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第一章房地产业【本章历年考情分析】■历年所占分值很少【学习方法】■抓西瓜丢芝麻【本章主要内容】第一节房地产业概述第二节住房制度概述第三节土地制度概述第四节房地产法制建设【内容详解】第一节房地产业概述1.房地产的基本概念◆■概念◇房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理（五类）的行业◇在国民经济分类中属第三产业■房地产业与建筑业的区别与联系◇区别：房地产业是第三产业，建筑是物质生产部门，属第二产业◇联系：房地产业与建筑业是甲方与乙方的关系2.房地产业的作用（七大作用）◆■为国民经济发展提供重要物质条件■房地产业关联度高，带动力强，可带动相关产业的发展（GDP要靠房地产的拉动作用）■可改善人民的住房条件和生活环境■可加快旧城改造和城市基础设施建设■有利于优化产业结构，改善投资环境■可扩大就业■可增加政府财政收入3.房地产业的细分（两大行业3大类）◆■房地产开发业（主体地位）■房地产服务业◇物业管理◇房地产中介服务业☆咨询☆估价☆经纪（成熟的房地产市场中，经纪业是主体）【注意】■中介和经纪的区别■房地产服务业和房地产中介服务业的区别【2008年真题】◆物业管理业不属于房地产中介服务业。（）[答疑编号500431010101]『正确答案』√『答案解析』物业管理属于房地产服务业，但不属于房地产中介服务业，中介服务业包括咨询、估价和经纪三类。【典型例题】◆（）是指为有关房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。A.房地产投资开发B.房地产咨询C.房地产估价D.房地产经纪[答疑编号500431010102]『正确答案』B4.房地产业的历史延革（五个时期）▲■1949年以前以土地和房产私有制为基础的房地产业■1949～1955年，确立产权，建设机构改善生活条件的房地产稳定期■1055～1965年，国家经租与公私合营，确立了公有制在房地产中的主体地位■1966～1978年，房地产混乱停滞■1978～今，进行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革，确立了社会主义房地产市场第二节城镇住房制度改革【我国的住房制度】■城镇住房制度－78年后发生根本性变化■农村住房制度－农民自建、自住、住房私有制度，一直未发生变化【我国房地产业的发展得益于以下三项改革】■城镇住房制度改革■城镇土地使用制度改革■房地产生产方式改革1.城镇住房制度改革▲■传统城镇住房制度◇国家统包、无偿分配、低租金、无期限使用为特点的实物福利性住房制度■根本问题◇不能有效满足城镇居民的住房需求◇以租无法养房■住制度改革的阶段（三阶段）◇探索和试点阶段－提出走住房商品化道路（1978－1991）◇改革的全面推进和配套改革阶段（1991－1994）◇改革的深化和全面实施阶段（1994年以后）2.现行城镇住房制度的基本框架（三个方面）◆■新增住房供应方面（两条脚走路）◇加强经济适用住房的建设和管理（经济适用房）◇增加普通商品房供应，控制高档商品房建设（商品房）■存量住房方面（房改）◇推进公房出售◇完善住房补贴制度■政府住房保障职能◇建立完善廉租房制度2.1经济适用房■性质◇经济适用房地具有保障性的政策性商品房（是商品房的一种）■出售价格确定◇实行政府指导价，按保本微利原则确定■经济适用住房的成本（八项）◇征地和拆迁补偿费◇勘察设计和前期工程费◇建安工程费◇住宅小区基础设施建设费◇企业管理费，一般控制在2%以下◇贷款利息◇税金◇开发利润，按前四项的3%以下■政府的优惠政策－哪些措施降低开发成本（主要五项）◇土地无偿划拨◇减免行政事业性收费◇政府承担小区外基础设施建设◇控制开发贷款利率◇税收优惠政策■建设的规定◇严格控制在中小套型◇严格审定销售价格◇严格实行建设项目招标投标制度■供应的规定◇供应实行申请、审批和公示制度■集资、合作建房◇资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，不得成为变相的实物分房或开发经营【2008年真题】◆经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。（）[答疑编号500431010103]『正确答案』×『答案解析』实行政府指导价，按保本微利原则确定【2006年真题】◆经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度。（）[答疑编号500431010104]『正确答案』√2.2普通商品房（两个70政策）■从2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上■优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%2.3廉租房■内含◇廉租房是解决最低收入和低收入家庭住房困难的主要渠道■保障方式◇城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租相结合的方式，以发放租赁补贴为主■人均廉租房面积标准◇原则上不超过当地人均住房面积的60%■租金标准◇实行政府定价，由维修费、管理费二项因素构成■租赁住房补贴标准◇按市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算■廉租住房房源（四项来源）◇政府新建◇收购◇改建◇鼓励社会捐赠■廉租住房保障资金来源（五项来源）◇财政预算资金◇住房公积金增值收益－提取贷款风险准备金和管理费用之后◇土地出让净收益－用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，可适当提高◇廉租住房租金收入－实行收支两条线管理，专项用于廉租房维护和管理◇中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助（支持对中西部困难地区）【2008年真题】◆我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到（）住房困难家庭。A.低收入B.中低收入C.中等收入D.所有[答疑编号500431010105]『正确答案』A【2007年真题】◆政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供（）。A.商品住房B.限价商品住房C.经济适用住房D.廉租住房[答疑编号500431010106]『正确答案』D『答案解析』低收入的住房保障只有廉租房。【2007年真题】◆廉租住房保障资金的来源有（）A.