易居_上海经营性物业投资评估与回报率分析_23页

CompanyLOGO【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150经营性物业投资评估与回报率分析经营性物业投资评估与回报率分析【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150本报告仅是《2009地产营销秘笈宝典》上万份报告中的一例。《2009房地产营销秘笈宝典》不是书是套文档电子资料，由上百人专业团队不懈努力进行收集整理，浓缩全国地产名企操盘策略之精华！是迄今为止中国最强大、最有价值的房地产资料库！全套资料以PPT、word格式为主，可以任意修改、复制。是房地产开发商、代理公司、从业人员学习和工作最有效的工具。得之者如获至宝，秘而不宣，工作效率和收益大幅提升！报告已加密，不能修改。欲获得更多精彩地产名企内部策划报告，请订购《2009地产营销秘笈宝典》160G移动硬盘版！订购方式：《2009房地产营销秘笈宝典》支持全国大中城市免费送货上门，货到验货后付款，不满意无条件退货！QQ:840083223电话：[phone]订购网址：目录查看：【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150《2009房地产营销秘笈宝典》八大核心价值15865份一手高效操作执行方案震撼拥有！500份每月动态最新策划报告更新！保证您的资料库最新、最有价值！100家一线代理公司策划报告深度披露！50家品牌开发商项目报告及管理制度顷情风险！200个大中城市房地产市场研究报告全面覆盖！2000个楼盘代表项目实操方案真实解码！《2009房地产营销秘笈宝典》全面覆盖内容包括近200家品牌公司全面覆盖一网打尽品牌代理公司：易居中原世联策源合富辉煌天地行同策富阳思源星彦德思勤美联同致凌峻新联康华燕开启众厦同致行亚豪中广信尺度荒岛等国际物业顾问公司：戴德梁行高力国际仲量联行世邦魏理仕第一太平戴维斯高伟等品牌开发商：万科金地中海保利招商华侨城绿地华润金融街绿城顺驰融侨卓越富力恒大沿海星河雅居乐振业中航中粮碧桂园中新珠江复地SOHO振业合生等品牌广告公司：风火黑弧-奥美红鹤沟通东方博文揽胜博思堂BOB尽致【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150注意事项注意事项请各位学员将手机关闭请各位学员将手机关闭,,以确保培训效果以确保培训效果;;互动互动//讨论阶段请各位积极参与，各抒己见讨论阶段请各位积极参与，各抒己见!!【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150经营性物业分类和经营性物业分类和收益特点收益特点;;II.II.估价的基本概念和估价的基本概念和定义定义;;III.III.几种估价分析方法几种估价分析方法运用和比较运用和比较;;IV.IV.案例案例【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150经营性物业分类经营性物业分类和收益特点和收益特点【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150经营性物业一般指可对其长期持有经营以获取租金收益的不动产项目,其收益主要构成为租金现金流和资产资本增值(预期实现)TotalReturnTotalReturn总收益总收益CapitalCapitalAppreciationAppreciation资本增值资本增值IncomeIncomeReturnReturn租金收入租金收入=+【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150主要的收益性物业类型办公楼商铺工业厂房/研发楼酒店/旅游娱乐不动产多用途综合体项目不同类型物业的特点决定了其收益回报的构成不同,对资产的投资预期和相应的估价技术分析也会相应不同【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150估价的基本概念和定义估价的基本概念和定义【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150目标物业在公开市场上的实目标物业在公开市场上的实际成交价格际成交价格市场价值市场价值VtVt::目标物业预期在特定时目标物业预期在特定时间公开市场上成交价格的估算间公开市场上成交价格的估算投资价值投资价值Vs:Vs:特定投资者或租户对目特定投资者或租户对目标物业的估算愿意支付的价格以标物业的估算愿意支付的价格以换取将来预期收益换取将来预期收益【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150==VtVt??VpVsVpVs估价的过程实质是确定在某一特定时点目标物业在公开交易中的最高可投标价格【