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《房地产金融》期中作业（范围：第1-5章）计算题需使用“月复利表”查系数。一、简答题1.简述房地产业同金融业的关系。按照现代经济理论，金融业是符号经济的代表，房地产属于实体经济，但两者的关系非常密切，相互作用、相互联系、相互依赖：（1）房地产业越发达，与银行业的关系就越密切，依赖性越强（2）房地产业与银行业相互促进（3）房地产业的不良发展会影响金融业的正常运行，实践证明，在房地产业景气周期中，受影响最突出最深刻的就是银行金融服务业。2.简述影响房地产金融市场的社会经济因素。（1）通货膨胀率的变化（2）银行利率的变化（3）所得税法的变化（4）货币汇率的变化（5）日用品价格的变化（6）房地产证券和其他投资工具回报率的变化（7）金融政策（8）社会福利制度3.简述抵押贷款利率由哪些因素确定。影响抵押贷款利率的因素是预期的真实利率、预期的通货膨胀率和贷款风险。（1）预期的真实利率是指扣除预期的通货膨胀率以后的实际收益率，这是吸引人们进行储蓄的主要动力。（2）除了考虑预期的真实利率以外，所有投资者在做投资决策时还必须关心通货膨胀对投资收益的影响。（3）贷款风险，是指贷款实际收益的不确定性，或者说是实际收益与预期收益的偏差。二、计算题1.一笔30年的固定利率、等额本息还贷住房抵押贷款，贷款本金为150万元，假设贷款年利率7%(1)该贷款的每月偿还额为多少？(2)若购房人计划在第5年末提前清偿部分贷款，届时该抵押贷款的贷款余额为多少？解：贷款年利率i=7%,贷款额PV=1500000元,n=30×12=360月查月复利表“抵押贷款常数”：0.006653每月还款额（本利和）：PMT=1500000×0.006654=9979.54元；2.某人欲购一套售价200万的房，该借款人符合首套房、首次贷款的条件，首付30%，申请了房价70%的个人住房贷款，贷款年利率6%，贷款期限为20年，假设在整个贷款期内，贷款利率不变，以下两种还贷方式：(1)等额本息还款方式下，该借款人第一月末应偿还本金额、利息金额和贷款余额分别是多少？(2)等额本金还款方式下，第一个月末应偿还本金额、利息金额和贷款余额分别是多少？解：(1)月等额本息还款方式贷款金额为200*70%=1400000元贷款年利率i=6％，PV=1400000元，n=20×12=240月查月复利表“抵押贷款常数”：0.007164则每月还款额（本利和）：PMT=1400000×0.007164=10029.6元第1月偿还利息：I=6%/12×1400000=7000元第1月偿还本金：P1=PMT-I=10029.6－7000=3029.6元第1月末贷款余额：MB1=PV－P1=1400000－3029.6=1396970.4元(2)等额本金还款方式每期所还本金额Pn=M/n=1400000/240=5833.33元第1个月应付利息I1=i*PV=6%/12×1400000=7000元则第1月末还款额（本利和）PMT1=Pn+I1=5833.33+7000=12833.33元第1月末贷款余额：MB1=1400000－5833.33=1394166.673.一宗贷款总额为100万元，贷款期限为30年，初始利率为6%，贷款利率每年调整。因此，第一次调整利率的时间是第二年年初。届时，综合利率就等于1年期国库券利率指数加上1%的利差（利率边际）。假定：(1)后四年的国库券利率指数分别为6%、7%、8%和9%；(2)每月付款额和利率均按年调整。(3)每月付款额和利率均无上限。计算这笔可调利率抵押贷款第1-3年各年的每月偿还额、每年年末抵押贷款余额。解：(1)(2)(3)(4)(5)(6)年初贷款总额贷款倒数年期供楼年期指数利率边际（2）+（3）综合利率每月偿还额PMT年末贷款余额1,000,000301006%5996987,801987,8012926%1%7%6639976,886976,8862837%1%8%7295967,148第1年：查“月复利表”之6%，30年期“抵押常数”：0.005996第1年每月付款额：1,000,000×0.005996=5596元现值法查表计算贷款余额：查表法，查“月复利表”之6%，29年期“年金现值因素”164.743394第1年末贷款余额：5596×164.743394=987,801第2年：查“月复利表”之7%，29年期“抵押常数”：0.006721第2年每月付款额：987,801×0.006721=6639元现值法查表计算贷款余额：查表法，查“月复利表”之7%，28年期“年金现值因素”147.143515第2年末贷款余额：6639×147.143515=976,886第3年：查“月复利表”8%，28年期“抵押常数”：0.007468第2年每月付款额：976,886×0.007468=7295元现值法查表计算贷款余额：查表法，查“月复利表”之8%，27年期“年金现值因素”132.576786第3年末贷款余额：7295×132.576786=967,148三、论述题试分析我国房地产金融发展中存在的问题，并提出解决思路。