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六个中国城市轨道交通TOD项目初探一、北京公园悦府1、项目概况项目所在的平西府车辆段隶属地铁8号线，位于昌平区，回龙观文化居住区北侧。项目总用地面积约30万平方米，总建筑面积约60万平方米，融合了住宅、商业、交通枢纽等多元化复合型物业而被打造成一体化城市综合体，使其成为区域内的宜居示范样板。图1：北京平西府车辆段上盖物业项目效果图2013年1月18日，北京市基础设施投资有限公司和京投置地联合体一举拿下玉渊潭乡地块和昌平东小口地块，分别是地铁6号线慈寿寺车辆段和8号线平西府车辆段用地。平西府车辆段项目处于地铁8号线、13号线、昌平线三轨交汇的位置，多轨道路网纵横，交通便利。2、物业构成项目作为集合“公交枢纽+公租房+住宅+商业+公寓+公园+教育”多种物业形态的综合体，由于是轨道车辆段上盖，因此项目在地势上具有0米，9.5米，和16.5米三个标高，分别为落地区、咽喉区和上盖区。项目住宅涵盖上盖区域9栋11层及22层住宅楼，西贴区域5栋8层住宅楼（去除3层底商），落地区域7栋14-27层住宅楼及29层公租房住宅楼；项目配备6万平方米办公和商业配套，包括2万平方米集中商业、千米特色商业街、多元化商业及写字楼，项目商业涵盖西贴区域3层底商，上盖区域局部4层综合体，P+R楼，3层的，落地沿街商业及内街商业；9.5米的咽喉区将形成一个5万平方米的社区私属中央公园，配备有篮球场和儿童游乐区域，满足了不同年龄层业主的休闲娱乐需要。此外，项目自身配备专属幼儿园及学校，教育体系较为完善。图33：北京平西府车辆段物业分布项目住宅产品名为公园悦府，主力户型为80-90m²2居、100-125m²3居。一期于2014年5月开盘。目前，项目一期和二期已全部售罄，三期于2018年2月25日开盘，均价58500元/m²，推售楼栋为27层产品，两梯四户，主力推售产品为：约87m²2居，112-135m²3居。截至2019年5月12日，公园悦府项目累计销售突破100亿元。二、上海徐泾天空之城1、项目概况万科天空之城即徐泾车辆段项目位于青浦区徐泾镇，是由万科集团与申通地铁联袂打造的全新地铁上盖综合体（17号线徐盈路站），车辆段呈东西方向，东侧为徐盈路，西侧为徐乐路，南侧为诸陆西路，北侧为崧泽大道，项目采用世界主流的TOD（轨道交通主导）模式，依托虹桥轨道交通枢纽，住宅、商业、办公、体育公园、幼儿园多重业态共融共生。项目用地面积22.6公顷，总建筑面积46.2万平方米，集住宅、商业、办公等业态为一体。图36：上海徐泾车辆段上盖物业项目效果图2015年，上海申通地铁资产经营管理有限公司引入上海轨道交通上盖物业股权投资基金参与青浦徐泾徐盈路地铁车辆段上盖物业招投标。两家企业通过合资方式成立项目子公司上海广欣投资发展有限公司。2015年2月2日，上海广欣投资发展有限公司以21.98亿元竞得青浦区徐泾镇徐盈路西侧地块（即徐泾车辆段上盖），折合楼板价约8000元/平方米。2015年8月，上海广欣投资发展有限公司在上海联合产权交易所挂牌转让50%股权，挂牌价为12亿元人民币，最终由万科地产以22.01亿元竞得，股权出让后，万科地产持有上海广欣投资发展有限公司50%股份，并于10月14日全款付清，项目开发由万科主导。2、物业构成万科天空之城项目作为上海超大规模的综合体项目，拥有上海万科先进的商业规划理念。由28万方万科装修住宅、8万方大型地铁上盖商场（建设中，100%自持运营）与7万方写字楼共同组成拥有完善外循环与可持续生长内循环、富有生命力的、与城市共同成长的城市共同体。