珠海“三旧”改造政策分析

CHINALAND珠海“三旧”改造政策分析PART1CHINALAND珠海市“三旧”改造政策法律依据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府【2009】78号）《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办【2009】122号）《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（珠府【2010】32号）《转发市国土资源局关于推进旧工业厂房用地改造的实施办法的通知》（珠府办【2010】21号）《转发市国土资源局关于推进旧城镇用地改造的实施办法的通知》（珠府办【2010】22号）《转发市国土资源局关于推进旧村改造的实施办法的通知》（珠府办【2010】23号）关于印发加快推进“三旧”改造促进东部城市产业转型若干措施（试行）的通知》（珠府办【2010】58号）CHINALAND政策分析︱项目发展适用政策工业厂房改造方式内容特点改建利用工业厂房、仓储用房兴办现代服务业，原有建筑物不拆除，按新的用途和要求进行建筑装修的方式。改造快，地价收益暂不征收拆建将原建筑物整体拆除，再按新的用途和要求重新进行建设的方式。方法灵活，地价有抵扣和优惠，可控性高收购市场主体根据改造规划，采取市场方式收购旧工业厂房用地进行改造的方式。引导投资者参与改造收回需要进行城市基础设施和公共服务设施建设的用地、为实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用的土地、拟进行商品住宅及其配套商业建设的用地、未开发建设的国有划拨用地和其他依法应当收回的用地，经市政府批准后，予以收回。住宅用地唯一途径，但可控性差CHINALAND“三旧”改造审批工作流程图CHINALAND“三旧”改造项目审批流程图CHINALAND珠海“三旧”改造工作进展情况PART2CHINALAND2010年6月2010年6月7日，珠海市计划启动开展“三旧”改造项目24个，用地面积45.88亩。其中，5个项目改造方案已获批准，正在办理用地批准手续（建设用地批准书）、规划许可等开工建设手续。这5个项目包括：珠华商业广场项目（旧城镇拆建改造项目）、珠海经济特区三联企业（集团）有限公司关于南山工业区旧工业厂房拆建改造项目、横琴新家园（首期）项目、成山集团有限公司关于拱北港一路旧工业厂房拆建改造项目、博康药业有限公司旧厂房拆建改造项目。包括梅溪股份合作公司梅溪工业区旧厂房拆建改造项目在内的10个项目改造方案已初步集体研究同意，确定纳入“三旧”改造。另外，9个项目正在开展前期工作，拟订改造方案：包括拱北口岸地区商业中心改造项目（拆建改造项目）以及一批平沙农场旧城镇改造项目。珠海市“三旧”改造工作进展情况珠海市：拟改造地块为525宗，总用地面积5.91万亩（合计39.40平方公里）其中，旧城镇、城中村拟改造地块146宗，拟改造用地总面积为1.53万亩；旧工业区、旧厂房拟改造地块218宗，拟改造用地总面积为2.47万亩；旧村庄拟改造地块161宗，拟改造用地总面积为1.91万亩。CHINALAND2010年11月2010年9月底珠海全是“三旧”改造工作座谈会召开后，各区（经济功能区）进一步加大”三旧“改造工作推动力度，截至11月中旬，全市2010年已经启动、计划年内启动及计划跨年度启动的“三旧”改造项目共计75个，用地面积共计350万平方米（3.5万平方公里），已启动31个“三旧”改造项目（用地面积85.51万平方米），其中，10个项目已完成改造（用地面积23.10万平方米，总建筑面积11.72万平方米），全部属于采用改建方式（即原建筑物主体结构不变，改为酒店、办公楼、培训中心等其他用途使用）对原有旧工业厂房进行改造的项目。计划2010年内启动7个项目（用地面积46.37万平方米），另有37个项目（用地面积218.44万平方米）计划跨年度启动，合计约占全市“三旧”拟改造地块总用地面积（39.40平方公里）8.9%。