20131031房地产法律业务及相关并购与融资

中国房地产法律业务及相关并购与融资乔文骏执行院长华东政法大学律师学院二零一三年十月中国房地产法律服务现状与趋势1房地产并购法律业务2房地产融资法律业务3外资房地产并购及融资4目录CONTENTS一、中国房地产法律服务现状与未来五年发展趋势土地业务开发业务资管业务资本市场投融资业务4.房产项目的合资、收购、银行融资、信托融资5.私募融资、境外IPO(HK)、境内外发债1.一级开发、动拆迁、有偿转让、土地租赁2.住宅、商业、办公及旅游物业的开发建设(含综合体)3.物业管理、酒店(度假村)管理、房产租售管理传统业务：房地产法律服务的现状，主要在围绕在开发商为核心的法律服务。一、中国房地产法律服务现状与未来五年发展趋势发展趋势新板块•养老地产•工业地产•旅游地产•主题地产(文化/科技)新客户•保险资金/人民币基金•电商/物流(菜鸟网/京东)•零售(宜家、TESCO、红星美凯龙)•文化产业(迪斯尼、环球、盛大、巨人)•产业客户(富士康、国航、东航)新业务•人民币基金•大资产管理计划模式•资产支持证券(REITS)新板块新业务新客户目录CONTENTS房地产法律服务现状与趋势1房地产并购法律业务2房地产融资法律业务3外资房地产并购及融资4二、房地产并购法律业务•转股/增资•境内股权并购/境外股权并购股权并购•房屋建设工程转让•房地产预售•房地产现售资产并购•股权/资产复合并购•先债后并购复合并购•非上市之集团公司股权予以并购•上市公司之股权予以并购集团并购二、房地产并购法律业务商务初步接触1备忘录签署2尽职调查3交易方案确定4交易文件磋商及签署5交割及付款6后续事宜7二、房地产并购法律业务1.股权并购模式基本交易架构图投资人项目公司转让方(1)购买股权及股东借款(1)支付股权及债权转让对价实践中房地产公司的注册资本一般较低，常以股东往来款方式由股东方为项目公司提供资金。因此除了股权转让外，股东借款一般需一并转让。二、房地产并购法律业务交易标的对价确定过渡期安排历史责任交割及其条件-房地产企业股权-股东对房地产企业的债权(如有)-基准日报表定价-交割日报表调整-标的瑕疵调整-积极性承诺-消极性承诺-全面的陈述保证-违约赔偿31542房地产股权并购-尽调瑕疵纠正完成-股权过户登记-交割与付款-实物交接二、房地产并购法律业务股权转让协议主要条款一般规定陈述保证及承诺先决条件及交割对价及调整股权/债权转让定义及解释违约及终止1234567二、房地产并购法律业务变相炒地1财务凭证核查2融资安排对接3协议履行或终止4原有人员处置国资评估进场外资并购评估原有债权债务处理股权并购主要注意事项注：(1)对变相炒地各地看法不一，最严格的须满足开发投资总额达到25%之条件；(2)主要指涉及土地增值税有关的计税成本进行核算及核查财务凭证；(3)指新融资安排与原有银行贷款替换之对接安排，可能涉及第二顺位抵押权设置(4)涉及工程合同及融资合同二、房地产并购法律业务2.资产并购模式基本交易架构图投资人新项目公司转让方(1)设立房地产企业(1)缴付出资(2)支付资产转让对价(2)购买目标房地产(3)办理产权转移登记资产并购中较特殊的一种形式为在建工程转让，在该种交易模式下，须符合相关的法定条件方可转让，且转让涉及大量的证照、审批及合同关系的一并转移。二、房地产并购法律业务在建工程转让房屋现售房屋预售资产并购类型开发投资总额达到25%之后取得预售许可证1之后取得大产证之后注：各地对于房屋预售许可需满足的条件设置不一，有部分地方的预售条件尚可能在开发投资总额达到25%之前实现二、房地产并购法律业务项目转让，需自行开展后续开发建设实质须为房地产开发企业，具有开发企业资质受让人证照及批文需办理变更手续以开展后续开发建设证照原建设合同的承继及终止合同二、房地产并购法律业务风险转移时点优先受偿权对抗优先购买权对抗抵押权人的优先受偿权对抗承建商的优先受偿权对抗优先受偿权对抗优先购买权对抗房屋承租人的优先购买权单个房屋承租人的权利能否对抗整体物业购买人转移占有之日or权利转移之日风险转移时点二、房地产并购法律业务3.资产和股权的复合并购特别个案之交易架构投资人特殊目的公司目标公司项目公司(1)设立房地产企业(1)支付股权转让对价(2)购买目标房地产(3)办理产权转移登记集团公司(3)购买目标公司股权(1)注入增资款(3)认购增资(2)支付房地产转让对价收款人目录CONTENTS目录CONTENTS房地产法律服务现状与趋势1房地产并购法律业务2房地产融资法律业务3外资房地产并购及融资4三、房地产融资法律业务-银行融资银行房地产贷款土地储备贷款A房地产开发贷款B商业用房贷款D个人住房贷款C指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。但因涉及地方政府融资平台，严格限制。指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。现在受限于各地的限购令的约定。指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。当下严禁向房地产企业发放流动资金贷款，和用于购买土地的贷款。