资产评估2-6章例题及答案

1第二章第三节货币时间价值理论例题：1.将10000元存入银行，年利率为5%，三年后终值是多少？2.某公司计划4年后进行技术改造，需要资金120万元，当银行利率为5%，公司现在应存入银行多少资金？第三章第一节市场法例题：例1：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2006年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2006年8月。经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，求待估资产的评估值？分析：待估资产与参照资产仅存在市场交易条件的差异资产评估值=365.2×(1—30％)=255.64（万元）例2：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨，评估基准日为2005年2月1日。评估人员收集的信息：①从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。②将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。分析：待估资产与参照物差异仅在生产能力指标上评估值=160×150/210=114.29(万元)例3：待估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7。求待估资产评估基准日的价值？分析：待估资产与参照资产仅存在生产能力的差异资产评估值=（万元）例4：某待估资产居住用房，面积为58㎡，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。待估房屋附近，于2001年5月曾发生过交易，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%。资产评估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)例5：待估资产为某机器设备，其生产时间为1990年，评估基准日为2003年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1995年。经调查了解，待估资产已使用年限为7.5年，待估设备的尚可使用年限为13年。参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年。试估算待估资产的市场价值?①待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）×100%=13÷(7.5+13)=63%②参照资产的成新率=15÷(8+15)×100%=65%③资产评估值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参照物成新率）评估值=124000×(63%÷65%)=120184.62(元)例6：为评估某写字楼2005年10月1日的正常市场价格，在其附近调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，资料如下：项目可比实例A可比实例B可比实例C成交价格5000元/㎡5200元/㎡5500元/㎡成交日期2005年9月1日2005年8月1日2005年8月1日交易情况＋2％＋5％－3％房地产状况－8％－4％＋6％交易情况的正（负）值表示可比实例成交价高（低）于其正常市场价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例房地产状况优（劣）于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。该类写字楼的市场价格2005年8月1日到2005年10月1日之间基本保持不变。试利用上述资料测算该写字楼2005年10月1日的正常市场价格。比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数①交易情况修正：可比实例A的交易情况修正系数：100/（100+2）=100/102可比实例B的交易情况修正系数：100/（100+5）=100/105可比实例C的交易情况修正系数：100/（100-3）=100/97②交易日期修正：价格保持平稳，修正率为0%，修正系数都为100/100③房地产状况修正：可比实例A的交易情况修正系数：100/（100-8）=100/92可比实例B的交易情况修正系数：100/（100-4）=100/96可比实例C的交易情况修正系数：100/（100+6）=100/106④计算比准价格：实例A=5000×100/102×100/100×100/92=5328.22元/㎡18.812090107.0＝2实例B=5200×100/105×100/100×100/96=5158.73元/㎡实例C=5500×100/97×100/100×100/106=5349.15元/㎡⑤资产评估单价=（5328.22+5158.73+5349.15）/3=5278.70元/㎡例7:评估时点某市商品住宅的成本市价率为150%，已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元，则其市价为：资产评估价值=20×150%=30（万元）例8：某被评估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，则该企业的评估价值为：该企业的评估价值=1000×20=20000（万元）第三章第二节收益法例题：练习1：某设备预计能用4年，未来4年预期收益通过预测分别为150万元、155万元、170万元、160万元，折现率为8％，其评估值是多少?524.33万元练习2：某企业尚能继续经营6年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出6年预期收益均为900万元，折现率为8%，请估算该企业的评估值。万元练习3：假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为1200万元，折现率为4%。