图37：上海徐泾车辆段物业分布项目住宅规划户数2299户，容积率2.3，建筑形态为10栋高层（21-31层）和15栋小高层（11-17层），一期于2017年3月开盘，成交均价约60000元/平方米，2019年6月将推出三期星之屿第一批次房源，房源分别为100m2三房两厅两卫以及120m23+1房两厅两卫户型，带装修交付，共计304套，均价约58000元/m2，项目建筑面积约89039.16m2。三、南京金马路云都会1、项目概况项目位于南京八大交通枢纽之一的金马路枢纽，为南京首例纯粹TOD产品，地处金马路与石狮路交汇处，拥有三条地铁2号线、4号线（规划12号线），高铁紫金山东站，长途客运站、公交始发站等立体交通。路网交通可链接仙林大道、玄武大道、沪蓉高速，长深高速、宁洛高速等，建立立体网格式交通，打造真正意义的TOD商业综合体。金马路上盖项目是南京市重点规划项目，是一个集铁路、公路、城市轨道交通以及城市公交于一体的综合性客运枢纽。通过枢纽的基础打造，实现连接通达性，以促动城东板块能级提升，打造“立体都会、立体交通、立体生态、立体商业”。图40：南京金马路上盖项目效果图金马路项目是南京地铁目前唯一采用股权合作开发的案例。2016年1月，南京地铁资源开发有限责任公司通过“招拍挂”以2800万元底价竞得总建面积约40万平方米的金马路地块上盖物业开发权。土地价格远远低于市场价格，是因为金马路需要配建的公共设施近10万平方米。鉴于项目体量巨大，南京地铁公司采用成立全资项目公司（金马公司），通过挂牌形式引进战略投资者，转让项目公司80%股权。2018年2月由绿地摘牌，股权溢价1.32亿元。后绿地又转让30%的股权给万科，项目主要由绿地操盘。该项目投资额约为40亿元。2、项目物业构成金马路项目地块分为B地块和C地块，其中B地块包括大量公共设施配建，包括紫金客运站、加油站、菜场、公共道路，其他为商业办公及酒店式公寓。C地块为商业、办公。按照《江苏省综合客运枢纽布局规划（2013-2030）》文件要求，需要在该地块建设一个综合客运枢纽，具体建设包含紫金山客运站、长途客运车辆停车场、公交场站、P+R停车场、出租车停靠场、加油站等公共交通配套设施，枢纽总建筑面积达到近10万平方米，即位于B地块。金马路项目由绿地、万科与南京地铁三方合作，目前项目名称为绿地万科云都会，凭借绿地独有的office+服务体系打造独具特色的“轨道+物业”项目体系，打造了包括公寓、写字楼、商铺商墅在内的多种产品系。目前首推紧挨着金马路地铁站的9号楼、10号楼写字楼产品，其中10号写字楼已售罄。在售9号写字楼，户型面积100-160㎡，销许均价27000元/㎡。公寓产品预计今年7月中旬开盘，为12层平层精装公寓，价格在20000-25000元/㎡，预计2021年年底交付。四、广州官湖品秀星图1、项目概况广州官湖车辆段上盖项目，位于广州市增城区新塘镇13号线官湖站附近，为广州市首个车辆段上盖项目。2017年12月，由广州地铁通过带条件拍卖，以132亿元总价、15000元/平方米楼板价拿下地铁13号线增城官湖车辆段规划建筑面积87.7万方地块。图44：广州官湖车辆段上盖物业效果图2018年6月，广州地铁与越秀集团共同组建广州市品秀房地产开发有限公司（简称广州品秀），其中越秀集团占51%股权，广州地铁占49%股权，官湖项目也成了广州地铁集团和越秀集团的首个落地的合作开发项目。2018年12月，官湖车辆段住宅项目---品秀星图首期开盘518套，销售均价24500元/平，目前已售罄。