其中，香洲区处于土地资源紧缺的城市中心区域，工作推进力度较大，总体进度较快。横琴新区的旧村整治力度强，整体推进工作有序。珠海市“三旧”改造工作进展情况2010年9月目前正在实施的“三旧”改造共有22个改造项目，地块总面积为2469.86亩，其中7个旧工业厂房改造项目已办理改建审批手续，正在实施改造，用地面积45.88亩：包括精研科技（珠海）有限公司及吉鑫科技有限公司关于置业大厦改建、开隆投资开发有限公司关于南山工业区一号厂房改建、珠海市邮电局侨光邮局改建、丰利毛衫制衣厂旧厂房改建等项目。另外，还有15个属于城中旧村拆建改造项目，用地面积2423.98亩：包括五洲花城（山场村改造）、新光御景山（吉大村S3地块改造）、华夏中广城（夏村改造）、宝地康泰（红山村改造）项目、吉大村（S1、S2地块）改造等项目。CHINALAND地址项目/公司名称面积（亩）类型改造后的用途珠华大厦、银隆大厦、吉大供电招待所珠华广场32.49旧城镇商业、酒店、办公联安、关闸、高沙拱北口岸商业中心300旧城镇、城中村商业、办公、住宅世邦商贸物流中心世邦商贸物流中心254.99旧厂房商业、服务、办公、住宅、城市基础设施九州大道中段庆华集团总部10.12旧城镇酒店、办公、城市基础设施粤海西路港一路成山集团华南总部基地23.62旧厂房商业、酒店、办公、城市基础实施南山工业区内三联集团13.65旧厂房商业、服务、办公、住宅、城市基础设施博康药业旧厂房宝莱康酒店18.32旧厂房商业、服务、办公、酒店、城市基础设施湾仔海湾村海湾村旧村改造111.44旧城镇、城中村商业、服务、办公、住宅、城市基础设施梅溪工业区梅溪股份合作公司1119.99旧厂房、旧工业区商业、服务、办公、住宅、城市基础设施兰埔工业区C区中海地产集团有限公司134.29旧厂房、旧工业区办公、商务公寓、酒店、商业、城市基础设施吉大石花园路北侧珠海财富贸易有限公司12.18旧厂房办公吉大九洲大道、景山路珠海金鸿业投资有限公司15.32旧城镇办公、商业大厦前山翠前路西侧旧货调剂市场有限公司25.33旧城镇办公、商业、仓储前山三台石路西侧前山供销社综合楼项目6.30旧城镇酒店、办公后环旧村改造136.45旧村庄住宅、城市基础设施东岸旧村改造563.71旧村庄住宅、城市基础设施平沙镇美平社区农科所旧址英利房产67.50旧城镇商住平沙镇糖厂旧区改造恒基或雅居乐132.3旧厂房、旧工业区商住平沙镇农机厂旧区改造/48旧厂房、旧工业区商住南水镇铁炉村联社/18旧厂房、旧工业区商业以及服务业南水镇金龙村联社/9.62旧厂房、旧工业区商业以及服务业南水镇南水企业集团公司/15.5旧厂房、旧工业区工业区以及服务配套嘉豪水运公司/38旧厂房商业住宅白藤湖六大队/128.08旧厂房、旧工业区商业住宅2010年启动的24个项目CHINALAND2012年前珠海市将有4个旧改项目规模超过90万平方米达入市条件。2010年前面市2013-2015年面市2015年后面市2010年启动的24个项目分布及面市时间CHINALAND符合“三旧”改造条件的项目283个，共190个地块，总用地约1096.33万㎡2010年11月，辖区符合改造条件的项目共283个，涉及190个地块，总用地面积约1096.33万平方米；其中旧工业厂房改造用地面积约533.44万平方米；旧城镇改造用地面积约406.08万平方米；城中旧村改造用地面积约156.81万平方米。香洲区的“三旧”改造工作以旧工业厂房改造为重点根据当前产业结构和发展状况，2010年香洲区的“三旧”改造工作以旧工业厂房改造为重点，鼓励业主引入战略投资者进行整体策划改造，打造新的商业中心、创意园区，同时着力引进一批大型商贸、酒店、总部办公项目，为经济转型提供项目平台。