搜索
永利城市生活广场战略及推广策略报告永利商贸2013.04①市场②借鉴④定位③发展方向报告框架⑤推广包装城市+区域竞品+案例业态定位+人群+项目定位规划建议+开发姿态诉求表现+活动北部老工业基地，继续北移。中部城市中心，中心城区主要是打造商业集聚地。南部借助松花江江景以及其环境优美空气清新的优势成以旅游、高端居住为主的中央休闲区，未来集商务、商业、居住为一体的综合城市中心。城市发展：城市发展重心南移，本案处于丰满区门户位置在丰满区的整体规划中，本地块所在区域定性为——江南核心商业区，并紧邻丰满区政府单纯从区域角度来看，本地块为丰满区的政务核心区域。从发展角度看，为丰满区休闲娱乐、餐饮区域丰满区未来发展动线——一轴两翼吉林大街为中轴，为本地块所在区域区域规划：吉林大街中轴；政务+娱乐餐饮+文化教育核心区本案丰满区规划：把商贸、旅游、房地产作为今后发展的主导产业。努力推动商贸服务业发展，高标准规划江南商业新区。。丰满区将坚持“规划先行、做大城区、多业并举、扩充总量”的方向区域发展：吉林丰满区新一轮发展战略地理位置优越、环境宜人、空气质量稳定一级标准企业废水排放达标率达90%以上绿化覆盖率达60%以上丰满区临松花湖，拥松花江，东靠朱雀山，西依磨盘山，环山抱水，人杰地灵。自然景观、人文景观交错杂陈，各具特色。1、生态资源：与净月生态相媲美，最适宜居住的的城市生态板块2、文化、高知积淀——高学历、高层次、高素质，形成特定的客群阶层文化氛围浓郁，抢占人才高地高端产业聚集，聚拢高知人群丰满区是吉林市的文化教育中心区北华大学西校区、南校区、东校区，吉林工业职业技术学院等全市高等院校80%以上坐落在丰满区。环境宜人配套齐全规划提速商业产业欠缺分解江南公园、松花江水系提升生态宜居成熟氛围升值前景高端人群动漫、光电子、新材料、新能源等学院商业、娱乐、生活配套高新全新战略规划区位价值界定：一个城市副中心级的综合性现代城区一个最适宜居住的高端阶层聚居区区域成熟度：目前处于丰满区快速发展期，其快速发展依靠政府的政策引导，目前周边商业氛围不浓，本项目开发交付后，居住人口增多，带动商业、商务氛围形成供应量：随着近几年大量土地的出让，预计将在近1-2年集中放量竞争：房地产开发的竞争伴随着丰满区开发的全过程，近2～3年内，部分在售项目仍将持续供应，相对于南部新城的崛起，在投资业态上形成强劲竞争需求：随着丰满区的逐渐发展，市区消费者将逐步认同其环境优势，看好丰满区未来发展，投资热情将有增无减；另外，随着丰满区入驻企业的增加，其需求也将呈现上涨态势。总体来看，丰满区的需求是持续增长的吉林丰满区未来发展预判：交通：吉林大街中轴，临近多条要道，交通便捷通畅3分钟直达丰满区政府5分钟直达世纪广场5分钟到达江南美食一条街5分钟到达江南公园15分钟直达火车站扼守吉林大街丰满区火车站本案衣：区域内空缺食：各种业态餐饮（富祥酒楼、恒阳食街等）住：小型宾馆行：3路、33路、130路、19路配套：吉林大药房、美容美体、幼儿园等配套：商业种类齐备•项目位三亚路与吉林大街交界处，•学院零散商业分布四周，•生活娱乐配套一应俱全，无需等待便可拥有美好现在。1.找准项目占位全国性的品牌与实力竞争，市场不完全遵照成本定价，各项目不同的市场占位决定了项目自身的定价体系。占在哪一梯队上决定了自身可实现的价值。2尽可能挖掘土地价值未来土地的争夺将越加激烈，因此项目开发过程中要尽可能最大化挖掘土地价值，赚取尽可能多的利润。3.注重自身产品力打造中心化与边缘化。地段是天生，产品自身的打造却是后天可以努力的方向。位于中心区的项目可能被市场边缘化，而边缘物业的成功开发也可以实现其中心化。因此项目自身的产品力能够决定项目何去何从。4.适度创新，引导消费者。人们的消费总是有限理性的，因此消费者是可以被引导的。适度创新的产品，适度超前市场，通过对消费者的合理引导，可以获得较好的市场实现。