三条公司印章、银行支票印鉴和银行空白支票必须由二人分开保管，公司印章、银行支票印鉴保管由董事长指定人员负责。银行存款各种支付票据和支票的使用，应符合银行支票管理规定，填错作废应定期送银行注销处理。4第二十四条银行存款，财务出纳人员必须及时建立“银行存款日记账”，“银行存款日记账”应按业务发生顺序逐笔登记，每日应结出余额。每月终了，将“银行存款日记账”与“银行对账单”进行核对。第二十五条银行现金存款实行报表制，出纳每月终了后一个工作日内应将银行存款收付情况以报表形式上报董事长、总经理，让公司董事长、总经理从宏观上了解公司当月经营情况。第四章收费核算财务管理第二十六条财务部门负责人、主办会计和稽核员必须熟悉、掌握各物业区域收费核算基本参数和依据，认真审核各物业区域报送的各种收费报表，及时了解收费动态。第二十七条财务部门应积极指导物业区域收费核算工作，加强收费核算、现金、相关账目、票据的监管，并每季度安排财务人员到各物业区域进行现场检查和指导。第二十八条根据物业相关法律、法规的规定，参照当地物业行业财务管理惯例，管理费、停车费、特约服务费均视为物业企业营业收入；日常养护费、水、电费与水电公摊费以及相关押金，财务部门应依以管理区域为单位分项建立入账科目。第二十九条财务部门每月务必对各物业区域报送的含有核算依据的应收明细收入报表、汇总表进行认真审核，审核结果以“电子版”形式发送董事长、总经理专用信箱。第三十条财务部门每月应及时作好各物业区域收费监督工作，与各物业区域同步建立以管理区域为单位的收费档案（收费档案表格样本附表），及时了解各物业区域收费动态情况。第三十一条公司各项收入和代收的款项，财务部门必须以各管理区域为单位，分开、分类建立应收与实收账目。第三十二条各管理区域的实收，财务部门以“周”为单位，记入公司5会计实收帐目，客户拖欠的费用以“月”为时间单位记录在专设欠费账册，所记的应收、实收、预收、拖欠账目应与各物业区域所记的账目保持一致，如有不符，及时核查。第三十三条各物业区域的欠费，各物业区域应专设置辅助账或台账登记，财务部门分区域分项专设欠费账目，当作公司应收账款进行管理，每月对账龄进行分析，每月10日之前向公司董事长、总经理呈报各物业区域上月欠费表。对正常入住业主连续三个月以上的欠费，财务部门要定期督促物业区域采取有效措施追讨，防止应收款项流失。第三十四条财务部门建立的各种收费账目，应在次月10日之前与各物业区域进行核实，应收、实收、本月欠费和累计欠费等同步账目金额保持一致。如出现偏差，财务部门必须与收费员一一核实；涉及到收费标准调整和费用减免情况，财务部门必须根据公司董事长或总经理审批意见，方可进行调整与处理。未经公司董事长或总经理的审批，收费账目不得私自更改。第三十五条各物业区域收费账目的管理，财务部门必须履行监管职能，如账目出现不规范和错误，财务部门负责人将受到连带责任，具体见《公司员工考评、考核实施方案与管理规定》。第五章收费核算基层管理第三十六条各物业区域负责人和收费员必须熟悉、掌握本物业区域收费核算基本参数和依据，其负责人认真初审核收费员报送各种收费报表，及时了解本管理区域的收费动态。第三十七条各物业区域负责人应积极配合公司财务部指导基层收费核算工作，加强各物业区域收费核算、现金、相关账目、票据的监管。第三十八条收费核算主要指物业管理费、停车费、特约服务费和合理利用公共资源产生的弥补经费不足的收入等经营收入，以及日常养护费、水费、电费、公共水电公摊、相关押金等代收费用方面的核算。第三十九条各物业区域经营收入与代收费用以单个物业管理区域为6单位，分开核算与管理；基础核算与管理工作由各自物业区域负责，核算与基础管理工作均由各物业区域负责人落实，其核算与管理情况将与各物业区域负责人的考核工资进行挂钩。考核挂钩情况详见《公司员工考评、考核实施方案与管理规定》。