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润城项目一期定价方案PART1价格论证体系价格论证体系︱论证结构价格论证结构区域维度产品维度竞争范围确定、比价样本选取竞品项目产品比较确定核心比准均价区域客户心理预期价格区间项目合理均价客户维度通过前期积累的客户分析判定其对价格的承受能力价格论证体系铂金瀚宫蓝天中央公园汉兴上品格林公馆希尔斯贵和世嘉塞纳左岸在售项目均价成交价格在售项目均价成交价格汉兴上品49004700格林公馆53004600蓝天中央花园51004800塞纳左岸56005400贵和世嘉53005100铂金瀚宫55005300外围区域客户心理价位区间：4600-5400元/㎡说明：铂金瀚宫7#价位高于同区域其它项目是因为该楼栋为高层楼王位置，价格相对较高，但开盘并不理想，当期推出165套，开盘当天仅成交35套，截止6月底成交约50套。区域维度︱外围区域客户心理价位区间——本案区域维度︱核心区域客户心理价位区间——开元华庭本案碧水蓝城橄榄城蓝湾国际森林半岛在售项目均价成交价格在售项目均价成交价格蓝湾国际53005100森林半岛53005100碧水蓝城52005000未来湖滨花园51004900开元·华庭6700630056005400帝湖世家50004800香堤湾52005000外围区域客户心理价位区间：4700-6300元/㎡说明：开元·华庭以均价6300元/㎡价格高于同区域其它项目是因为该项目品牌号召力强，加上现房实景的吸引力以及开元物业服务品质，使之其销售价格高于同区域1000元/㎡以上。价格论证体系香堤湾帝湖世家未来湖滨花园开元·华庭141四房两厅148四房两厅楼栋单元梯户楼层户型面积套数户型占比合计均价实收开盘优惠面积赠送去化情况月销F8#2个单元2梯2户18层3房1483650%68640059005万抵10万，认筹2个点，一次性3个点；按揭1个点赠送阳台面积约6㎡，卧室赠送飘窗8月17号开盘，成交64套开盘销售率超过90%1413650%楼栋单元梯户楼层户型面积套数户型占比合计均价实收优惠面积赠送去化情况月销1#2个2梯4户27三房895425%43253005100开盘优惠90㎡以下1万抵2万，90㎡以上2万抵3万，一次性付款优惠2%，按揭1%低首付3.8万-5万元，大飘窗、89魔变3房赠送6.3㎡、115魔变3房赠送8㎡75%7月开盘，当天成交56套。开盘后退出低首付政策，截止目前销售75%左右，月均销售60套三房8954三房1135425%三房113542#2个2梯4户27三房895425%三房8954三房1405425%三房1405489两房两厅113三房两厅蓝湾国际楼栋单元梯户楼层户型面积套数户型占比合计均价实收优惠层差去化情况推出时间月销22#4个1梯2户11两房902250%8854005100每平直降300元，一次3个点按揭1个点20-50开盘当天销售35套，23#主要集中在9月份销售，目前销售接近90%2013年6月60套三房1162225%23#1个2梯2户18两房1432225%三房1432225%143三房两厅116三房两厅碧水蓝城森林半岛141三房两厅112两房两厅楼栋单元梯户楼层户型面积套数户型占比合计均价实收优惠面积赠送去化情况月销49#2个单元2梯4户（推半个单元）27层2房112.2522.%5056005300两房1万抵3万，三房1万抵4万，按揭99折，全款97折无现房销售，128、131㎡三房去化速度较快，112㎡两房剩余较多开盘销售54套3房1412522.%2梯3户23层2房112.2018%623房1312119%3房1282119%AB107两房两厅126三房两厅楼栋单元梯户楼层户型面积套数户型占比合计均价实收优惠面积赠送去化情况月销10#（认筹）2个单元1梯2户28层四房1905621%11253005000认筹2000抵1万，开盘一次、按揭3个点无多为155医院团购房源，先剩余少量房源分布在顶层10-15套五房2405621%16#（在售）1个单元2梯4户26层两房895219%156三房1332629%三房1382610%新晋美·悦都101016楼栋单元梯户楼层户型面积套数户型占比合计均价实收优惠去化情况月销6#2个2梯4户27层两房9110850%21652005000直降3万加开盘优惠按揭1%，一次性3%，认筹5#、6#3000抵两万开盘仅推售西单元，截止目前整体销售30%15套，由于6号楼销售不理想，现重新和5#一起排号两房9210850%贵和世嘉91两房两厅一卫92两房两厅一卫6塞纳左岸楼栋单元梯户楼层户型面积套数户型占比合计均价实收开盘优惠面积赠送去化情况月销9#2个单元2梯4户29层二房895450%10856005400认筹2个点，开盘一次性3个点；按揭1个点，赠送阳台面积约6㎡，卧室赠送飘窗142户型赠送入户花园，空中庭院，阳台半面积；开盘去化60%15三房1425416%143三房两厅89两房两厅9F8号楼西户东户9层：6400以西户为例基准层差为0-50元每平9层：6300以东户为例1层：600018层：68001层：590018层：6700同层因户型、朝向不同差价约为0~100元/平典型项目平面差、垂直差分布——开元·华庭两梯两户1000西单元东单元13层：5560以西户为例基准层差为10-30元每平12层：5330以东户为例1层520027层：50801层：500027层：48802001002000同层因户型、朝向不同差价约为0~200元/平典型项目平面差、垂直差分布——蓝湾国际两梯四户2号楼西单元东单元14层：5300以西户为例基准层差为10-50元每平14层：5250以东户为例1层：460018层：55001层：455018层：5450500同层因户型、朝向不同差价约为0~50元/平典型项目平面差、垂直差分布——碧水蓝城两梯两户23号楼西单元东单元14层：5800以西户为例基准层差为10-20元每