绿地集团房地产开发项目档案管理业务规范

绿地集团（通知）沪绿发〔2014〕130号签发人：张玉良关于下发《绿地集团房地产开发项目档案管理业务规范》的通知各事业部（公司）、产业集团，各部（室）：为满足集团房地产业务发展和运营管理的需求，不断提升集团和各事业部的系统化管理水平，集团今年启动了一体化运营管理平台建设。为便于该系统顺利启动实施，须在全集团范围内对所有房地产项目的基础信息进行规范化定义和统一，通过基础数据口径的统一，确保实现集团各业务条线及集团上下信息互通、资源共享。经集团各业务条线及相关事业部充分沟通、共同讨论，制定了《绿地集团房地产开发项目档案管理业务规范》，现予以下发。为做好集团2015年全面预算编制，以及配合好集团一体化运营管理平台实施，请各单位按照业务规范要求，在2014年10月完成所有房地产开发项目档案的整理填报工作。特此通知。附件：《绿地集团房地产开发项目档案管理业务规范》2（此页无正文）绿地控股集团二○一四年九月三十日绿地集团办公室2014年9月30日印发校对：王晓东打印：王慧共印65份3绿地集团房地产开发项目档案管理业务规范一、编制目的为进一步规范集团房地产开发建设流程，使各条线之间信息互联、数据共享、口径统一，同时提高考核工作的数据化、标准化水平，经集团相关部门及相关事业部充分沟通、共同讨论，特制定《绿地集团房地产开发项目档案管理业务规范》。二、适用范围集团下属所有涉及房地产开发业务的房地产事业部、产业集团（含各海外公司）。三、土地信息规范1.业务规则：土地信息管理的依据是土地成交确认书或土地出让合同。土地名称默认以土地成交确认书或出让合同记载的地块名称为准。若成交确认书或出让合同包含多个地块时，以主要地块的地块名称为准。为便于后续业务处理，土地名称长度限制在50个汉字以内。土地信息包括土地公告号、用地性质、土地四至、土地面积、地上建筑规划容积率、出让成交总价等技术经济指标。2.维护流程：由事业部投发部在土地成交确认书或土地出让合同签署后5日内进行土地信息维护。四、项目命名规范1.命名规则：项目名称包含项目标准名称、项目简称、项目报建名称、项4目营销推广名、项目案名5个名称。项目标准名称：包括“所在城市名称-所在区县名称-项目名称”三部分内容，项目名称推荐土地名称简称。由事业部投发部在项目前期启动会召开后5日内，维护经事业部总经理确认的项目标准名称。例如：“上海市徐汇区龙华中路1960项目”。海外项目标准名称规则是“所在国家-所在城市名称-项目名称”，例如：“英国伦敦金丝雀码头金融区项目”。项目标准名称一经建立不允许修改，原则不允许进行项目拆分与合并。项目简称：包括“所在城市名称-所在区县名称-项目名称”三部分内容。由城市/区域公司营销部在项目实施启动会召开后5日内，维护经事业部总经理确认的项目简称。例如：“上海市徐汇区绿地中心项目”。海外项目简称规则是“所在国家-所在城市名称-项目名称”。例如：“英国伦敦绿地中心项目”。项目简称调整需事业部营销部发起申请，经集团多条线共同确认后修改。项目报建名称：包含“所在城市名称-所在区县名称-政府报建名”三部分内容。由城市/区域公司前期部门在政府报建审批后5日内，维护项目报建名称。例如：“上海市徐汇区龙华中路1960商办综合项目”。允许多个报建名称对应一个项目标准名称。项目报建名不允许修改。项目营销推广名：由城市/区域公司营销部在推广阶段对营销推广名进行备注登记。允许登记不同时期多个营销推广名，便于后续查询对照。项目案名：由城市/区域公司前期部在政府地名办完成项目案名审核后5日内，完成项目案名的信息填报。项目案名一经创建，不允许修改。2.现有系统中项目名称的处理方法：现有业务系统（包括NC营销系统与NC财务系统等）中项目名5称保持不变。在集团SAP系统中，现有项目需要由事业部多部门讨论达成统一的项目标准名称。项目标准名称包括“所在城市名称-所在区县名称-项目名称”三部分内容，项目名称建议采用目前事业部对项目通俗称呼。