请估算该企业的价值。评估值=1200/4%=30000（万元）练习4：某企业为了整体资产转让，需进行评估。现收集的有关资料如下：①该企业多年来经营一直很好，在同行业中具有较强的竞争优势；②经预测被评估企业未来５年预期净利润分别为：100万元，110万元，120万元，140万元，150万元，从第６年起，每年收益处于稳定状态，保持在150万元的水平上③经调查，在评估基准日时，无风险报酬率为９％，风险报酬率为5％，资本化率为12％。1.折现率=5%+9%＝14％2.前5年收益现值=100/（1+14%）＋110/(1+14%)2+120／(1+14%)3+140/(1+14%)4+150/(1+14%)5=414.15万元3.6年以后的收益资本化：150/12%=1250万元4.6年以后的收益折为现值：5.整体资产评估值=414.15+649.21=1063.36万元练习5：某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%。分别确定该收益性资产在永续经营条件下和经营50年条件下的评估值。1.永续经营条件下的评估值=49.28+86.93=136.21万元2.经营50年条件下的评估值=49.28+85.74=135.02万元第三章第三节成本法例题：练习1：重置购建设备一台，现行市场价格每台50万元，运杂费1万元，直接安装成本8000元，其中原材料3000元，人工成本5000元。根据统计分析计算得出安装成本中的间接成本为每人工成本8元，试计算该机器设备的重置成本？直接成本=500000+10000+8000=518000元间接成本=5000×8=40000元重置成本=518000+40000=558000元练习2：某厂2004年购置一设备，评估基准日为2007年，该设备帐面原值为30000元，其中设备的购置价为20000元，59.41606229.4900%8111%89006PnniiirrArRP)1(1)1('155432％101％10141011410111101131011510112％％％％％tnttiiirrrArRP111)1()1(15505543210111101％10141011410111101131011510112％％％％％％％3运杂费为4000元，安装费为6000元，已知2004年和2007年该类设备定基物价指数分别为120％和150％，安装费的环比指数为100％，运杂费环比指数为130％，该设备的重置成本是多少？重置成本＝20000×（150％／120％）＋6000×100％＋4000×130％＝36200练习3：评估某企业5年前购建的家用电器生产线，其年产量为20万台，目前市场上同类新型生产线价格为300万元，其设计生产能力为25万台/年，规模经济效益指数为0.8，该生产线的重置成本是多少？练习4：重置全新的一台机器设备价格5万元，年产量为5000件。现知同类被评估资产年产量为4000件，其重置成本是多少？（生产能力与生产成本成线性关系）4万元练习5：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备1997年1月购进，2002年1月评估。该设备的重置成本为500000元，尚可使用5年。根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。该设备的实体性贬值为多少？1.资产利用率=5×360×5/5×360×8=62.5%2.实际已使用年限=5×62.5%=3.125（年）3.总使用年限=3.125+5=8.125（年）4.资产的实体性贬值=500000×（3.125÷8.125）=193207.69（元）例6：一台机器，重置成本为150万元，已使用两年，其经济使用寿命为20年，现该机器数控系统损坏，估计修复费用为16.5万元，其他部分工作正常，计算该机器的实体性贬值。1.可修复部分实体损耗=16.5万元2.不可修复部分实体损耗=（150-16.5）×2/20=13.35万元3.实体性贬值=16.5+13.35=29.85万元练习7：某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需6名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为6000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为33%，适用的折现率为10%。根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。1.年超额运营成本：(6-3)×6000=18000(元)2.年超额运营成本净额：18000×(1-33%)=12060(元)3.年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额:12060×(P/A，10%，3)=12060×2.4869=29991.44（元）练习8：某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为10万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年产7万台(销售价格及其他条件未变)。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。请估算该电视机生产线的经济性贬值率。评估师根据经验判断，电视机行业的功能价值指数为0.6。=19.27%练习9：如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机。假定原电视机销售价格为2000元/台，经测算每年完成10万台的销售量，售价需降至1900元/台，即每台损失毛利100元。经估算，该生产线还可以继续使用3年，企业所在行业的平均投资报酬率为10%，试估算该生产线的经济性经济性贬值=(100×100000)×（1-33%）×（P/A，10％，3）=1666.19(万元)第四章机器设备评估例题：例1：某台机床需重估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