财政预算资金B.房屋维修资会C.土地出让净收益D.住房公积金增值收益E.廉租住房预售资金[答疑编号500431010107]『正确答案』ACD第三节城市土地使用制度改革1.土地所有制（土地实行社会主义公有制）■1.1国有土地■内含◇所有权归全民所有，由国务院代表国家行使■国有土地的范围（土地管理法）◇城市市区的土地◇农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地◇国家依法征收的土地◇依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地◇农村集体经济组织全部成员转为城市居民的，原属于其成员集体所有的土地◇因国家组织移民、自然灾害等原因，农民集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地■特殊情况◇建制镇的土地所有权问题区别对待■取得建设用地使用权的途径（四种）◇划拨◇出让◇转让◇租赁■关于国有建设用地的相关规定◇使用权人享有占有、使用和收益的权利（还有部分处分的权利）◇不得改变土地用途，如需改变用途，必须经有关行政主管部门批准◇建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立◇房随地走◇地随房走【2008年真题】◆国有土地所有权由（）代表国家行使。A.国务院B.国务院土地行政主管部门C.市、县人民政府D.市、县人民政府土地行政主管部门[答疑编号500431010108]『正确答案』A『答案解析』政府代表国家行使，只能是中央人民政府。1.2集体土地■内含◇所有权归农民集体所有■三种具体形式◇村农民集体◇村内两个以上农村集体经济组织的农民集体◇乡（镇）农民集体■集体所有土地的范围◇农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有（法律明确规定属于国家所有的除外）◇宅基地和自留地、自留山，属于集体所有◇法律明确规定属于集体的矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源（如无规定属国家所有）2.土地管理基本制度（四大制度）■■土地登记制度◇国有土地使用权登记◇集体土地所有权登记◇集体土地使用权登记◇他项权利登记■土地有偿有限期使用制度◇土地使用权出让有偿有期限■土地用途管制制度◇土地分为农用地、建设用地和未利用土地三大类◇核心是不能随意改变土地的用途，农用地转用需经政府批准◇控制建设用地总量■耕地保护制度◇包括新开垦地、轮歇地、草田轮作地◇以种植农作物为主，间有树木的土地◇耕种3年以上的滩地和滩涂也属于耕地3.城镇土地使用制度改革▲■原有的使用制度核心（两方面）◇土地实行行政划拨，无偿无期限使用（无偿无期限使用）◇禁止土地使用者转让土地（禁止流转）■城镇土地使用制度改革的进程（五方面）◇征收土地使用费◇开展土地使用权有偿出让和转让◇制定地方性土地使用权出让、转让法规◇修改宪法和土地管理法◇制定全国性的土地使用权出让和转让条例4.现行城镇土地使用制度的基本框架◆■在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议、挂牌等方式，将土地使用权有偿、有限期出让给土地使用者（有偿有期限）■土地使用者在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动（使用权可入市）■需要继续使用的，经批准期限可以延长，按当时市场情况补交地价（可延期）第四节房地产法制建设1.房地产法律体系（六类）■■法律－人大通过（四法律）■行政法规－国务院令（六条例）■地方性法规■部门规章－国务院部委部长令■地方性政府规章■规范性文件和技术规范2.房地产相关法律（四法律）■■城市房地产管理法■土地管理法■城乡规划法■物权法3.房地产行政法规（六条例）■■土地管理法实施条例■城市房地产开发经营管理条例■城市房屋拆迁管理条例■城镇国有土地使用权出让转让暂行条例■住房公积金管理条例■物业管理条例4.房地产部门规章■名称特点：XX办法，规定第一章房地产业一、单项选择题1.房地产业属于（）产业。A.第一B.第二C.第三D.第四2.建筑业是物质生产部门，属于（）。A.第一产业B.第二产业C.第三产业D.第四产业3.下列关于在房地产开发活动中，房地产业与建筑业的关系，说法正确的是（）。A.房地产业是策划者、组织者和建设任务的发包者；建筑业是承包单位，按照承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务B.建筑业是房地产开发和建设的甲方，房地产业是房地产开发和建设的乙方C.两者的业务对象不相同。D.二者是既合作又竞争的关系4.目前，我国房地产业中（）占主体地位。A.房地产经纪业B.房地产咨询业C.房地产开发经营业D.房地产估价业5.在成熟的房地产市场中，（）是房地产业的主体。A.房地产经纪业B.房地产咨询业C.房地产开发经营业D.物业管理业6.分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见，属于（）。A.房地产开发经营业B.房地产咨询业C.房地产估价业D.房地产经纪业7.在我国房地产业的历史沿革中，（）在城市进行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革。A.1949～1955B.1956～1965C.1966～1978年D.1978年以后8.我国1949年以前的土地和房产都是以（）为基础的。A.国有制B.公有制C.私有制D.社会制9.（）在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。A.中国共产党第十一次全国代表大会B.中国共产党第十二次全国代表大会C.中国共产党第十三次全国代表大会D.中国共产党第十四次全国代表大会10.自（）年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。A.1978B.1982C.1986D.198711.（）年中国房地产发展的主要特点是针对传统住房制度的核心----低租金，提出了以大幅度提高租金为基本环节的改革思路。A.1949～1955B.1956～1965C.1966～1978D.1978～199112.《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从（）开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。（2003年试题）A.1997年下半年B.1998年上半年C.1998年下半年D.1999年13.下列不应当作