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永嘉天地第四期开盘报告“永嘉天地·幸福里”的住宅类型为高层普通住宅，其主打48m~126m实用户型。是以“心中生活，生活中心”为理念的集吃、喝、玩、乐为一体的首座生活广场，是福建轩辉房地产开发有限公司开发的新一代城市商业综合体。2012年6月9日永嘉天地的第四次开盘.2目录1.关于永嘉天地2.微观环境介绍3.户型设计介绍4.区域市场分析及目标客户群介绍5.本期开盘情况介绍6.附图、附表3关于永嘉天地—地理位置分析：地理位置分析：永嘉天地位于福州大学城旁，国宾大道与乌龙江大道交汇处。其环线位置处于三环以外，归属上街商圈。其交通主要有公交和地铁。其中39、55、41、95、96、510、506、48路公交车经过附近，地铁二号线规划经过附近。如果驾车，要15分钟车程可到达市中心。永嘉天地地处闽侯上街的核心区域，其周边有医院、超市、多所中学、大学、邮政等配套。对于大学城区域而言，有着比较优势的区位。4关于永嘉天地——土地条件、商圈条件：5关于永嘉天地——规划指标：6永嘉天地住宅面积为六万平方米，其余的商业配套建筑以及写字楼等。住宅共有7栋楼，其中1号楼为29层，2~6号楼均为18层。1~6号楼主要户型面积是48㎡-140㎡；7号楼为7F的复式楼，主要户型为92㎡-120㎡。地块分析永嘉天地以产品理念“城市、生活、广场”三位一体的产品理念，打造福州首座Livingmall生活主题广场，提倡艺术时尚的生活，萃聚吃、喝、玩、乐、购、品、赏、趣八大功能，将酒店、购物、住宅、休闲、娱乐等现代商业形态有机结合，打造新一代城市综合体。永嘉天地用地面积73490（包含沿国宾大道4535平方），约合110亩，总建筑面积184550平方，其中住宅64790平方，商业80760平方，地下停车及设备房等约39000平方。户型结构产品的特色关于永嘉天地7开发商：福建轩辉房地产开发有限公司福建永嘉投资有限公司福建轩辉地产开发有限公司，是一家商业地产投资、开发与运营商，专注于城市商业价值的提升。其商业模式依托大型商业业态的支持和专业不动产开发运营力量的创新，实现自身商业价值的快速成长。投资商：永嘉投资有限公司（同开发商）设计单位：福州精业建筑工程设计咨询公司福州精业建筑工程设计咨询有限公司，成立于1993年，是福建省第一家民营建筑设计公司，建筑设计甲级资质。公司总经理缪弘先生、总建筑师张觉先先生，下设建筑所、结构所、设备所、福州大学建筑设计研创中心，经营范围为：建筑工程勘察、设计、服务；技术承包服务。其宗为旨：精诚共创伟业!关于永嘉天地—相关企业8建筑单位：福建省第五建筑工程公司福建省第五建筑工程公司是一家具有国家一级资质的国有大型施工企业。2002年1月建设部资质就位审定为房屋建筑工程施工总承包壹级；市政公用工程施工总承包壹级；地基与基础工程专业承包壹级；机电设备安装工程专业承包壹级。整合推广：麦派东方麦派东方广告有限公司创立于深圳，是一家专业的地产服务机构。2005年进驻福州，以一线城市的专业视野与企业运作模式，致力于房地产整合与推广，从营销战略到广告策划，【麦派东方】频频突破市场，多年来服务数十个高端项目，中海、海润、融侨、协信、世茂、三盛、中联、正祥、融信……与知名品牌开发商融侨、海润、三盛的携手共赢，不舍不弃。销售商：福建轩辉房地产开发有限公司（自行销售）物业管理公司：永嘉商业物业管理公司（本公司名下物业）关于永嘉天地—相关企业9微观环境交通公交：39、55、41、95、96、510、506、48到上街环岛站或余盛站或博仕后购物广场站下车即可，公交便利。自驾车：国宾大道和地铁2号线(2号线源通西路站)，出行方便，上班较便利。交通环境：人文环境：永嘉天地西南方向坐落着福州的各大名校，离永嘉天地500米处是江夏学院，1000米处是福州大学，600米处是金桥学校，往南1600米即可到福州一中高中校区。