项目本体分析小结：①市场②借鉴④定位③发展方向报告框架⑤推广包装城市+区域竞争+案例业态定位+人群+项目定位规划建议+开发姿态诉求表现+活动商业竞争目前全市已经形成五大商业圈，但是整体上是市中心商业圈过大，其他商圈较弱市级商业中心：•东市商圈（国贸、百货大楼、财富广场）•河南街商圈•江南商圈区域级商业中心：•西山商圈•柴草市商圈•松江商圈•铁东商圈直接竞争：大商新玛特6万平米综合体：建筑面积６万平方米，其中涵盖百货、超市、影院、美食广场等多元业态，将打造成吉林档次最高、品牌最全的国际化、现代化购物中心其主力店大部分自持。弊端：无大型停车场直接竞争：欧亚商都江南店欧亚商都江南店，该店总面积达到3万多平方米，整体定位为中高端时尚精品百货。设有国际精品馆、名媛馆、少淑馆、绅士馆、精品家电、生活超市，并配备主题餐厅等多业态功能。弊端：无休闲娱乐配套。城市粗放型发展。水平乘次不齐，老牌称雄，新兴项目硬件规模冲击。竞争日益激烈，客群选择面大。初步来看，本案如定位为城市综合体入市，很难在复杂的市场环境中，脱颖而出。无个性，即平庸，是最简洁市场的结论案例参考：北京芳草地地上15层，地下4层200000平方米紧邻北京CBD中心，地铁10号线呼家楼站世界顶级时装及潮流品牌购物广场、拥有铂金逸质的精品酒店以及采用最尖端实用的设计方案而推出的写字楼。细致入微的绿色科技应用到美国LEED铂金预先认证的荣誉，PARKVIEWGREEN芳草地将环保与奢华完美结合，刷新了北京地标的新理念，并带来高端地产行业新一轮的绿色革命。芳草地内共有两座18层及两座9层、共四座的独立建筑出售均价：32038元/平米，与上月持平出租均价：9.81元/平米·天精装商业：写字楼租金14元/天/平方米多部高速电梯、银行、酒店、员工餐厅、商务中心、健身中心客梯5部，货梯1部停车位：地下800个物业费：30.00元/平方米·月停车位：地下1000个，2000元/月客梯5部，货梯1部PARKVIEWGREEN芳草地使用了独特、时尚的金字塔外罩，使用独特的ETFE(四氟乙烯与乙烯共聚物)透明膜材，巧妙地通过金字塔般的外形将四座塔楼建筑连接为一体。这个独特造型不仅能保证芳草地旁边居民区的日照时间，而且比同等的建筑群减少了30%能耗。PARKVIEWGREEN芳草地建筑内独有的空气循环系统，依托绿色高科技实现新鲜空气的对流循环，使人犹如置身于大自然中，真正实现“无需着眼于绿的色彩，清新洁净的空气，已然让您周身舒爽。”一线潮流品牌聚集PARKVIEWGREEN芳草地项目创新性地设计了国内首座长达二百三十六米的步行桥，它横跨在建筑复合体之间，为顾客鸟瞰各个商户店面和公共广场提供出理想的阔达空间，也让人们可以更便捷地行走于四座建筑之间。与整个建筑配套的系列观光电梯、直升梯与十八座六米长的自动扶梯相配套，亦可让来访客户和顾客尽享便利。而PARKVIEWGREEN芳草地的独特造型，虽然牺牲了一定使用空间并提高了建筑成本，却可以保证芳草地旁边居民区的日照时间，并比同等的建筑群减少了30%能耗，使其与周边环境自然融合，实现建筑与环境的和谐共处。对于侨福集团而言，文化底蕴和艺术品是一个建筑物的灵魂。PARKVIEWGREEN芳草地中摆放着的41件达利雕塑，是世界上最丰富的达利真品收藏之一，它们与建筑相融合，散发出属于PARKVIEWGREEN芳草地的独特气质。将自身的文化内涵与北京独特的文化底蕴相融合，便是PARKVIEWGREEN芳草地所一直倡导的城市地标理念。1/个性化设计，2/节能环保新理念3/差异化业态+品牌4/艺术化人文为什么在商业中心已经饱和的北京脱颖而出？①市场②借鉴④定位③发展方向报告框架⑤推广包装城市+区域竞争+案例业态定位+人群+项目定位规划建议+开发姿态诉求表现+活动整体社区意向主力店：大型知名超市、星级酒店，豪华影院，高端婚庆广场其他业态：数码体验店，服饰旗舰店，个性化设计为理念的特色商业。生活配套：移动、联通营业厅、美容SPA、高端连锁美发、ATM。