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千岛湖项目市场分析报告项目背景–项目地理–项目四至–区域规划–属性分析–旅游市场状况–酒店业状况旅游市场分析区域旅游地产项目定位–旅游地产现状–在售项目扫描–市场发展分析–总体定位–客群定位–产品建议–开发建议–17英里项目借鉴千岛湖休闲旅游区①适度高品位发展休闲度假酒店、游艇俱乐部、温泉度假村等休闲度假项目。②完善游客码头等旅游基础设施，建设旅游集散中心、咨询中心，加强城市管理，提升滨水旅游度假区整体形象。③实施千岛湖湖区观光旅游整合工程，对现有景点进行改造和提升，对湖区吃、购、行、游、娱等要素进行整合，对服务进行规范，对游览路线进行优化。④建设具有浓郁渔乡风情的度假及候鸟观赏区。⑤建设千岛湖会展中心。《杭州“一十五”旅游规划》“十一五”期间，形成“一心·一轴·六区·五翼”的旅游空间格局。“一轴”——“三江一湖（钱塘江─富春江─新安江─千岛湖）旅游发展轴”；“六区”——西湖风景旅游区、大运河国际旅游区、湘湖旅游度假区、钱江观潮旅游区、千岛湖风景旅游度假区、天目山自然旅游区。“十一五”期末，将淳安、萧山等区、县（市）建成“旅游强区、县（市）”区域规划对区域属性和项目属性的分析，帮助我们明确研究方向和深入挖掘项目核心价值区域属性§杭州“十一五”重点建设的旅游度假目的地§国际花园城市、湖泊旅游城市§千岛湖大道的开通，融入大杭州９０分钟城市圈§旅游发展快速，带动旅游地产的投资§杭州、上海等大城市国际知名度提升，带动区域旅游的发展项目属性§项目规模大，地理位置较佳§东南湖区景观相对较一般§道路系统完善、可达性较好§周边有滨江索菲特等高端酒店规划，北面有居住小区规划项目背景–项目地理–项目四至–区域规划–属性分析–旅游市场状况–酒店业状况旅游市场分析区域旅游地产项目定位–旅游地产现状–在售项目扫描–市场发展分析–总体定位–客群定位–产品建议–开发建议–17英里项目借鉴2003-2006淳安旅游人口增长图-1000100200年份旅游总人口旅游总人口100119.7150182.1增长率-4.819.425.321.420032004200520062003-2006淳安旅游收入变化图0204060年份旅游总收入（亿元）旅游收入8.610.51519.3增长率2022.142.928.620032004200520062006年千岛湖旅游设施建设改造加快推进，休闲度假、农家旅游持续发展。千岛湖全年共接待中外游客182.1万人，同比增长了21.4%，其中，湖区接待140.1万人，同比增长19.1%。接待境外游客3.1万人，增长25.0%。全年实现旅游经济总收入19.3亿元，同比增长28.6%。旅游经济、人口增势迅猛，旅游步入快速发展阶段区域旅游市场状况2003-2006千岛湖接待境外游客状况010年份人数(万人)境外游客1.94.375.396.7增长率0.6451.30.2330.252003200420052006以国内旅游为主，处于观光旅游阶段近几年来，千岛湖接待境外游客呈逐年增长的趋势，但区域旅游依然以接待国内游客为主，观光游是当前区域旅游的主要旅游方式。2006年长三角城市人均GDP图71896505656830542257.364835010002000300040005000600070008000上海杭州宁波温州台州绍兴人均GDP(美元)长三角城市步入休闲度假的快速发展阶段达到3000美元，度假需求快速扩张超过2000美元，休闲需求急剧增加超过1000美元观光旅游快速增加据统计2006年浙江省人均GDP为3975美元，杭州、宁波、绍兴等主要城市人均居民收入居全国前列，长三角沿海发达地区已经越过休闲的临界点，休闲度假需求步入快速增长期。目前千岛湖有带星级酒店37家，其中五星一家、四星一家、三星五家，标准床位6300个。