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房地产基本制度与政策吴翔华南京工业大学天诚不动产研究所科/技/创/造/价/值总体思路：房地产开发的基本流程(重点)土地基本制度与政策(重点)房地产开发经营管理制度与政策(重点)规划设计与工程建设管理制度与政策房地产交易管理制度与政策(重点)房地产权属登记制度与政策房地产中介服务管理制度与政策物业管理制度与政策科/技/创/造/价/值第1章房地产开发的基本流程房地产开发的涵义房地产开发的模式房地产开发的阶段划分及各阶段的主要工作科/技/创/造/价/值房地产业房地产服务业房地产投资开发业房地产中介服务业物业管理业房地产咨询房地产价格评估房地产经纪房地产业构成房地产业可以分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又可以分为房地产中介服务业（含房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等）和物业管理业。科/技/创/造/价/值房地产开发的涵义：资金城市公用配套设施房地产开发劳动力土地专业人员经验城市基础设施建筑材料资源整合提供空间科/技/创/造/价/值广义：国土开发、区域开发、城市开发等狭义：指依据国家的法律在取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。科/技/创/造/价/值房地产开发模式:香港模式：以开发商为中心客户预售融资、银行按揭融资由开发商一家完成“买地、建造、卖房、管理”——纵向价值链开发商不持有物业美国模式：市场化资本运作聘请专业公司完成房地产开发的各个环节——横向价值链开发商持有并经营物业科/技/创/造/价/值我国的房地产开发模式物业管理销售盖房子取得土地主要采用香港模式：依赖房产销售收入和银行提供资金以销售为主的经营模式以圈地、圈钱为主的盈利模式科/技/创/造/价/值房地产开发程序:Step1.投资机会选择与决策分析Step2.前期工作Step3.建设阶段Step4.租售阶段科/技/创/造/价/值Step1.投资机会选择与决策分析机会寻找机会筛选财务分析市场分析投资机会选择投资决策分析科/技/创/造/价/值Step2.前期工作取得土地使用权项目立项及可行性研究确定规划设计方案并获得许可科/技/创/造/价/值开发项目的立项和可行性研究签订合作意向书确定初步开发方案编制、申报、审批项目建议书、可行性研究报告科/技/创/造/价/值Step3.建设阶段开工前期准备工作工程建设招投标开工手续的办理工程施工及竣工验收科/技/创/造/价/值Step4.租售阶段提交完成建设项目投资证明签署预售商品房预售款监管协议办理《商品房预（销）售许可证》及销售项目备案自行销售或委托代理机构进行销售与购房者签订买卖契约楼宇交付入住手续制定《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》办理产权初始登记手续前期物业管理单位招投标及经营资质审批签署物业管理委托合同居住小区的物业接管综合验收科/技/创/造/价/值第2章土地基本制度与政策土地所有制土地使用权征收土地使用权划拨土地使用权出让闲置土地城市房屋拆迁科/技/创/造/价/值一、土地所有制全部土地都为社会主义公有制。《土地管理法》规定中华人民共和国实行土地的社会主义公有制。2．全民所有制与集体所有制全民所有制：用地单位、个人只有使用权，国务院代表国家行使所有制；劳动群众集体所有制：具体采取的是农民集体所有制（集体土地）。土地的社会主义公有制，如图所示。科/技/创/造/价/值土地的社会主义公有制社会主义公有制全民所有制（国家所有制）劳动群众集体所有制所有制（农民集体所有制）集体土地所有权证、集体土地使用权证国有土地使用证科/技/创/造/价/值3．农民集体的范围：（1）村农民集体；（2）村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；（3）乡（镇）农民集体。科/技/创/造/价/值4．国有土地的范围（1）城市市区的土地全部属于国家所有；（2）农村和城市郊区的土地有的属于国家所有，有的属于集体所有。属于国家所有的是指已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（3）国家依法征收的土地；（4）依法不属于集体所有的林地、草原、荒地、滩涂及其他土地；（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。科/技/创/造/价/值二、土地使用权取得方式1、通过行政划拔方式（含征收集体土地）；2、通过国家出让方式（又称土地一级市场）；3、通过房地产转让方式（如买卖、赠与或其他合法方式，又称土地或房地产二级市场）4、通过土地或房地产租赁方式取得。科/技/创/造/价/值征收土地所有权集体土地所有者政府建设单位补偿转移土地使用权支付补偿科/技/创/造/价/值四、征收集体土地的政策规定1、征收土地批准权限的规定（1）征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府有审批权；（2）征收农地的，应先办理农用地专用手续，同时办理征地手续；（3）基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷，其它土地超过70公顷的，由国务院审批；（4）耕地不超过35公顷，其它土地不超过70公顷的，由省级人民政府审批。注意：1公顷=15亩=10000平方米科/技/创/造/价/值2、建设单位申请征地不得化整为零3、对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助临时用地的报批手续（1）由建设单位向批准工程用地的机关提出临时用地数量和期限的申请；（2）期限不得超过两年；（3）按协议支付费用；（4）期满后未再次提出申请，则为违章用地。