三、房地产融资法律业务-基金融资项目公司房地产项目控股公司有限合伙人无限合伙人有限合伙企业(人民币基金)①③基金管理公司②②三、房地产融资法律业务-信托融资项目公司房地产项目控股公司信托公司公众投资者信托计划①②③②三、房地产融资法律业务-信托融资自有资金充足开发建设合规•一般不低于30%；经适房等不低于20%。•四证齐全主体适格•关注抵押物，控制抵押率。担保充分房地产开发贷款是最为常见的银行房地产贷款业务，在宏观调控后，央行和银监会收紧了对开发贷款的发放。监管机构频繁窗口指导，内部红名单和黑名单并存，房地产企业顺利获得开发贷款的难度直线上升。三、房地产融资法律业务-信托融资3债权性信托投资的房地产项目需已取得四证，即：土地证、用地规划证、建设规划证及施工许可证。2债权性信托投资的房地产项目的自有资本金率需符合法律法规的规定，即：一般项目30%；经适房等20%。1债权性信托投资的房地产项目公司或其股东需有二级或二级以上的房地产开发企业资质。信托业务合规要求三、房地产融资法律业务-特殊融资特殊融资募集途径B资产支持证券银行理财产品保险资金投资不动产证券基金公司资产管理计划人民币基金证券公司资产管理计划AFEDC三、房地产融资法律业务-特殊融资特定资产收益权债权股权特殊融资投资端股权+债权债权•委托贷款•信托贷款•企业间拆解特定资产收益权•租金收益转让•转让收益转让•收费权转让股权+债权•增资或转股取得股权•股东贷款股权•增资•股权转让房地产法律服务现状与趋势1房地产并购法律业务2房地产融资法律业务3外资房地产并购及融资4目录CONTENTS目录四、外商投资房地产并购及融资公司法及其若干司法解释三资企业法及其实施细则产业指导目录/反垄断/安全审查并购条例/转股规定/再投资规定/合并分立规定外资房地产规范文件公司外资企业市场准入并购规定外资房地产限制法律体系四、外商投资房地产并购及融资市场准入1.根据2011年的《外商投资指导目录》的规定，别墅的建设及经营属于外商投资禁止类领域。且根据国土资源部于2003年颁发的通知及2006年颁布的通知，中国境内已停止别墅类房地产开发项目土地供应。2.根据2011年的《外商投资指导目录》高尔夫球场的建设及经营属于外商投资禁止类范畴。且国务院办公厅于2004年出台了《关于暂停新建高尔夫球场的通知》，规定自2004年01月10日起至有关的新政策出台前，一律不得批准建设新的高尔夫球场项目。四、外商投资房地产并购及融资关于加强外商投资房地产业审批备案管理的通知关于贯彻落实关于规范房地产市场外资准入和管理的意见有关问题的通知关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知商务部2006年商务/外管2007年关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知关于外商投资房地产企业外债登记有关问题的批复外管局2007年外管局2007年关于做好外商投资房地产业备案工作的通知外商投资房地产企业备案审核的要点商务部2008年商务部2008年关于规范房地产市场外资准入和管理的意见六部委2006年外商投资房地产行业限制性法规商务部2010年四、外商投资房地产并购及融资注：1542号文限制外资炒作房地产套利，审批实践中，可能要求外资承诺长期持有物业，例如6-8年。审批原则项目公司原则商务部备案原则外债限制原则禁止固定回报商业存在原则严控返程投资付款期限限制限制套利原则(注)严控高档地产四、外商投资房地产并购及融资股权并购类型类型一：买方SPV向卖方购买卖方SPV股权买方SPVoffshoreonshore类型一类型二类型四类型五类型三买方买方FIE买方内资企业卖方卖方SPV卖方境内企业项目公司类型二：买方SPV向卖方SPV购买项目公司股权类型三：买方SPV向卖方境内企业购买项目公司股权类型四：买方FIE向卖方境内企业购买项目公司股权类型五：买方内资企业向卖方境内企业购买项目公司股权资产并购类型四、外商投资房地产并购及融资买方SPVoffshoreonshore买方买方FIE买方内资企业卖方SPV项目公司新设类型一类型二类型三类型一：买方SPV通过新设买方FIE向业主(项目公司或卖方SPV)购买资产类型二：买方现有FIE向业主(项目公司或卖方SPV)购买资产类型三：买方内资企业向业主(项目公司或卖方SPV)购买资产注：卖方SPV持有物业资产的情况仅可能发生在171号文发布前的已建成物业之内，不具有普通适用性，我们暂不对此情况予以阐述及分析四、外商投资房地产并购及融资项目外资境内股权并购外资境外股权并购外资境内资产并购买家的设立买家资质要求批准交易程序价格支付期限外汇融资SameSameSame中国税收争议解决目标企业的债务目标房地产的成本变化目标房地产的产权转移工程后续进行的证照审批注：★指在三种独立的交易模式项下相对最具有优势的交易模式，☆指在三种独立的交易模式项下相对具有第二顺位优势的交易模式。四、外商投资房地产并购及融资税种收购方式收购方被收购方印花税所得税契税印花税营业税土地增值税所得税股权收购0.05%无无0.05%无有缴纳的风险25%（自然人股东是20%）资产收购0.05%无3－5%0.05%5%30%－60%25%注：在本表格中暂不考虑境外股权收购的交易模式，以收购境内公司股权或境内资产的方式下分析比较该等交易所涉及的中国税赋。联系我们乔文骏AnthonyQiao联席管理合伙人Email:[e-mail]