外资并购中国房地产项目交易方式分析

外资并购中国房地产项目交易方式分析I摘要随着改革开放的不断深入，我国的投资环境不断改善。国际房地产资本纷纷瞄准中国迅速发展的房地产市场，逐步加大在华投资规模。出于国家经济安全的考虑，我国加大了对外商投资中国房地产的控制，通过各种途径抬高外资进入房地产开发领域的门槛，使得外资投资模式由物业收购转向项目开发。在全球金融危机和银行严格控制对内资房地产开发贷款环境下，我国房地产开发商选择转让房地产项目获得流动性资金来解决资金紧张的情况。目前，并购境内房地产项目成为了外资进入中国房地产的重要途径。外资并购境内房地产项目的方式主要有三个：境内股权并购、资产并购和境外股权并购。本文围绕这三种交易方式，从税负、风险两个角度深入探讨房地产开发项目的交易安排，并通过案例分析向读者展示如何进行税收筹划和风险控制，从而降低交易成本，实现企业利润最大化。关键词：外资房地产资本，资产并购，股权并购，税收筹划。IIAbstractWiththecontinuousdeepeningofreformandopeningup,China'sinvestmentenvironmenthascontinuedtobeimproved.InternationalrealestatecapitalisaimingattherapiddevelopmentofChineserealestatemarket,andgraduallyincreasestheinvestmentscaleinChina.Consideringchina'seconomicsafety,theGovernmenthasincreasedthecontrolofforeigninvestmentinChineserealestatemarketthroughvariouschannels,makingforeigninvestmentmodeshiftfromthepropertyacquisitionintoprojectdevelopment.Undertheenvironmentoftheglobalfinancialcrisisandbanks’morestrictlycontrolsonrealestatedevelopmentloan,China’srealestatedevelopershavetoselltheirs’realestateprojectstogetmorefunds.Atpresent,theacquisitionofrealestateprojectshasbecomeanimportantwayforforeigncapitaltoparticipateinChineserealestate.Therearemainlythreewaysforforeignmergersandacquisitions:onshoreequityacquisitions,assetacquisitionsandoffshoreequityacquisitions.Thisarticlefocusonthesethreetransactions,fromtheperspectiveofbothtaxburdenandtherisktodeeplytalkaboutrealestatedevelopmentprojectstransactions,andthroughcasestudiestoshowreadershowtocarryouttaxplanningandriskcontroltoreducetransactioncostsandachievemaximumbusinessprofits.Keywords:Foreignrealestatecapital,Assetacquisitions,Equityacquisitions,Taxplanning.III目录第1章综述..............................................11.1外资房地产资本在中国的发展阶段................................11.2外资房地产资本在华投资模式....................................21.3现行有关外资投资中国房地产的法律与政策........................31.4投资模式的变化趋势............................................4第2章外资并购境内房地产项目的主要方式..................62.1外资股权并购境内房地产项目....................................62.2外资资产并购境内房地产项目....................................7第3章外资并购境内房地产项目不同交易方式的税收筹划......93.1房地产项目转让相关税收........................................93.2外资并购境内房地产项目三种模式税负分析.......................11第4章外资并购房地产项目不同交易方式风险的分析.........144.1外资股权并购境内房地产项目...................................144.1.1外资股权并购境内房地产项目优点....................................144.1.2外资股权并购境内房地产项目缺点：..................................144.2外资资产并购境内房地产项目...................................154.2.1外资资产并购境内房地产项目优点：..................................154.