昆山市城市研究报告

本报告所有权归世联地产顾问（上海）有限公司。昆山市城市研究（2006年5月）上海公司数据组：王新颖本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。目录区域概况宏观经济分析区域发展状况及规划房地产市场现状昆山特色本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。区域概况昆山地处长江三角洲，位于江苏省东南部，东邻国际大都市上海，西接历史文化名城苏州。昆山1989年撤县设市，下辖10个镇，拥有国家经济技术开发区、出口加工区等著名园区。境内地势平坦，其中耕地47千公顷。市域面积921.3平方公里，其中水域面积占23.1%。昆山属北亚热带南部季风气候区，气候温和湿润，四季分明，光照充足，雨量充沛。昆山地处江南水乡，地灵人杰，钟灵毓秀，“百戏之祖”昆曲发源于昆山，已被联合国列为“人类口述和非物质遗产代表作”。誉为“中国第一水乡”的千年古镇周庄已列入联合国人类文化遗产预备名单。昆山素有江南“鱼米之乡”美称，境内有昆石、红泥、矿泉水等，尤昆石为奇；林木类有竹、松、梅、桑等，观赏型树种日渐增多，以琼花为珍；野生药用植物有百余种，数并蒂莲为贵；野生动物品种繁多，其中阳澄湖大闸蟹驰名中外。本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。区位交通312国道沪宁高速公路京沪铁路虹桥机场浦东机场312国道沪宁高速公路京沪铁路虹桥机场浦东机场昆山地处中国东南沿海长江三角洲的东部，东距上海50公里，西邻苏州37公里。航空:上海虹桥机场（距45公里，约半小时车程），上海浦东机场（距100公里，约1小时车程）。港口:上海港（中国最大港口、距离60公里）、张家港（距100公里）、太仓浏家港（距35公里），货物经区内水道运达以上各港口可直接出口。铁路:京沪铁路穿越开发区，并在区内设有二等客货运输站。公路:区域内公路网健全，沪宁高速公路、机场路、312国道穿越开发区。本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。区位优势资料来源：国家统计信息网长三角城市群特征：信息化与产业高技术化高速发展，区域生产力向均衡化发展，空间结构网络化，形成点——轴——网络系统，整个区域成为一个高度发达的城市化区域。目前，中国已经形成了环渤海京津翼地区、长江三角州地区和珠江三角州地区三大城市群，其中以长三角城市群地区把经济最为发达，城市一体化程度最高，逐渐形成以上海为核心的世界第六大都市圈。昆山就位于这个都市圈之中。城市群——是指在特定的地域范围内具有相当数量的不同性质、类型和等级规模的城市，依托一定的自然环境条件，以一个或两个超大或特大城市作为地区经济的核心，借助于现代化的交通工具和综合运输网的通达性，以及高度发达的信息网络，发生与发展着城市个体之间的内在联系，共同构成一个相对完整的城市“集合体。城市群是人类历史上规模最大、人口密度最高的城市空间，以及对世界经济具有巨大影响力的经济体。环渤海京津翼地区长江三角州地区珠江三角州地区昆山本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。区位经济位置——长三角经济圈次级辐射中心上海苏州扬州无锡杭州宁波嘉兴常州镇江南通舟山台州泰州湖州绍兴核心——对外窗口第一圈层——次级辐射中心第二圈层——专业产业基地、专业市场第三圈层——原材料基地上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承但了长三角对外窗口的功能。次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域转移产业，带动低一等级区域的经济发展。集中发展优势产业，形成专业性的产业基地南京为产业基地提供原材料，并形成专业市场第三圈层原材料基地，以廉价的人力、物力、丰富的自然资源为核心竞争力。第二圈层依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的粗加工，以集群优势、低成本、低利润取胜。依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值。第一圈层核心层依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集、与国际接轨的大平台建设，提高凝聚与展示优势。昆山本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。区域概况宏观经济分析区域发展状况及规划房地产市场现状昆山特色本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。城市投资潜力分析——经济发展情况2000年--2005年昆山市的GDP一直以较高的比率保持持续的增长，尽管2004年以来的增长率呈现下降的趋势，但增长率仍然在30%左右徘徊，可见昆山市的经济发展速度飞快。1999年-2005年间，昆山由于地理位置，受到上海和苏州的区域辐射效应，区域的二、三产业得到快速发展，尤其第三产业，而第一产业却有小幅下降。各产业1999年-2005年年增加值走势图0.00200.00400.00600.00第一产业(亿元)11.0711.2911.5011.5010.0310.0010.00第二产业(亿元)100.65119.23138.80197.00290.97389.00500.00第三产业(亿元)60.0270.2880.5096.50129.37171.00220.001999200020012002200320042005昆山GDP及其增长率200.8230.8305430.3757073028.07%32.44%41.10%32.15%14.94%0100200300400500600700800200020012002200320042005单位(亿元)00.050.10.150.20.250.30.350.40.45GDP(左轴)GDP增长率(右轴)本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。城市投资潜力分析——房地产开发投资规模1999-2005年昆山市的固定资产投资逐年增加，用于房地产业的投资也呈小幅增长的趋势。尤其2004年，政府用于房地产业的投资达到固定资产投资总额的40%；但进入2005年房地产开发规模投资有所下减。