定位：城市生活广场多元化/开放/融合/高效产业密切相关——办公、旅游观光、社区服务体系城市功能社区封闭/人车分流安全、尊重、独立空间、专属社区功能整体社区意向项目发展方向住宅商业写字楼酒店住宅、办公楼、酒店住宅：南向两栋高层回迁住宅办公楼：农业银行办公楼回迁，沿吉林大街侧高层1~7层约6346㎡，单层面积约900㎡项目发展方向住宅商业写字楼酒店区域现状观点1：区域内目前存在大量的大学生商业及新中型百货商场，经营分散，不成规模和体系。价值实现观点2：普通大型集中型百货短时间难以盈利，不但前期会导致开发商大量资金沉淀，而且后期会引起开发商运营成本上升。市场需求观点3：区域目前的消费主力为中高端高消费客群其大多外溢至市中心和其他城市。建议本项目商业，发展为片区功能型商业打造为城市特色商业形态与周边商场差异化的同时分化中心消费商业物业研判：虽然吉林形成了三大商圈，但商业形态老化，远远不能满足消费者的综合需求。只有中东新生活属于一站式购齐的大型综合体，缺少贴近生活的综合型商业形态。项目周边的商业主要高端居民为主，中高端消费，但附近商业多以旅馆、餐馆、药店、便利店等业态为主，仅满足物业配套需求。项目发展方向住宅商业写字楼酒店市场格局观点1：目前吉林市二星经济型酒店众多，三星级酒店6家，未来星级酒店发展迅猛。客户需求观点4：星级酒店客户主要以商务人士为主，旅游和本地人为辅。本项目拥有充足的客户群体经营状况观点2：高星级酒店年平均入住率达到70-80%左右，经营状况良好经营状况观点3：经济型酒店竞争激烈，客源单一，经营成本高。定位主题型精品酒店，规模约在2.31万平米酒店规模吉林市酒店经营淡旺季明显，酒店的淡季经营基本依靠商务客户。因此本项目酒店定位于商务型酒店，可能局限于服务商务客户及部分旅游客户。精品酒店则以特色见长，实现差异化竞争，更容易吸引客流。按照四星级酒店的标准打造，但省却了许多不必要的配置，节省了大笔开发费用和运营费用。客房类型客房面积酒店客房数量标准房35-40平米300间套房75-80平米20间配套设施功能描述面积多功能会议室容纳300人，可以分割1000-1200-平米（包含会前准备区）宴会厅/餐饮容纳200-400人就餐800-1000平米休闲娱乐配套室内泳池/健身房/SPA等1500平米左右酒店：总面积约17300万平米酒店物业研判：星级酒店经营状况良好，快速迅猛经济型酒店竞争激烈，客源单一，经营成本高。主题式精品酒店客户主要以商务人士、本地人为主，学生、旅游、为辅。本项目拥有充足的客户群体经济型酒店竞争激烈，且与本项目形象存在偏差不建议发展经济型酒店高端酒店投资和运营要求高，可变现性较差。但城市内稀缺可适当考虑发展主题式精品酒店及星级酒店项目地块产品定位的多种可能住宅回迁商业定位为区域型商业+特色商街+区域配套酒店主题精品酒店星级酒店形象较高，市场经营状况良好，存在需求竞争激烈，经营成本攀高，风险大办公楼农业银行回迁项目业态部分可行的物业方向逐渐浮出了水面。。。①市场②借鉴④定位③发展方向报告框架城市+区域竞争+案例业态定位+人群+项目定位规划建议+开发姿态⑤推广包装诉求表现+活动目标人群界定：核心目标人群：高校、政府机关的企事业员工，私营业主。重点目标人群：吉林市各区投资人群主力年龄：25-55投资为主，自营为辅1商业定位人群定位：职业角色：来源：投资客及自营商户企业中高层、投资客及个体私营客吉林市及周边城市我们的目标客户，是接受新鲜亊物的，具有涵养不远见的，是想要更好的投资，是城市上升阶层及中坚力量。是具有前瞻性的，看重投资前景与未来商业价值的，是极具眼界的上升型公司与个人稳定资产阶层新资产阶层富裕市民阶层市民阶层赤贫阶层本案客户层目标人群洞察：权利阶层财富阶层阶层划分优越的消费环境，良好的商业氛围，大量的消费人群，完善的生活配套，便利的交通条件。因此，从客户角度得出本案价值点——位置、配套、环境、交通、资源他们想要，铺，铺铺朝街，面积在15～20平之间，同时又具备自由组