目前，总占地面积约2.86万平方米的进明科技综合楼等6个改建项目已动工；基建总投资额超过43亿元、占地面积达6.3万平方米的珠华商业中心、三联集团总部、成山集团华南总部、庆华集团大洲大厦改造、博康药业宝莱康酒店等5个拆建项目已获市政府审议通过，正在抓紧办理立项及报建手续；总占地面积达44.67万平方米的世邦商贸物流中心、梅溪工业区旧厂房拆建、优特电力厂房拆建等10个改造项目已通过市政府初步审核，年内力争能拆除旧厂房。近期正计划申报总占地面积达113.84万平方米的汇达丰旧工业区等15个改造项目。香洲区“三旧”改造进展情况香洲区：旧工业厂房改造为重点CHINALAND“三旧”改造改造案例PART3CHINALAND项目原名称：珠海兴利电子厂土地用途：工业用地项目原用途：南山工业区一号厂房项目权属：珠海开隆投资开发有限公司用地面积：1187.59平方米建筑面积：7077.06平方米投资资金：1500万元改造方式：改建功能定位：经济型酒店发展定位：引入珠海新工联酒店管理有限公司，对原有厂房进行重新装修改造，加盟上海锦江之星旅馆有限公司。项目动态：已改造完成，酒店于2010年10月25日正式开业运营。案例1：珠海锦江之星连锁酒店市场价值及社会影响：预计酒店的年营业收入可达400万元，同时还提供了数十个就业岗位，创造价值大大提升了。由旧厂房转变为服务行业，盘活了闲置低效的土地资产，也符合香洲区的产业新格局，为产业的转型升级腾挪新空间，“为单体旧厂房改建提供了示范”。项目背景：位于珠海市九洲大道的锦江之星连锁酒店的前身是建于1989年的珠海兴利电子厂，产权人为珠海开隆投资开发有限公司。2009年初，由于兴利电子厂受《珠海市环境保护条例》限制而迁至南屏工业园，厂房由此处于闲置状态。香洲“三旧”改造首个建成项目CHINALAND案例2：珠海城市客栈拱北店项目背景：城市客栈拱北店位于桂花路拱北和夏湾交界处的黄金地段，其前身是旧工业厂房夏湾大厦，改造前一半闲置，一半作为汽修、针织厂厂房，城市空间资源十分浪费。2009年，香洲区启动城市“三旧”改造先行先试，夏湾大厦成为首个试点。项目原名称：夏湾大厦土地用途：工业用地项目原用途：旧工业厂房地块权属：属珠海经济特区华昌企业发展总公司用地面积：3459.7平方米建筑面积：约12000平方米投资资金：5000万元投资方：珠海市兆宏盛世实业股份有限公司改造方式：改建功能定位：商务酒店发展定位：在不拆不建、保留厂房原貌基础上进行整治改造，成功地将原本破旧的厂房改建成拥有162间精品客房和2000多平方米商务功能区的时尚、舒适、便捷的商务酒店。改建前改建后CHINALAND拱北港昌路百安居项目位于拱北港昌路的3栋旧工业厂房，引进世界500强企业百安居，改造成为营业面积达9000平方米的家居建材装饰城。翠宝大厦改造项目位于翠香银桦路的翠宝大厦，建筑面积约1.1万平方米，经珠海市六和昌强医疗器械公司重新包装升级，改建为六和医院和配套六和酒店（四星级），统一构建六和医疗服务中心。……案例3：其他CHINALAND佛山1506创意城位于佛山市禅城区季华三路，原址由建国厂、电炉厂等8间旧工厂、800户旧民居和拥有500年历史龙窑的南风古灶以及石湾公园组团形成，占地1000亩，改造旧厂房旧民居共计30多万平方米、新建50万平方米。打造生态之城、创意之城、陶文化之城、休闲之城、时尚之城，最终形成国际化、时尚、前卫的产业创意之都。项目一期为创意产业园，原址为佛山电器厂及佛山开关厂，占地约100亩，建筑面积约8万平方米（即将扩建至占地170亩，建筑面积20万平方米）。佛山1506创意园区，是由政府支持，民营企业全额投资和运营的市场化主体，由十二家旧工厂改造而成，是以陶瓷文化创意及陶瓷工业设计为切入点的人居创意产业园。佛山市政府将属下的三间旧厂房按基准地价挂牌出让给1506创意城，禅城区政府按三旧改造政策，同意该创意产业园按基准地价补交出让金后将建筑物的工业用途改为办公商业综合用途。事实证明，佛山市政府、禅城区政府的全力支持对佛山创意产业园规模的迅速扩张起了关键作用。在佛山市委市政府，禅城区委区政府的强力支持下，该产业园以秉承文化是魂，产业是根，平台是关键的宗旨，打造了知识产权保护平台，文化创意交易