平14层：5700以东户为例1层：560027层：57001层：550023层：57002001002000同层因户型、朝向不同差价约为0~200元/平典型项目平面差、垂直差分布——森林半岛两梯四户49号楼典型项目平面差、垂直差分布——5号楼6号楼西单元东单元19层：5200以西户为例基准层差为10-120元每平，楼层向上递增24层最高16层：5060以东户为例1层：460024层：54201层：470024层：538006012080500同层因户型、朝向不同差价约为0~120元/平西单元东单元19层：520016层：5150以东户为例1层：460024层：53101层：470024层：5360橄榄城5号楼0501005006号楼西单元两梯三户东单元两梯三户西单元两梯两户东单元两梯三户以西户为例同层因户型、朝向不同差价约为0~100元/平60基准层差为30元每平同层因户型、朝向不同差价约为0~150元/平新晋美·悦都典型项目平面差、垂直差分布——两梯三户11号楼16号楼西单元东单元13层：560013层：5550以东户为例1层：540026层：58001层：535026层：5750以西户为例015050150西单元东单元14层：5200以西户为例基准层差为10-40元每平13层：5180以东户为例1层：500027层：56001层：495027层：548010050同层因户型、朝向不同差价约为0~150元/平典型项目平面差、垂直差分布——两梯四户050050贵和世嘉6号楼501009号楼西单元东单元16层：5500以西户为例基准层差为10-30元每平15层：5400以东户为例3层：520029层：56003层：520029层：5600同层因户型、朝向不同差价约为0~100元/平典型项目平面差、垂直差分布——塞纳左岸30010020004002004001009#1单元9#2单元两梯四户两梯四户平面、垂直差项目名称平面差基准层差最低价-最高价（面价）定价类型开元华庭0-200元/㎡30-50元/㎡6000-6400元/㎡上升型蓝湾国际0-200元/㎡10-60元/㎡4700-5500元/㎡橄榄型碧水蓝城0-50元/㎡10-50元/㎡4600-5500元/㎡上升型森林半岛0-120元/㎡20-50元/㎡5450-5800元/㎡橄榄型橄榄城0-100元/㎡20-50元/㎡4800-5600元/㎡上升型悦都0-150元/㎡0-30元/㎡5300-5800元/㎡上升型贵和世嘉0-50元/㎡0-40元/㎡5000-5400元/㎡上升型塞纳左岸0-100元/㎡20-50元/㎡5200-5700元/㎡上升型典型项目平面差、垂直差小结——从以上楼盘数据看出，平面差价基本在50——100元/㎡，基准层差价在20——50元/㎡，最低面价4800左右，最高6400，定价类型上升型居多。产品维度︱市场价格比对过程——市场价格比对过程确立竞争项目权重汇总比较打分体系得出比较价格选取市场比对项目确定市场价格比价体系价格论证体系权重确定原则：影响度越大，权重越大项目权重分配表项目权重备注香堤湾25%同区同质湖滨花园15%同区同质帝湖世家15%同区同质蓝湾国际13%同区同质碧水蓝城12%同区同质青年城5%不同区同质橄榄城5%不同区同质东方金典5%不同区同质新晋美·悦都5%不同区同质合计100%对比样本的权重比价体系影响因素权重比价体系六大影响因素权重构成地段价值20％100%户型设计20％楼体素质15％景观设计10％工程进度25％物业服务10％比价体系权重根据竞品项目综合评比打分，得出本案合理均价为5430元/㎡。舍零取正，本案高层比准价格确定为5400元/㎡(实收)说明：以上推导价格为本案第一批开盘参考价格，结合市场监控数据进行动态调整。洋房比准价项目名称本项目未来湖滨帝湖世家碧水蓝城开元华庭森林半岛橄榄城东方金典塞纳左岸铂金汉宫权重25%16%13%12%8%8%8%5%5%地段价值20%111.11.31.31.21.21.11.31.2工程进度25%11.21.21.31.31.31.21.11.21.2户型设计20%10.810.910.911.11.11.1楼体素质15%11.1111.21.21.21.11.31.2景观设计10%10.81.20.91.20.911.21.31.2物业服务10%1110.91.210.91.11.21.1近期实收均价530061005600620059007400680076007300比准系数1.0051.091.0951.2051.1151.111.111.2251.17比准均价527455965114514552916667612662046239本项目合理均价5430根据竞品项目综合评比打分，得出本案合理均价为5016元/㎡。舍零取正，本案高层比准价格确定为5010元/㎡(实收)说明：以上推导价格为本案第一批开盘参考价格，结合市场监控数据进行动态调整。小高层比准价项目名称本项目未来滨香堤湾碧水城鼎立际天河湾蓝湾际幸福里青年城森林岛权重20%20%12%12%8%8%8%6%6%地段价值20%1111.21.111.20.90.91.1工程进度25%11.21.21.21.31.21.111.11.2户型设计20%10.70.80.91.20.90.90.710.9楼体素质15%10.90.910.90.810.90.91.1景观设计10%10.80.81.21.10.90.90.80.81.2物业服务10%10.910.910.80.90.90.71.1近期实收均价500050005200510048005100480047005100比准系数0.9450.9751.081.130.971.0250.8750.941.095比准均价529151284815451349484976548650004658本项目合理均价5016高层比准价根据竞品项目综合评比打分，得出本案合理均价为4815元/㎡。舍零取正，本案高层比准价格确定为4800元/