SAP上线时将根据规范后的项目标准名称形成系统项目清单，同时将项目简称默认为项目标准名称。项目报建名称、项目营销推广名、项目案名将根据项目进展进行信息更新。未来新项目将在SAP系统中创建，确保多系统间的项目和分期统一。3.维护流程：项目命名规范维护流程前期投发营销其他条线...事业部/城市公司领导营销推广阶段立项启动阶段定位方案阶段报批报建阶段项目启动会上，由事业部领导确定项目与分期规划，明确项目标准名称项目创建申请流程项目简称维护项目创建项目标准名称项目营销推广名维护项目实施会上，由事业部领导确定项目与分期规划，明确项目简称项目报建名称项目案名4.项目创建申请表具体表单请参考附件1。6五、项目结构规范1.定义与作用：项目结构分为“项目-分期-楼栋”三个层次，是项目信息化管理的基础。2.分期规范：分期按照项目统一竣工交付原则划分，事业部总经理在项目前期启动会上确认项目分期规划。由城市公司技发部在方案内部评审通过后5日内进行维护，方案批复通过后5日内进行信息更新。分期调整将影响各条线业务处理及历史数据调整，需要事业部技发部牵头申请，经集团多条线确认后，进行分期拆分与调整操作。3.楼栋规范：以工程实体楼栋进行划分。由城市/区域公司技发部，在方案内部评审通过后5日内，根据设计方案的“建筑面积汇总表”进行信息维护。工程规划许可证办理完成后5日内根据规划许可证的“建筑单体附表”进行信息更新。六、产品业态规范1.定义与作用按照建筑形态和最终用途等对建筑物进行分类，以便于工程施工、成本核算、市场营销等业务分类管理。统一各条线对产品业态的认识，是成本核算、财务分析、报表统计等业务的基础。2.产品业态规范：产品业态以“业态大类与业态小类”作为核心架构，“高度，是否装修，销售用途”作为附加说明，共同形成项目的产品业态。7业态大类业态小类编码名称编码名称定义说明01普通住宅每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，能容许多人家居住的房屋，多为楼房，房间成套，设备较好02花园洋房6层以下（含6层），部分户型有地下室、花园，高附加值空间赠送，房型种类多03叠加别墅复式与别墅之间的住宅产品，一般为4-6层，一二层为一户，三四层为一户，相比复式住宅有较高的附加值空间，类似于将两层的联排别墅进行竖向叠加04联排别墅有两个以上2-3层的独立住宅相互连接，共用墙体，上下有天有地，有院落、露台、车库等05双拼别墅两户连接在一起的别墅，公用中间墙体06类独栋有间距的联排或是小间距的独栋别墅，每栋都是独立封闭墙体，在建筑上只有很小一部分相联，廊道、储物间、装饰梁等A住宅07独栋别墅独门独院，上有独立空间，下有私家花园，是私密性很强的独立式住宅01甲级办公层高3.9-4.2米，大堂400㎡，全楼中央空调设计02准甲办公层高3.6-3.9米，大堂300㎡，分层VRV空调设计03普通办公层高3.3-3.6米，大堂200㎡，分体空调设计04loft局部两层挑空，少有内墙隔断的开敞型商住类产品05酒店式公寓含soho，以小面积酒店公寓理念设计，一般提供酒店式物业管理服务B办公06类住宅办公性质的类住宅产品01配套商业办公或住宅的配套商业02商业街独立的沿街商业03整体商业大商场，ShoppingMallC商业04地下商业地铁站地下商业等主体位于地下的商业01产业园用于出租的各种类型产业园，包括文化产业园、创业产业园等02工厂厂房利用工业用地建设，用于出租与出售的工厂厂房D产业地产03科研场所研究所、研究院等用于科研目的的场所01经济型酒店经济型酒店02四星级酒店四星级酒店03五星级酒店五星级酒店E酒店04超五星酒店超五星酒店01人防车库人防机动车库，可以细分标注住宅、商业02非人防车库非人防机动车库，可以细分标注住宅、商业03地上车库/位地上车库/位，可以细分标注住宅、商业F车库/储藏04储藏室利用建筑物空间，形成的存储单元。