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成都历史街区商业化改造方法研究结题报告——以宽窄巷子、锦里为例CONTENTS研究前期准备项目概述实例研究项目总结研究前期准备研究背景研究目的和意义研究方法研究框架A研究背景城市在发展过程中的大拆大建往往给文化遗产带来了无可挽回、难以估量的损失历史街区是城市演进历程的见证和传统文化的体现遗产保护的必要性和城市发展的必然性．对历史街区进行适当的改造与更新的动态保护观念已在业界得到了广泛的认可和应用．并且许多城市引入了商业开发的改造模式实践证明，成功的商业开发会在充分尊重历史遗产的基础上，满足居民生活需要,提供历史建筑、文物保护资金，提升历史街区人气，带动旅游业发展，使地段重新焕发生机和活力。B研究目的与意义研究目的研究意义改善历史街区环境调整历史街区功能保护历史遗产激活街区生命力振兴历史街区学习商业化改造方法吸取商业化改造经验总结商业化改造优异提供改造理论支持C研究方法概念辨析实地调研分析总结文献调查法•概念释义•研究范围•历史街区与商业化改造模式•总结可行性条件问卷调查法现场踏勤法访谈调查法•锦里•宽窄巷子•模式应用研究实例阐述比较分析总结归纳•存在的问题•解决问题思路•解决问题建议D研究框架项目概述历史街区概念历史街区商业化改造释义历史街区商业化改造原因A历史街区概念不论大小，包括城市、镇、历史中心区和居住区，也包括其自然和人造的环境。它们不仅可以作为历史的见证，而且体现了城镇传统文化的价值。B商业化改造释义狭义上指在维护历史街区传统风貌的基础上，对历史街区进行经济重构，功能性质向商业转化的一种改造方式。广义的范围，即以历史传统文化为立足点，通过对历史街区经济结构的置换，发展历史街区经济的改造方式。除了标准意义上的商业，还包括开发创意产业、餐饮业、旅馆酒店、商品住宅等服务行业的商业服务活动。除了金融商务和办公功能外，也包括中介、旅游等一系列能支撑较高级差地租的产业。C商业化改造原因现在，已经大大减少对历史街区进行大规模的拆除和再开发，历史建筑也获得很高的关注与保护，然而历史建筑原有的和目前的功能仍然在逐渐衰退，甚至从城市的历史景观中消失了历史街区的保护与更新离不开旅游文化产业和商业活动，缺乏经济理由的保护在没有特殊原因的情况下都维持不了多久历史街区需要具有一些有用的城市功能，而不是仅仅保持那种脆弱或几乎荒废的空间形式实例研究以宽窄巷子为例以锦里为例综合两大改造总结B以锦里为例背景区位现状概况研究分析归纳总结a背景区位三国文化武侯祠街锦里古街前身是武侯祠旁的一条名为“曹营坝”的小巷。街道长约100米，宽约6米。该小巷于上世纪30年代由当地居民修建的一些土坯房逐步铺展而成，没有特别的历史文化背景与传统特色建筑。b现状概况位于成都市武侯祠大街231号，占地16.4亩，建筑面积6500余平方米，街道全长340米。整体建筑以清末明初四川民居风格为基础，以三国文化和四川传统民俗文化的丰富内涵为线索。依托武侯祠，扩展了三国文化的外延，并融入川西民风、民俗，集吃、住、行、游、贩、娱于一体，成为成都文化旅游的新亮点。b现状概况客源构成本地游客省内游客省外游客对于商业化程度的评价偏低或不明适中过度半数以上顾客来自四川省内，反映出成都作为四川省省会，具有强大的影响力和吸纳力各类商家、店家混杂，未能充分体现古蜀风与锦官城的风味以及区域风格b现状概况锦里商铺业种统计一览表锦里餐饮商铺统计一览表c研究分析环境营造细部处理建筑今化水系处理生态利用创造性利用原生态——“水岸锦里”可观、可戏、可赏、有声、有色、有乐改造老建筑使其更通透、兼具现代商业功能建筑小品细部充满风情特色的处理c研究分析经营模式“无政府”主义量化&严格筹备错位、分散经营国资参股市场化运作•企业股权结构多元化•所有权属武侯祠，经营权属管理公司•分配收益给股东外，缴纳管理费用量化前期策划严格定向招商•大批史学专家•全国大批文化产业经营人士•严格按照策划方案一步一步实施•避免内部价格竞争的恶性循环•行会代表沟通制度•日常绩效考核制度•商家末位淘汰制度•按营业额收取租金•细节的有效管理c研究分析消费分析消费意愿很满意满意一般不太好糟糕消费金额010元以下10-100元101-500元500以上实地考察还发现，小吃普遍量少价高，价格通常比外面翻番，做的主要是游客生意。