受区域以观光游为主的旅游特征影响，区域酒店经营状况处于中低水平，目前区域游客平均逗留天数为1.2天，人均消费在500元左右；其中高星级酒店（开元度假村）的平均逗留2-3天，人均消费在2000元左右。2003年为49%2004年为51%2005年为56%左右历年千岛湖星级酒店客房率状况开元度假村★★★★★海外海大酒店★★★★阳光大酒店★★★千岛金日酒店★★★外高桥大酒店★★★林业大厦★★★千岛湖星级酒店区域酒店业状况千岛湖主要星级酒店配置与收益比较表开元度假村海外海大酒店定位风景区休闲度假型酒店，兼会议城市商务、会议、旅游兼顾型位置千岛湖镇麒麟半岛，距镇中心约3公里，正对中心湖区千岛湖镇西园，处于镇中心，距镇广场300米建筑面积4.1万平方米约2.5万余平方米风格夏威夷风格外观欧式客房量227间，其中标间115间250间，基本为标间客房配置保管箱、迷你吧、专业洗熨、护发吹风机，宽带四星标准基本配置客房利用周末、黄金周散客为主，且客房率高，黄金周在95％以上，非周末以会议旅游团队为主，客房率低7-9月份旅游旺季客房率达到90%，11-2月旅游淡季只有20-30%左右餐饮配置大堂吧1处，宴会厅1处，中餐厅2处，包厢14个，西餐厅1处中、西餐厅共4处（包括1个宴会厅），大堂吧1处餐饮利用以酒店客人消费为主社会与酒店客人消费均较多会议配置大型宴会厅（开元厅）1处，中小会议室9处，开元厅最大容量550人共有大小8个会议厅，最大会议室容量300人会议利用年底会议团队多，大型会议全年30-40次左右（开元厅）本与外地会议均较多，年中、底多；12月份会议室利用率达80％以上。全年大型会议30-40次左右运动健身设施乒乓球、台球、网球、室内旅游池、儿童室内嬉水池健身、游泳、网球、乒乓球、台球保健设施足浴、SPA、桑拿、美容蒸气浴室、按摩服务桑拿、美容美发、按摩、足浴娱乐设施舞月光演艺吧、KTV包厢棋牌、卡拉OK、夜总会特色设施室外景观泳池、儿童沙滩泳池、按摩池、烧烤区。游艇：提供摩托艇自驾游、游艇婚礼、游艇会议——设施利用与客房率高度相关，相对棋牌房较好设施总体档次不高，利用率与客房率高度相关房价协议价490元/间，周末近700元/间，门市价1080元/间。协议阶240-260元/间，门市价688-738元/间年客房率52％60％2005年收入4050万元，客房收入约占50％，餐饮会议与娱乐收入约各占25％年收入1500万元，平均房价280元/间左右（餐饮与娱乐出租）利润约700万元，折旧与财务费用近2000万元——客源散客、外地会议团队并重旅游团队、本外地会议团队、散客其它酒店总投资2.5亿元；2006年目标收入5000万元，五年内达到1亿元——项目背景–项目地理–项目四至–区域规划–属性分析–旅游市场状况–酒店业状况旅游市场分析项目定位–旅游地产现状–在售项目扫描–市场发展分析–总体定位–客群定位–产品建议–开发建议–17英里项目借鉴区域旅游地产地域特点、交通带动及旅游规划带动旅游地产投资增长►以千岛湖大道的开通，杭州“一十五”旅游规划、千岛湖旅游的发展，休闲度假需求的不断增长，目前区域旅游地产投资迅速增长，并呈“供大于求”态势。中心湖区呈现组团，东南湖区区域开发尚欠►区域人口有限，房地产消费薄弱，在售楼盘普遍销售周期较长►区域旅游地产开发起源于“开元度假村”等的少量度假别墅，受区域旅游特征的影响，购房群体主要来源于杭州及少量的周边客群►目前千岛湖房地产市场仍处于起步阶段，在该层面上本项目仍有较大超越空间►凭借优势的湖景资源及较好的配套条件，目前中心湖区基本形成了开发组团，东南湖区配套尚欠。