5、合理使用征地补偿费科/技/创/造/价/值五、土地使用权出让1、土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2、土地使用权出让金：是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。科/技/创/造/价/值3、出让的含义包括：（1）土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权；（2）土地出让只限于国有土地；（3）集体土地不经征收（成为国有土地）不得出让；（4）土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用证书。科/技/创/造/价/值4、土地使用权出让方式土地使用权出让，可以采取挂牌、拍卖、招标或者协议出让的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采用拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。科/技/创/造/价/值出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。经营性用地以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。科/技/创/造/价/值挂牌出让国有土地使用权的涵义挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。科/技/创/造/价/值挂牌公告的主要内容内容出让人的名称和地址；出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；竞买人的资格要求及申请取得竞买资格的办法；索取挂牌出让文件的时间、地点及方式；挂牌时间、地点、挂牌期限、竞价方式等；确定竞得人的标准和方法；竞买保证金；其他需要公告的事项。科/技/创/造/价/值挂牌程序在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；符合条件的竞买人填写报价单报价；出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；出让人继续接受新的报价；出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。科/技/创/造/价/值挂牌期限的要求挂牌时间不得少于10个工作日。科/技/创/造/价/值确定竞得人的标准和方法在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。科/技/创/造/价/值挂牌出让底价、加价幅度及竞买保证金举例：地块编号挂牌出让底价（万元）加价幅度（万元）竞买保证金（万元）NO.2003G33145050或其整数倍200NO.2003G343000100或其整数倍450NO.2003G35660050或其整数倍1000NO.2003G36250050或其整数倍400科/技/创/造/价/值南京市国有土地使用权挂牌出让成交信息发布日期：2003-9-191、NO.2003G33地块土地坐落：南京市下关区中央北路141号；实际出让面积：7225.6平方米；竞得单位：南京乐居房地产开发有限公司；成交价款：2050（万元）,底价1450万元；竞拍轮次：8轮科/技/创/造/价/值挂牌出让地块的基本情况土地坐落：南京市下关区中央北路141号；用地面积：用地总面积8947.1平方米，其中代征城市道路用地面积1721.5平方米，实际出让面积7225.6平方米;规划用地性质：二类居住用地；建筑容积率：＜1.2；建筑覆盖率：＜20%；绿地率：＞30%；建筑高度：＜35米。科/技/创/造/价/值3、NO.2003G35地块土地坐落：南京市栖霞区仙林大学城中心区；实际出让面积：54664.2平方米;竞得单位：江苏省星汉置业有限公司；成交价款：11500（万元），底价6600万元；竞拍轮次：14轮科/技/创/造/价/值用地面积：用地总面积64890.7平方米，其中代征城市道路及绿化用地面积10226.5平方米，实际出让面积54664.2平方米;规划用地性质：二类居住用地；容积率：≤1.0;建筑密度：≤24%;建筑高度:18米以下;绿地率：≥35%;住宅间距不少于1:1.35规划设计应按小区级规模统一安排社区中心、物业管理、配电、公厕、垃圾站、煤气调压站等公共服务配套设施。科/技/创/造/价/值土地出让金缴纳根据批租地块的条件，可以分为以下两种：1.“熟地”价，即提供“七通一平”的地块，出让金包括土地使用费和开发费；2.“毛地”或“生地”价，即未完成“七通一平”的地块，出让金仅为土地有偿使用的部分，投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。科/技/创/造/价/值科/技/创/造/价/值用地面积：用地总面积为13941.6平方米，其中市政配套用地面积1222.5平方米，实际出让面积12719.1平方米;规划用地性质：商业、办公、酒店式公寓用地；容积率：≤6.5；建筑密度：≤45%（可按省技术规定获得提供开放空间的容积率奖励增加建筑面积）；建筑高度：不限（其中办公酒店式公寓标准层层高≤5米）。毛地出让金：1000万元，拆迁补偿：7.2亿元科/技/创/造/价/值5、土地使用权的出让年限土地使用权出让最高年限按下列用途确定：用途出让最高年限商业、旅游、娱乐用地40年居住用地70年其他各类用地50年科/技/创/造/价/值例：一出让的娱乐用地使用权再次转让，已使用10年，则转让后的土地使用权最高年限为（）A、60年B、50年C、40年D、30年科/技/创/造/价/值六、土地使用权划拨1、定义：是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为