2.1外资资产并购境内房地产项目缺点....................................154.3外资并购境内房地产项目的风险控制.............................17第5章案例分析.........................................185.1案例简介.....................................................185.2可转让方案分析...............................................185.3方案选择.....................................................215.4案例小结.....................................................22第6章论文结论.........................................23致谢....................................................24参考文献................................................25个人简历................................................261第1章综述随着改革开放的不断深入，投资环境的不断改善，外资对我国房地产业的投资力度也在逐渐加大。而且近年来中国持续的宏观调控政策降低了房地产市场的风险，市场政策环境透明性增加，使房地产市场运作趋于规范。在中国经济健康发展的大背景下，国际房地产资本纷纷瞄准中国迅速发展的房地产市场，逐步加大在华投资规模。1.1外资房地产资本在中国的发展阶段外资房地产资本指来自境外国际市场的资本，既包括大型国际金融、投资机构下设的地产基金，也包括大型境外企业，尤其是房地产企业的专门基金。第一阶段:上世纪80年代中期至90年代初，外资房地产资本起步阶段。由于中国的法律限制和政策的不透明，外资在此阶段投资量小，且波动性较大。第二阶段：上世纪90年代中期至2002年底，外资房地产资本观望阶段。此阶段外资房地产资本表现出对中国市场的浓厚兴趣，但大多数外资房地产资本缺乏中国市场经验，对市场保持观望。第三阶段：2003年初至2004年底，外资房地产资本试水阶段。随着2003年中国房价快速上涨，外资房地产资本在中国的投资迅速扩大，不少项目纷纷启动，部分项目获得了可观的盈利，使外资房地产资本对中国房地产市场信心倍增。第四阶段：2005年至今，外资房地产资本迅速发展阶段。虽然房价调控政策不断出台，外资房地产资本仍旧通过各种投资模式如合作开发、股权收购等，参与营运优质房地产项目，其投资规模、投资范围等都迅速扩大。1表1-1:我国房地产开发企业数量（单位：个）年份企业个数内资企业港澳台投资企业外商投资企业200658710532683519192320055629050957344318902004592425349536392108200337123331072840117620023261828657288410772001295522550929591084200027303232772899112719992576221422316711731何芳、王幼敏，海外房地产基金投资特点及趋势，《中国房地产》2007年10期，第29页。219982437819960321412041997212861720219892095数据来源：中宏数据库1.2外资房地产资本在华投资模式（1）外商直接投资（FDI）（a）收购已建成物业直接收购房地产物业，收购方一般长期持有房地产物业的租金收益并享有物业增值收益，不参加前期开发过程。该投资模式优点在于规避了前期工作和开发过程中的风险，特别是申办各种批文的繁杂手续，而将主要精力用于项目的经营方面，资金流转相对较快，降低风险，在中国快速发展的房地产市场中，租金收益与增值收益水平较高。表1-2：外资房地产资本收购内地已建成物业表（部分）时间外资房地产资本收购物业（股权）收购价格2005.1澳大利亚麦格里集团基金上海新茂大厦8亿人民币2005.3凯德置地北京中环世贸中心18.4亿人民币2005.4高盛Witehall房地产基金上海百腾大厦1.076亿美元2005.6摩根士丹利上海广场8.46亿港元2005.11花期银行房地产基金上海永新广场5000万美元2006.1亚洲国际金融投资北京华普中心2.7亿美元2006.2香港协和集团盛捷高级服务公寓1亿美元2006.3美国高盛房地产基金虹桥花苑酒店式公寓7000万美元2006.4摩根士丹利陆家嘴中央公寓7亿人民币资料来源：中国房地产报（b）直接开发项目外资直接在华设立外商投资房地产企业，直接投资开发一般从项目开发前期开始投入资金，参与土地一级开发与项目开发进程，或者并购境内房地产开发项目（下文简称房地产项目），再进行后续的项目开发。这种模式的优点是利润比较高。但此模式要求地产基金必须经历从项目申报、审批、开发建设到获得回报长期的复杂过程，不利于资本的快速流动，并且还要承担开发过程中的各种风险。一些较早进入中国房地产投资市场的海外资本，往往会选择自行开发建设的途径。代表企业包括来自香港的世茂集团、瑞安集团、和记黄埔、恒隆地产和来自新加坡的凯德置地等。（c）与本土企业合资或合作开发。3外资通过收购境内房地产企业股份（多是项目公司）的方式，介入房地产开发领域。并在合作开发方式中，外资房地产资本一般是和国内房地产开发商合资成立项目公司，其中外资房地产资本投资50%-95%的资金，国内开发商以各种方式出资5%-50%，从而极大地缓解了开发商的资金压力。比如2005年荷兰(ING)集团基金与金地集团合作开发金地格林世界。万科与新加坡RZP成立了万科星地产投资有限公司进行房地产投资，注册资本1亿美元，