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150估价分析方法估价分析方法运用和比较运用和比较【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150主要的估价方法市场比较法:运用市场可比案例对目标物业进行估值预测,是最常用的估价方法;收益法:物业在未来一段时间内的净收入总和折现到评估当日的价值之和;剩余法:对待开发地块或在建工程进行假设开发流程以估算其当前状态的市场价值;重置成本法:以目标物业的原始获取成本为依据并考虑持有期间发生的折旧和其他费率而得到的价值之和,一般用于特殊物业设施(公共设施,监狱,市场交易信息匮乏的物业类型)【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150市场比较法的运用作为最直接反映当时市场状况的公开交易价格,市场比较法是最常用的估价方法;(直接交易单价,直接资本回报率)估价技术分析关键:A.市场可比案例的选取B.对照参照物业对目标物业各评估要素的技术调整C.根据市场的发展趋势,对目标物业的收益情况和变化作出合理推测【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150收益法的运用对目标物业在一段时间的净现金流作出合理估价,除以一个能综合反映各种风险溢价的折现率而得出的现时价值.传统的收益法:以当时的净租金(当时市场租金)/初期投资回报率(包含了对未来一段时间租金收入的增长预期)DCF法(完整的现金流量法):准确的估算每一年的净租金收入,并一个统一的投资回报率折现得到的价值之和估价技术分析关键:A.每年净租金收入的准确估算B.折现率的记取(应包含了目标物业的市场条件,交易变现条件和未来收入的不确定因素),其中的风险溢价构成包括【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150(待续)1)租户风险2)特定物业类型和位置风险3)目标物业建筑结构/品质风险4)法律政策风险5)税收变化的风险6)目标物业周边规划设施变化7)物业所有权权属关系风险8)宏观经济环境和通货膨胀率C.投资回报率的类型和运用从某种意义上,折现率反映的是市场对目标物业的投资回报率预期1)CapitalisationRate(ARY)初期投资回报率【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150)EquatedYield(TargetrateofReturn)目标投资回报率3)EquivalentYield当前租金与市场租金有差异,在租金调整到市场水平后可获得的内部投资回报率根据经营性物业的净租金收入流模式来确定合理的投资回报率作为收益法的折现系数【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150剩余法的运用剩余法的运用总开发价值总开发价值--总成本总成本--合理利润合理利润==剩余价值剩余价值考虑到财务融资成本和资金时间价值需要用现金流量法来计算以获得考虑到财务融资成本和资金时间价值需要用现金流量法来计算以获得精确估算精确估算例如例如::原地块价值RMB3,545,673投资回报率上升0.5%后的地块价值RMB3,120,825租金收入上升10%后的地块价值RMB4,184,426建筑成本上升10%后的地块价值RMB3,280,977【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150无论采取何种估价方法,估价过程都应遵循的原则:理解特定的经济和市场环境,应仔细考虑的5个方面目标物业产权权属关系的质量目标物业地理位置的质量建筑物的结构和使用年限目标物业租约的结构和期限租户的质量和数量【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150估价案例估价案例【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150项目背景:位于青浦徐泾镇工业园区的占地87,447平方米的工业地块,容积率1.0,绿化率超过20%,地块已经七通一平.土地使用年限为50年.市场概述上海的工业用地市场总体价格持续走高,主要工业园区的位置良好的地块需求大与供给,其主要得益于汽车工业,电子通信,IT行业跨国公司逐渐转移他们的高技术含量的研发基地.青浦工业市场:主要的三大工业园区和他们的租金/价格水平,空置率市场可比案例:(需注明工业用地交易大多是协商谈判价格,而非公开招投标或拍卖)【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150距离最近华泾工业园区内成交案例地块土地面积交易时间土地使用权价格(人民币）单位价格A33,1204.30,20061,328,00040B60,0005.17,2006US$360,000US