戴德梁行中国房地产投融资典型案例分析

Page0房商网—海量房地产资料下载中国房地产投融资典型案例分析戴德梁行投资部高级联席董事卢强2010年6月ContactInfo..:[e-mail]0086-13501993475房商网—海量房地产资料下载Page1房商网—海量房地产资料下载东海商都东海商都建筑面积(平方米):40,270价格:人民币820,000,000元类型:商场上海/2005欧罗物流中心欧罗物流中心建筑面积(平方米):33,246价格:人民币120,000,000元类型:工业上海/2005永新广场永新广场建筑面积(平方米):29,027价格:人民币624,225,000元类型:办公楼+商场上海/2005南京西路南京西路17881788号地块号地块建筑面积(平方米):113,520价格:人民币1,197,138,600元类型:地块上海/2006永新广场永新广场建筑面积(平方米):29,027价格:人民币813,750,000元类型:办公楼+商场上海/2007润华环球大厦地块润华环球大厦地块建筑面积(平方米):181,000价格:人民币540,000,000元类型:地块苏州/2007武汉港澳中心武汉港澳中心建筑面积(平方米):67,306.65价格:人民币420,000,000元类型:商场+酒店武汉/2007仁和春天百货仁和春天百货建筑面积(平方米):9,387价格:人民币350,000,000元类型:商场成都/2007天津君谊大厦天津君谊大厦建筑面积(平方米):32,148.16价格:人民币272,000,000元类型:服务式公寓天津/2007深圳花园城三期深圳花园城三期建筑面积(平方米):18,524.75价格:人民币246,000,000元类型:服务式公寓深圳/2007南京西路南京西路17881788号地块号地块建筑面积(平方米):113,520价格:人民币1,197,138,600元类型:股权投资上海/2006新光商务大厦新光商务大厦建筑面积(平方米):13,076价格:人民币94,601,357元类型:办公楼广州/2005润华环球大厦地块润华环球大厦地块建筑面积(平方米):181,000价格:人民币708,750,000元类型:股权投资苏州/2008ShamaShamaLuxeLuxe建筑面积(平方米)::15,793价格:人民币943,787,730元类型:服务式公寓上海/2008世纪商贸广场世纪商贸广场建筑面积(平方米):98,337价格:人民币4,438,000,000元类型:办公楼上海/2008长寿商业广场长寿商业广场建筑面积(平方米):41,090价格:人民币1,000,000,000元类型:商场上海/2008广东发展银行大厦广东发展银行大厦建筑面积(平方米):49,776.64价格:人民币950,000,000元类型:办公楼+酒店公寓+商场上海/2008建华东方大厦建华东方大厦建筑面积(平方米):17,998.25价格:人民币280,000,000元类型:酒店上海/2008希望大厦希望大厦建筑面积(平方米):88,747.83价格:人民币1,050,000,000元类型:办公楼大连/2008吉联配送中心吉联配送中心建筑面积(平方米):47,777价格:人民币200,000,000元类型:工业上海/2008置力广场置力广场建筑面积(平方米):50,700价格:人民币550,000,000元类型:商场沈阳/2008桃浦金达路桃浦金达路428428号号（物流仓库）一期（物流仓库）一期建筑面积(平方米):38,246价格:人民币150,000,000元类型:工业上海/2008重庆合景大厦重庆合景大厦建筑面积(平方米):22,713价格:人民币127,000,000元类型:服务式公寓重庆/2008美国工业园美国工业园建筑面积(平方米):114,095价格:人民币235,000,000元类型:工业广州/2008•不同的物业类型•不同的城市•不同的投资者类型•不同的交易架构DTZ投资部成交部分案例汇总Page2房商网—海量房地产资料下载主要投资者1)机会基金:主流2)核心基金:较少3)房地产信托基金:较少(本地尚待出现)4)本地投资者:逐渐增多(保险资金正等待出现)Page3房商网—海量房地产资料下载投资市场-整栋收购57.54%38.93%51.53%70.71%63.52%25.00%42.46%61.07%48.47%29.29%36.48%75.00%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%200520062007200820092010.1-6ForeignBuyerLocalBuyer14.66%15.47%14.92%21.61%91.00%49.26%85.34%84.53%85.08%78.39%9.00%50.74%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%200520062007200820092010.1-6ForeignBuyerLocalBuyer05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,000200520062007200820092010.1-6MillionUSD北京上海外资与本地投资者比例分析05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,000200520062007200820092010.1-6MillionUSD上海北京Page4房商网—海量房地产资料下载DTZ的角色•物业资料•市场信息市场分析•可行性•收购战略市场研究项目分析•现场勘察•市场研究•物权结构•租金分析市场研究市场推广•财务分析•融资•税务•交易方案市场研究交易架构•交易条款•时间节点•声明保证市场研究合同谈判•付款条件•融资方案市场研究付款策略•财务方案•可靠性•长远利益市场研究投资者筛选•公司尽职•财务尽职•技术尽职市场研究尽职调查协调•转让文件•物业移交市场研究完成交易交易阶段前期阶段最后阶段StartDealClosingPage5房商网—海量房地产资料下载近年的住宅价格上涨为收购提供了远超过预期的收益;(预测自有资金IRR超过60%)优质的合作伙伴是JV的关键;物业:苏州润华国际大厦地块交易结构:境内股权收购转海外股权,海外股权融资位置:苏州工业园区占地面积(平方米):14,893总建筑面积(平方米):181,000海外公司境外境内40%60%HarvestCapital盛高置地境内公司典型案例一——土地收购与外资合作开发——润华国际大厦地块（苏州）2007.92008.55.46亿元苏州本地开发商SPGSPGHarvestCapital(40%股权)@3680psm溢价30%,2.835亿元@4784psm要点2009.10SPG3.57亿元回购销售价格达15,000,目前已经达到30,000元/平方米,远超预期Page6房商网—海量房地产资料下载2006.122007.111.97亿元上海嘉盛三宝建设(100%)5,300万美元三宝建设MerrillLynch(30%股权)土地面积（平方米）:12,126平方米建筑面积（平方米）:113,520平方米用途:综合用地（办公楼+商业)典型案例二——土地收购与外资合作开发——南京西路1788号(上海)要点合适的价格在核心地段取得的合适的商办地块;迅速的海外融资降低了自有资金比例.AV15，000ps.mPage7房商网—海量房地产资料下载2005.102007.96.24亿元2008.7香港开发商占地面积(平方米):2,557平方米建筑面积(平方米):29,027平方米入住率:超过90%特点:机会性基金收购的典型案例花旗8.14亿元花旗策略资本11亿元策略资本汇华房地产买卖物业增值;核心地段的高流动性;全海外交易•租金上升Rentalreversion•回报率下降Yieldcompression•超过70%贷款70%leverage要点典型案例三——核心地段写字楼——永新广场（上海）5.996.096.366.587.336.506.507.418.158.970.001.002.003.004.005.006.007.008.009.0010.0020072007E200820092010PassingRentPage8房商网—海量房地产资料下载2006.42008.16.81亿元瑞安基汇资本9.44亿元基汇资本未来资产面积(平方米):15,793平方米套数:100套入住率:约85%平均租金:300元/平方米/天特点:住宅翻新为高档服务式公寓成功的投资案例典型案例四——服务式公寓——ShamaLuxe(上海)2009.119.25亿元未来资本瑞安买卖物业增值;典型的核心地段的高流动性;全境外交易;典型的由于海外汇率变动造就的交易机会.要点城市公寓,浦项广场Page9房商网—海量房地产资料下载Q&A谢谢