锦里零售商品整体价格水平偏高，说明来锦里购物的顾客都有相当高的消费能力。c研究分析改造措施举办地方特色活动打造地方特色商品商铺营造宜人的空间环境和建筑环境创造适宜的文化商业环境d归纳总结锦里从遗产保护过程中的操作方法来说．是利用历史遗存的内在灵魂进行重建、恢复，将非物质性的文化遗产寓于物质性的空间环境之中。辅以特色活动和体验性项目作为载体，使其得到充分体现。在物质层面上．锦里街道两侧的客栈、茶坊、商铺全属新建，几乎不具备作为遗产的历史价值：但在精神层面上，通过对街巷尺度、建筑风格的准确把握和民俗活动，民族工艺的积极强调，与相邻的武侯祠相辅相成，复兴、发扬了三国时期遗留下来的古蜀文化。使遗产的内涵得以传承、延续。A以宽窄巷子为例背景区位现状概况研究分析归纳总结a背景区位千年少城成都心脏宽窄巷子最早由成都满城布局发展而来，曾是清代有名的满城今天“少城”已经不复存在，但是“少城”里的3条巷弄，以及大批兼具北方四合院与南方建筑风格的老房子却保留了下来。b现状概况位于成都市中心，占地108亩，建筑面积44000平方米。街区以巷子为中心，以院落为单位，形成街-巷-门厅-院落的空间层次，建筑沿着巷子由外层向内层逐渐由高层向低层过渡。由清代少城四十二条兵丁胡同中的三条发展而来。街巷形态是“鱼刺”中的几根。街巷成并列式布局，是胡同文化在南方的孤本。b现状概况客源构成本地游客省内游客省外游客对于商业化程度的评价偏低或不明适中过度省内和省外游客都占到接近半数，而本地游客也比锦里增多，同时还有部分国外游客宽窄巷子偏重于现代生活，注重年轻化和精品化，商业气息很是浓重c现状概况业态街道宽巷子窄巷子井巷子功能定位“闲生活”区以旅游休闲为主题“慢生活”区以品牌商业为主题“新生活”区以时尚年轻为主题业态业种以精品酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、特色客栈、特色企业会所、SPA为主题的情景消费游憩区打造成以各国西餐、各地品牌餐饮、轻便餐饮、精品饰品、艺术休闲、特色文化主题店为主的精致生活品味区以酒吧、夜店、甜品店、婚庆、小型特色零售、轻便餐饮、创意时尚为主题的时尚动感娱乐区目标客群针对怀旧休闲客群针对精品消费客群针对都市年轻人客群分巷餐饮休闲零售住宿其他宽巷子50%25%10%5%10%窄巷子17%53%26%——4%井巷子20%30%40%——10%合计87%108%76%5%24%b现状概况宽窄巷子业态统计一览表c研究分析环境营造院落式景观街巷宜人尺度沿街建筑高度在5～8米，形成街道断面高宽比约为1∶1宅中有园园里有屋屋中有院院中有树细部处理建筑小品细部充满风情特色的处理c研究分析消费分析消费意愿很满意满意一般不太好糟糕消费金额010元以下10-100元101-500元500以上实地考察还发现，宽窄巷子消费水平普遍高于锦里，但量少价高的现象比较少宽窄巷子零售商品整体价格水平偏高，说明来购物的顾客都有相当高的消费能力。c研究分析改造措施举办地方特色活动打造地方特色商品商铺营造宜人的空间环境和建筑环境创造适宜的文化商业环境d归纳总结对于宽窄巷子，46%的受访的本地居民认为宽窄巷子的商业气息过于浓厚，感受不到老成都的气息,但65%的外地游客认为宽窄巷子商业气息适中。总体来说，就目前的情况而言，宽窄巷子的商业化是比较成功的。改造后宽窄巷子所体现的“传统风貌”本质上已经是一种对历史街区传统风貌的商业化重构是一种拼贴和营造出来的商业景观意象。当然现代“景观社会”的消费往往是为了满足“被意象激发的需要”,因此这种刻意营造的商业景观在宽窄巷子也赢得游客的认同。但由于宽窄巷子在改造过程中，对整体功能进行了置换，将居住置换成了商业，导致了传统精神的丧失。失去了居民的居住街区，在怎么营造，最终也不能形成原真的居住文化，这对历史街区来说不能不算是一种遗憾。总结建议提倡公众参与突出蜀文化特色注重细节打造加强街区对当地居民的吸引力THANKYOU