01学校学校G配套设施02幼儿园幼儿园8业态大类业态小类编码名称编码名称定义说明03会所会所04医院医院05教堂教堂06菜场菜场07其它配套设施包括住宅、商办的物业用房、居委会用房、社区用房、垃圾房、门房、配电间、水泵房、独立自行车库等01会展中心包括会议中心、展览中心等02体育场馆体育场馆H公共配套03市政道路市政道路业态属性：高度编码名称定义说明01多层（6层以下）建筑层数6层（含6层以下），竖向房型基本相同02小高层（7层-18层）建筑层数7—18层03高层（18层以上）建筑层数在18层以上并且100米以下04超高层（100M-200M）100米以上,200米以下05超高层（200M-300M）200米以上,300米以下06超高层（300M以上）300米以上SAP系统将以上表所附编码对产品业态统一管理，例如：业态属性：销售用途编码名称定义说明01市场销售通过正常市场行为销售，事业部按销售金额100%计算考核。02非市场销售通过动迁、保障房、回购、政府代建等形式销售，事业部按销售金额60%计算考核。02自持物业根据土地出让条件或政府要求或集团开发经营需要，集团拥有所有权且可以销售、但不销售，自己持有经营的产品业态，如自持经营的酒店、商业等。不可销售地下车库、配套用房、公建配套（如学校、幼儿园、会所等）不计入自持资产。业态属性：是否精装修编码名称定义说明01精装精装02毛坯毛坯901030101业态，表示“普通住宅-高层-精装-市场销售”。3.产品业态新增流程:由事业部技发部发起新增产品业态申请，经集团确认后增加。4.业态创建申请表具体表单请参考附件2。七、面积指标规范1.定义与作用：面积是房地产开发过程中的基础信息，是集团工程管理、成本核算、营销管理和财务分析等相关业务管理的数据基础。2.面积指标规范：根据项目开发进程，结合营销、成本合约、财务等多条线管理需求，面积分为土地版、定位版、方案版、施工图版、预测版、实测版进行管理。项目阶段(颗粒度/负责录入部门)填写要求土地版定位版方案版施工图版预测版实测版填写依据摘牌信息公告/强排方案市场定位报告建筑面积汇总及分层面积表规划许可证面积细表预测报告实测报告填写时间土地摘牌后5天市场定位报告5天方案定稿5天内填写规证获取通过5天取得预测报告5天取得实测报告5天10项目阶段(颗粒度/负责录入部门)填写要求土地版定位版方案版施工图版预测版实测版责任部门技发技发技发技发营销营销面积/指标名称颗粒度颗粒度颗粒度颗粒度颗粒度颗粒度总建筑面积项目最细业态项目最细业态单栋最细业态单栋最细业态地上建筑面积项目最细业态项目最细业态单栋最细业态单栋最细业态地下建筑面积项目最细业态项目最细业态单栋最细业态单栋最细业态地上计容面积项目项目分期分期地下计容面积项目项目分期分期用地面积项目最细业态项目最细业态分期最细业态分期最细业态建筑基底面积分期分期销售面积项目最细业态项目最细业态单栋最细业态单栋最细业态单栋最细业态单栋最细业态自持面积项目最细业态项目最细业态单栋最细业态单栋最细业态单栋最细业态单栋最细业态园林绿化面积分期分期建筑密度项目项目绿地率项目项目地上层数单栋单栋单栋单栋地下层数单栋单栋单栋单栋地上车位分期分期地下车位分期分期备注：最细业态为“业态大类-小类-高度-精装修-非保障”明细业态。3、维护流程城市公司技发部门根据项目开发进展，进行面积信息管理与调整，完成后告知相关业务部门。八、相关附件1、项目维护申请表11绿地集团项目维护申请表事业部申请和审批信息申请人申请日期事业部审批人审批日期项目基础信息国家*省份*城市*项目公司*如还未成立填写“无”地块名称（必须与ERP中维护的地块名称一致）项目名称*项目报建名*项目营销案名*项目管理人员信息（姓名+邮箱ID）项目总*项目经理*其它备注说明集团审批信息审批人审批日期122、产品业态新增申请表绿地集团-产品业态新增申请表申请人填写申请人申请日期新业态描述*目的、用途、建议归属的业态大类、业态小类已经相关业态属性等事业部审批信息事业部审批人审批日期集团审批信息技发审批人审批日期投发审批人审批