周边高等学府众多，有得天独厚的文化氛围，在此处安家的业主们也无需担心孩子们就学时离学校元的问题，有孩子读大学的家庭如果选择购房在这里无疑是最佳的选择。10永嘉天地和具有18万平方米城市商业综合体，涵括了购物中心、步行街、城市酒店。涵盖了购物、KTV、国际院线、餐饮美食等等。同时周边大型购物超市、银行、医院等生活配套完善中。离永嘉天地约2.5公里正在建一座大型公园——旗山湖公园。永嘉天地西北方向4公里处即是首福州首家拥有国际化设计水准的新东阳大型高尔夫球场，球场占地1500亩，福州唯一的27洞球场。永嘉天地往南行驶约1公里即可到福建省首家国家级森林公园旗山风景区。消费环境:自然环境：微观环境11永嘉天地往南500米处和西北2000米处均设有加油站；往南3000米处一所在建三甲医院，过洪塘大桥后即可到公里三甲“空军医院”；永嘉天地四周均设有四大银行网点、移动、联通、邮政营业厅；而早临近的福州大学内拥大型综合体育馆和图书馆。其相对成熟的周边配套完全能够满足居住在此楼盘的业主们的平时生活的需求，为生活、购物等带来了极大的便利。各种配套正在逐渐完善，将进一步提升楼盘价值，特别是位于大学城这个特殊的地段，旁边各所学校将方便住户孩子上学，大学浓郁文化氛围，进一步提升楼盘价值。其他配套环境：微观环境12户型设计介绍：G户型138平米优点：拥有入户花园格调大方，空间布置彰显大宅风范。拥有独立餐厅，厨房拥有工作阳台。主卧超大飘窗，一切景语皆情语。缺点：两间次卧私密性不足厨房与卫浴相邻。阳台设在次卧，会因晾衣休闲等经过卧室，影响他人休息。13户型设计介绍：C户型110平米优点：主卧配有观景阳台。科学动静分区，生活空间明晰分块。宽敞双厅空间，生活品质提升。缺点：客厅与餐厅分区不明显餐厅影响过道14户型设计介绍：B户型92平米优点：开放式餐厅，客厅连接阳台，布局舒展。观景阳台与生活阳台，一个晒衣服，一个晒心情。实用性三房，空间紧凑。缺点：餐厅与客厅之间的空间略显浪费。厨厕紧邻，并不合理。15户型设计介绍：A户型123平米优点：客厅大气、开阔，与阳台良好结合。整体采光良好，居家与清风阳光共舞。双阳台设置，生活从容舒心。缺点：布局动静分区不合理。入户正门与主卧相冲。餐厅和客厅过于分离。16户型设计介绍：F户型126平米优点：经典入户花园，与室外自然完美融合。多阳台设计，阳光舒适。厨房与餐厅有机结合缺点：两间卧室房门相冲。餐厅和客厅之间间隔较大，空间浪费17户型设计介绍：本次开盘主力户型D户型48平米优点：家居功能齐全。观景阳台面积大，采光良好。灵巧单房，户型设置简约。缺点：厨厕紧邻，并不合理。18户型设计介绍：本次开盘主力户型E户型75平米优点：房屋设计通透，采光良好。主卧、客厅带多功能揽景阳台，通风良好。次卧飘窗布局，有效延伸室内空间。缺点：房屋入口与室内卫浴相冲。主次卧房门相对，相对不合理。19图闽侯县房价走势图图福州市房价图从图中数据我们可知，位于闽侯的楼盘远远低于位于鼓楼台江等市中心的楼盘均价，而随着福州的发展闽侯势必会在发展的辐射中把握机会。今天的所拥有的房价优势以及不限购的政策优势会不断吸引着投资者前来。而今天闽侯的交通不便等缺点也会随着发展逐渐消除。我们可以看出闽侯区域就是一个城市发展的潜力股，在市场经济的发展下会牢牢把握优势，做到厚积薄发。在这样区域环境下诞生的永嘉天地项目以城市综合体的形象出现势必将成为一种未来升值的有力筹码。区域市场分析：20永嘉天地的目标客户群特征置业群体特征年轻白领年龄多在20~30岁单身或同居，追求舒适、独立、自由，希望有一些休闲、娱乐配套设施思想理念先进，易于接受新观念公司白领，工作时间普遍不长，积蓄有限置业目的主要是为了替代租房新婚家庭年龄多在25~35岁结婚时间不长，或者准备结婚的，其家庭结构简单，2人世界或3口之家事业处于上升期，有少量积蓄对新事物有较强的接受度，但有冷静的思考与判断力工作紧张，压力大，没有太多的时间去品味、享受生活大多为首次置业，主要是在刚需的迫使下或因经济实力不足而选择过渡性购房置业目的主要是为了有属于自己的夫妻空间或舒适空间有子女的家庭年龄多在35以上，已有受教育的子女希望为子女提供良好的受教育环境有稳定的收入和不错的工作投资者思想理念前卫，有投资冒险精神，拥有一定的资产，年龄段范围广对要投资物业的要求有较深理解，对区位和升值空间要求更高，是属于最理智的买家。