2、物业构成品秀星图位于增城新塘、地铁十三号线官湖站车辆段上盖，总建筑面积约130万平方米，包含普通住宅、复式、别墅等多种产品形态，是广州东TOD新城百万级住宅项目之一。品秀星图项目规划有53栋23层的洋房和8栋叠墅。洋房2梯6户，户型从78平方米两房到121平方米四房不等，其中三房单位有109平方米和111平方米两种户型。小区规划有两所幼儿园，一所公立初中，一所公立小学。图45：广州官湖车辆段上盖物业总体功能布局五、武汉地铁时代云上城1、项目概况地铁时代云上城项目选址武汉市东西湖区地铁8号线三金潭车辆段盖上，属于东西湖金银潭板块，位于碧水大道与金潭路之间，距离汉口三环线仅2000米，紧邻武汉中央活动区外缘。项目接驳武汉地铁8号线终点站金潭路站C出站口，可换乘1、2、3、4号线快速通达武汉三镇。图47：武汉三金潭车辆段上盖物业（A地块、B地块一期）总平面图项目由武汉地铁集团与武汉地产集团联合打造，共投资72.1亿元，占地24.6公顷，由A、B两个地块组成，两幅地块均是2017年2月28日由地产地铁联合置业以底价竞得，其中A地块楼板价5608元/平方米，B地块楼板价5610元/平方米。项目总建筑面积109万平方米，设计容积率3.0，绿化率30%，建筑密度17%。项目紧扣“地铁上盖”主体，打造与地铁深度结合的大型城市综合体，这也是地铁集团联合武汉地产集团在武汉的第三个项目。2、物业构成地铁时代云上城项目作为涵盖居住、商业、教育、社区配套的城市综合体。主要建设内容包括：24栋高层住宅楼（106.9万平方米，5860套）、6栋3层独立商业楼（1.19万平方米）、6栋底商及配套公辅设施，另外还包括幼儿园、九年一贯制学校、文化活动中心、体育活动中心、卫生服务站、养老服务中心、社区服务中心、菜市场等其他社区配套。图48：武汉三金潭车辆段上盖物业（A地块、B地块一期）效果图六、成都陆肖站1、项目概况陆肖站项目位于成都市高新南区中柏大道东西侧、中和一线南北侧片区，是成都地铁六号线（在建）和22号线（规划）换乘站，片区级站点，陆肖综合开发项目总建筑面积约208万平方米。图53：成都陆肖站上盖物业效果图成都在2017年便已经提出并计划打造50个TOD项目。2018年开始，TOD综合开发紧锣密鼓地落实：2018年4月，50个TOD项目分成4批次对外进行一体化设计招标；2018年4月7日，首批7个TOD项目的设计招标公告出炉；2018年12月7日，成都规划局官网公布了《陆肖站TOD一体化城市设计控规修改方案公告》，对梓州大道、成自泸快速路、聚宝沱河、应龙路围合的1771亩土地进行整体控规调整，涉及规划拟修改内容包括区域用地性质及兼容性、规划指标、建筑高度、地上、地下空间四大板块。2019年1月23日，两宗位于高新中和片区合计达405.8亩的土地，被成都高新陆肖轨道城市发展有限公司底价拿下，该公司由成都轨道地产集团有限公司及成都高新投资集团有限公司共同参股。2019年3月1日，陆肖站项目正式开工建设。2、物业构成根据设计，项目将引导形成新经济新动能培育中心——围绕新经济产业链部署创新链，建立联动协作体系，培育壮大新经济发展的新动能。区域内将设置超甲级写字楼，打造集办公、酒店、公寓为一体的高端商务区，最高建筑达210米。结合轨道交通规划，陆肖站建设还将推进高度复合的功能植入及文化设施导入。项目将结合人流情况，设置公共文化区、高端商务办公区、活力办公区、核心商业商务区、领事馆配套酒店商务区、高品质住宅区、复合配套功能区等，满足各方面的城市需求。图54：成都陆肖站上盖物业分布图