(论述题要求，在回答要点的同时，对要点适当展开论述。仅回答要点，将酌情扣分。)存在的问题：（一）融资渠道单一房地产行业对资金的需求量非常大，项目从建设到后期管理工作都需要大量资金，房地产行业资金回收需要等到销售工作结束后，并且由于购买方式不同，资金回收周期长。因此前期融资工作十分重要。由于我国房地产开发公司的数量非常大，公司资金来源大部分都是通过银行贷款，对于开发商而言，需要其承担非常大的风险，一旦融资环节出现了问题，就可能会导致资金链断裂，从而影响到后期一系列工程，最终影响到资金回流。（二）市场监管工作不到位房地产行业的快速发展为经济发展提供了巨大动力，由于其对财政贡献突出，某些管理工作人员片面追求经济增长，对房地产行业的依赖度非常大。虽然国家面对高房价已经出台了一系列的调控措施，但是某些部门在实际工作中积极性并不高，监管工作不到位，导致调控工作没有达到预期的目的。（三）信贷规模的快速增长与西方国家相比，我国的房地产行业起步虽然晚，但是发展速度非常快，风险与问题也特别大。由于城市化进程的推进，人口持续增加，在短期内房产供应缺乏价格弹性，房价快速上涨，导致了大量投资者“炒房”，金融机构受到利益诱惑，扩大了信贷规模，大量资金流入房地产行业，导致了房价进一步上涨，价格上涨带来的利益诱惑导致了更多资金进入到房地产行业，造成了恶性循环，泡沫化严重。（四）风险识别与应对体制不完善房地产在风险度量方面技术尚不成熟，无法有效的对风险进行识别与衡量。当市场泡沫破灭时，银行会出现大量坏账，无法维持房地产企业经营；在信用方面，由于没有对贷款人资格进行严格的审查，造成销售困难，开发商难以偿还贷款。完善我国房地产金融体系的对策建议（一）扩大融资的渠道融资渠道单一导致了风险集中，为了改变风险集中的状态，应该建多元化的融资渠道，改善由银行提供绝大部分贷款的现状。可以推行地产贷款证券化，信托投资基金。信托投资基金中通过发行收益凭证或者是股份，达到吸引投资的目的，利用该方法时，需要建立完善的管理制度，对风险进行合理的规避。（二）政策与法规完善房地产行业与人民生活有着密切关系，必须要健全与之相关的法律法规体系，促进其稳定健康发展。房地产行业存在供小于求的一个重要原因是投机性需求大量存在，必须要采取一定措施来抑制投机性需求，从而将房价控制在合理稳定的范围内。如利用税收政策，对空置房与投机行为征收较高比例的税，通过提升投机行为成本从而将房价稳定在一定范围内，从而促进市场向着规范化方向发展，确保市场参与者合法权益得到应有的保障。（三）控制信贷规模商业银行往往更容易受到商业利益的诱惑，需要政府在管理措施上加大力度，通过严格的信贷政策对购房行为进行严格控制，也可以依据区域不同，从总体上对信贷进行分配与管理，对盲目贷款与不良投资等行为进行识别与控制，通过加强对资金管理，将风险进行转移与分散。（四）完善监管与发展机制除过依靠半法律的手段进行规范外，还需要建立长期平稳发展机制，要实现机制的有效与长期性，就必须要回归住房的基本属性——居住，完善住房保障制度、完善城市建设规划、完善财政体制，确保在政策发生变化时，市场能够保持稳定。房地产市场监管也是工作的一个重要方面，要发挥宏观调控的作用，发挥政府职能，及时了解市场状况，对发展趋势进行科学的预测，及时发布信息并对开发商投资进行合理引导。（五）加大金融行业对新兴产业、实体经济、现代服务业的支持力度我国经济正处于结构调整与转型时期，新兴产业发展需要大量资金，而当下的情况下资金投入量不足，产业发展速度较慢。金融行业要将重点转移到结构调整工作中来，提升对实体经济的支持力度。在对现代服务业支持方面，金融行业自身处于服务行业的核心，要鼓励商业银行大力创新，提升资金的利用效率。房地产金融无论是对房地产行业还是对金融行业都有重要的影响，为了促进房地产金融健康持续发展，需要结合到我国房地产行业发展的实际情况，从影响房地产金融行业发展因素入手，通过经济、政治、法律手段对其进行规范与约束，从而促进房地产金融的持续长远发展。