第四十条各物业管理区域的经营收入与代收费用必须实行同步核算，同步核算结果，各物业区域务必在当月最后三至四个工作日内将以报表（报表的样式见附表）形式报送财务部门进行复查与审核。第四十一条各物业区域收费核算，必须严格执行合同约定或公司制定的标准，不得擅自调整核算标准；特殊情况需要调整，应在核算之前呈递总经理和常务副总审批，其审核权限详见“财务收支审批管理”。第四十二条各物业区域收费以“月”为时间单位进行核算，各物业区域务必在次月1日～3日将上月缴费通知单送到客户开始收费，并以“周”为单位进行盘点，及时掌握本区域收费动态，加强各项费用清缴工作。第四十三条因管理服务过失所产生的欠费，各物业区域应与拖欠客户及时沟通与协商，但无权直接减免；如需要减免，务必向公司董事长和总经理请示审批，其审核权限详见“财务收支审批管理”。第四十四条各物业区域收费如遇到客户转账支付，收费员必须向客户正确提供公司指定银行账户，及时、主动与公司财务部门反馈转账信息和查清是否到帐，作好消帐登记。第四十五条收费员必须作好收费登记，逐笔登记客户房号、缴纳费用所属月份、金额、出具发票编号；每日下班前，将收到款项与收费记录进行核对，如有不符，查明原因，及时调整。第四十六条各物业区域应建立本管理区域收费档案，收费档案中各种报表必须经公司财务部门审核、签字，并真实、准确反映各项应收入与代收费用的月应收与实收情况。第四十七条各物业区域收费实行两级核算与管理，现金收入和收费业7务培训由财务部门负责，各物业区域负责人不得越权支配现金收入。第四十八条为便于公司领导和财务部门及时对各物业区域收费的管理与监督，各物业区域每月必须填报“收费情况月报表”（报表样式见附表），并于次月5日之前上报财务部门，并核对各项费用实收和拖欠情况。第六章物业区域水电费核算与管理第四十九条财务部门主要负责、主办会计、稽核员、工程部负责人、物业区域负责人、收费员、水电主管等人员必须熟悉、掌握本区域水、电收费核算基本参数、依据和核算方法。其中物业区域负责人和水电主管认真初审水、电费核算收费报表，及时了解水、电应收与应支动态情况。第五十条物业区域水电核算应与经营收入实行同步核算，同步核算结果，各物业区域务必在当月最后三至四个工作日内完成，并以报表（样式见附表）形式报送财务部门复核。第五十一条各物业区域水电收费核算，严格执行合同约定或公司制定的标准，同时应结合水、电供应部门规定现行收费标准，不得擅自调整核算标准；特殊情况需要调整，应在核算之前呈递总经理审批。第五十二条为准确分析各物业区域水、电运行情况，水、电抄表应如实到位，应与供应部门收费抄表同步。第五十三条水、电节约与浪费，致关公司和用户切身利益。财务应对水电代收代缴账目进行重点审核；通过对水、电总、分计量表运行数据、公摊数据进行审核、分析与比较，查实是否存在偷、漏、冒等浪费问题，发现问题及时上报常务副总，并及时采取整改措施，杜绝浪费。第五十四条各物业区域水电费代缴，财务部门必须审查供水供电缴费通知单的基础上，按水电供应部门规定时间期限内缴纳，以防加收滞纳金。第五十五条各物业区域水电节能降耗管理由各自物业区域负责，节能降耗情况将与各物业区域负责人、水电工主管的考核工资进行挂钩。考核挂钩情况详见《公司员工考评、考核实施方案与管理规定》。第七章成本费用核算与管理8第五十六条公司财务负责人必须熟悉公司运营成本费用核算模式，掌握成本费用核算技能，定期制作公司运营成本相关报表，及时向公司领导提供运营成本费用信息。第五十七条按照《物业企业财务会计制度》和《物业服务定价成本监审办法（试行）》有关物业企业运营成本的规定，科学、合理设置财务记账科目，准确记录公司财务账目，每季度对上期财务账目进行清查，对错入科目的账目及时调整。第五十八条公司运营成本费用分固定和非固