主要用于出租，或等待升值以期获得利润目标客户群介绍：21开盘日期第一期开盘：2011.09.24第二期开盘：2012.04.08第三期开盘：2012.04.29本期开盘：2012.06.10开盘时间节点：在限购令实施时各开发商的反应，我们看到虽然限购对福州的影响力度并不巨大，但随着时间流转市区各大楼盘纷纷无奈降价。在没有实施限购令的闽侯县上的各大楼盘则纷纷打出不限购的广告招牌，吸引各投资者前往购买。今年六月，限购令将在福州市闽侯县开始实施，根据限购令在此前的影响，不难预测届时限购令对闽侯县各大楼盘的影响。本次永嘉天地的开盘时间为2012年6月9日，既限购令将要实施时进行开盘。22开盘价格对比：价格对比开盘均价本期均价楼层差价朝向差价一期开盘均价：8600元/平米8500元/平米两层一差差价为：50元/平米东向与中间差：300元/平米西向与中间差：200元/平米二期开盘均价：7500元/平米三期开盘均价：8300元/平米前三期开盘销售情况介绍一期开盘短期内售出85%；二期开盘短期内售出90%；三期开盘短期内售出90%。23开盘价格分析：永嘉天地几期开盘的均价自然无法和市中心的楼盘比肩，但在闽侯县区域内他的的楼盘价格也是偏属上游。但是他依靠相对更优越的地理位置在每期开盘时候都能在短期内售出大部分。而从几期开盘的价格对比中我们看到本次开盘均价较于第三期开盘增长了200元/平米。其原因是在第三期开盘时候的小户型（40—75平米）较为畅销，而又抓住限购令即将在闽侯县实施的时间节点，此时的小幅度涨价反而更能够刺激消费者。销售情况分析一期开盘短期内销售85%；二期开盘短期内销售90%三期开盘短期内销售90%。（签订认购合同）本期销售情况可看所附销控表24开盘现场：永嘉天地开盘时售楼中心前的等候人群开盘方式：采用证件排号，随机抽签的形式。具体步骤：排号：开盘之前，来访客户，电话预约客户通过登记，只需凭借有效证件便可直接领取号码，一张身份证只能领取一个号码，而当天第一次来到现场的客户，凭借有效证件，领取排号券。抽签：通过随机抽签来确定选房顺序，以示公平。选房：携带身份证和足额定金。25开盘优惠活动：本次开盘永嘉天地为每位购房者准备了一份礼品，顾客们可以拿着他们的礼品签订认购合同。而在签订认购合同后，现场还进行优惠抽奖，奖项为1000——50000人民币/户的购房优惠。26开盘期间存在的问题：售楼中心面积较小，无法容纳较多的客户人群，导致许多客户只能在左图中的等候区内等候。而开盘当天天气炎热，永嘉天地没能做好相应的后勤工作，使得前来看房的人在烈日下等候了许久。售楼中心的布置光线过于偏暗，给看房者观看沙盘和楼书等带来了些许不便。27对永嘉天地开盘现场的总结：永嘉天地开盘期间活动因各方面因素（如场地大小）的影响，活动相对简单，主要为赠送礼品以及房款的抽奖优惠以及相应的折扣（分期付款折扣：9.5折公积金贷款：9.9折按揭贷款：9.7折）。我们看到虽然永嘉天地开盘时间段内的活动不够丰富，但是最后的销售成果也是较为可观，可见消费者们更看重的还是在价格上的优惠，像开展节目等带有欣赏性色彩的活动只能是吸引客户的注意力，却依旧没法促使消费者们下决心购房。而永嘉天地所选的开盘时间也较为恰当，抓住了限购令实施即将在闽侯县实施的节点，而不至于在限购令实施后限于被动的局面。在整个开盘期间，永嘉天地对等待客户的安置方法有所欠缺，售楼中心较小、售楼中心布置相对简单等也是他们所存在的弊端，这些都是在开盘期间所需要特别注意的。28附图：29附表：销控表30附表：价格表Thanks