0.0050.00100.00150.00200.00250.00199920002001200220032004200500.10.20.30.40.5全社会固定资产投资(亿元)房地产投资(亿元)房地产投资/全社会固定资产投资本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。城市投资潜力分析——人口规模昆山户籍人口及其增长率59.4660.0360.6961.9563.7265.462.73%2.86%2.08%1.10%0.96%5657585960616263646566200020012002200320042005单位(万人)00.0050.010.0150.020.0250.030.035户籍人口(左轴)人口增长率(右轴)近几年，由于长三角地区经济的迅猛发展，昆山市的人口也呈逐年小幅增长，但进入2005年增长率已有所回落。本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。城市投资潜力分析——供给规模自2002年至今，昆山市商品房施工面积大幅度增长，但增长率在2002年出现一次200%之后持续下滑。同时由于开发周期等主客观因素使昆山市的年竣工面积相对增长幅度较小，竣工增长率的上涨或下跌相对于施工增长率有一年左右的滞后性。0.00500.001000.001500.001999200020012002200320042005（万㎡）00.511.522.53（%）商品房竣工面积商品房施工面积商品房竣工增长率商品房施工增长率本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。城市投资潜力分析——需求规模0.0050.00100.00150.00200.00250.001999200020012002200320042005-0.4-0.200.20.40.60.811.21.4商品房销售面积（左轴：万㎡）商品房销售增长率（右轴：%）近几年来，随着长三角城市群的经济飞速发展，相对2003年以前，城市居民对住房的需求量有了很大程度的增加，并且目前有增长的趋势。本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。城市投资潜力分析——人均使用面积规模城镇人均住宅使用面积（平方米/人）0.0010.0020.0030.0040.001999200020012002200320042005城镇人均住宅使用面积（平方米/人）近几年昆山市的人均住宅面积呈现大幅增长趋势，至2005年已达到37M²，远远超出全国的平均水平，也超出许多一线城市。人均使用面积：全国：14.7M²北京：21M²上海：16M²深圳：17.2M²本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。城市相对购买力水平昆山市城镇人均可支配收入0.005000.0010000.0015000.0020000.00199920002001200220032004200500.050.10.150.20.25城镇人均可支配收入(元/人)增长率1999—2005年昆山市的居民收入以较大幅度持续增长，这对于该城市的房地产业的发展来说是有很大的利好性的。本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。城市投资风险分析——房地产投资风险00.020.040.060.080.10.120.140.161999200020012002200320042005-202468房地产投资/GDP（左轴：%）房地产投资增长率/GDP增长率虽然昆山市近几年的房地产投资额随着GDP的增长迂回攀升，但由于城市地位的局限性，使地方政府对于中央政府的宏观政策的实施和本地市场的调控采取粗狂型的手腕。本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。城市投资风险分析——供求风险昆山市商品房供需关系0.00200.00400.00600.00800.001000.001200.001400.001600.00200020012002200320042005单位(万平方米)0.001.002.003.004.005.006.007.008.009.00施工面积(左轴)竣工面积(左轴)销售面积(左轴)施工/销售(右轴)竣工/销售(右轴)从2000-2005年，昆山市的房地产业持续迅猛发展，但2004年开始昆山的房地产市场出现了较为严重的供大于求的状况，2005年的施工/销售为6.82大于国内的警戒线5，竣工/销售面积为1.64大于1，可见昆山未来的市场将出现大量的供应，不加抑制，供大于求的状况将继续恶化。附图：0.00500.001000.001500.001999200020012002200320042005商品房施工面积（万㎡）商品房竣工面积（万㎡）商品房销售面积（万㎡）住宅销售面积（万㎡）由右图可以看出，近几年，昆山市竣工面积和销售面积均以商品住宅为主。本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。区域房地产业发展优劣势分析优势劣势GDP——稳步增长居民收入——逐年增长房地产开发投资规模——受控于地方政府的不定期调控人口规模——小幅增长，增长率开始下滑，外来人口进入的规模和可能性较小供给规模——市场可预期的未来供量较大需求规模——虽涨幅不定但总体呈上涨的趋势人均使用面积规模——已大大超出全国平均水平，未来市场需求会受到抑制房地产投资风险——受控于地方政府的不定期调控供求风险——市场的需求增长量远远小于市场潜在的供应增长量昆山的房地产市场还处于刚起步阶段，政府对市场走势起到绝对的支配性。本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。区域概况宏观经济分析区域发展状况及规划房地产市场现状昆山特色本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。昆山市2002-2020年概念规划阳澄湖休闲片区中心城片区东向运输廊片区生态观光农业片区生活新镇片区水乡旅游片区东北向货运轴片区本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。昆山市2002-2020年总体结构规划中心成综合片区阳澄湖休闲片区中部生态农业片区南部水乡古镇旅游片区北部片区吴淞江工业园片区东部片区本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。昆山市沿沪产业带概念规划和总体结构规划千灯镇精密机械区原创型工业区电子区生物制药区电子区物流区生态科技园区发展预留