区域住宅市场消化能力有限，旅游地产处于发展初期区域市场特征项目碧水花园（二期）美都·千岛碧云天图示位置景观大道阳光路旁新安大街延伸段景观大道以南规模指标占地112亩，总建面积约10万，容积率约1.35，绿化率35%，分二期开发，一期多层售完，二期三幢小高层在售占地30亩，建筑面积3.4万多平米，容积率1.88，绿地率超过35%，北面9-11层的小户型景观公寓；南面是16-18层两幢中户型的高层住宅物业类型一期多层、二期小高层小高层、高层项目扫描项目碧水花园（二期）美都·千岛碧云天主力户型80-98二房121-131三房景观公寓32-6090-116二房客户当地居民为主当地改善居住群体及部分杭州投资客价格34004200销售状况二期2006.3月开盘，67%2005.9开盘，70%主题概念-纯水岸度假生活形象定位-在千岛碧云尽享度假生活核心卖点大型的高尚住宅社区全湖景住宅、景观公寓项目开元度假村翡翠岛山水名墅图示位置千岛湖麒麟岛翡翠岛规模指标占地20万平方米,由88栋度假别墅和3000平米产权式度假酒店（227间）组成，容积率0.3总占地937.5亩，除保护林外，可开发用地为486.03亩，总建筑面积7万余平方米，容积率0.23物业类型别墅、多层（酒店）独立别墅、联排项目扫描（别墅）项目开元度假村翡翠岛山水名墅主力户型365-470360-427客户杭州、温州等杭州周边区域的企业主杭州等江浙一带的企业主、金融、律师等高收入人群价格均价8000左右均价10000左右销售状况2003年5月开盘，2005年末售完一期2005.9月开盘，17套已售完，二期2006年初推出20套，销售30%主题概念夏威夷风格度假社区山水名墅形象定位华东地区首席休闲度假庄园翡翠印象、翡翠生活核心卖点五星酒店管理、景观别墅岛居、大墅规模较大、产品均好性优，容积率低特征1特征2客户针对杭州及周边区域的富裕阶层为主，当地消化能力差特征3配套酒店管理，同时具有占有较好的景观资源项目特征湖滨花园开发商：浙江滨江房产项目概况总建6万平米，由6－7层超五星级酒店、2－3层独立、联体别墅、景观电梯叠排和部分公寓组成，酒店3万方左右，客房350余间，引入索菲特酒店配套设施酒店标准游泳池、花园餐厅、中西咖啡厅、水疗、总统套房、会议中心、豪华游艇俱乐部规划设计全球酒店设计排名第一的建筑设计公司——美国WATG公司夏威夷所设计；法国雅高国际酒店管理集团旗下的豪华品牌Sofitel（索菲特）管理；景观设计由贝尔高林（香港）亚太区总裁许大绚亲手担当；酒店室内设计由世界酒店室内设计排名第一的HBA洛杉矶所领衔。在建项目简析天屿国际度假村开发商：云天房产项目概况：毗邻千岛湖景观大道，位于中心湖区东北的景山之上，占地354亩，与湖面相对高度160m，是一块极其难得的山顶缓坡地。规划设计1、酒店：选址为北侧区域的西面、基地的西北方向。处在局部地势高点，盘山而下的道路成“C”字型环绕。2、别墅：选址为地块中其他大部分区域。为适应不同地势，规划四种不同类型的别墅：A为平地别墅，B、C为坡地别墅，D为总统别墅。3、温水健身俱乐部（酒店设施）：设置在靠近酒店的地方，使之成为休闲娱乐的中心地带，充分利用自然景观，创造出都市生活中的纯自然的健康休闲方式。4、观光塔：设于地块入口处前、用地与公共道路附近的最高点侧面，由地下进入，形成整个度假区的制高点。开发商：千岛湖度假有限公司项目概况：总占地104667平方米，由产权式度假酒店和私家别墅共同组成。产权式度假酒店，是一家五星级产权式度假酒店，建筑面积5万多平方米，拥有客房350间，由4-6层的简约精致风格的建筑群半围合组成。规划设计：私家别墅，仅限承载25席尊贵之所的顶级山水豪宅。是高品质、高私密性和高绿化的纯独立别墅。由著名建筑大师精心设计，用料考究，形式各异，彰显个性化的尊容。360度全景式设计，享有原生态山水自然景观。千岛湖润和度假村开发商：万向集团位于千岛湖的东南湖区羡山半岛东南端，并与四个小岛围合成一个相对独立的水域，总规划面积7.12平方公里，其中本岛面积3平方公里（其中四个小岛0.45平方公里）水域面积4.12平方公里总用地面积：143900平方米总建筑面积：47490平方米容积率：0.33绿化率：63.6%建筑密度：12%羡山度假区拟采用开放式经营方式，采用产权酒店（包括别墅）、产权游艇的经营模式，注重其持续发展。功能定位：主要功能：生态休闲度假、会议商务、康体娱乐辅助功能：科普教育、保健养生。羡山生态休闲度假中心开发商：绿城集团&中青旅