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房地产投资分析第一部分房地产投资第二部分房地产投资分析第三部分投资分析的主要内容第四部分投资分析案例房地产投资就是指以取得房地产收益为目的，投放一定量的资金，用以开发经营房地产的行为。它是开展房地产开发与经营活动的基础，是形成新的房地产使用价值为表现结果的综合经济活动。第一部分房地产投资房地产投资概念•投资用量大•投资合作性强•投资回收期长•投资风险大•投资回报率高房地产投资特征第一部分房地产投资房地产投资分析是开发项目可行性研究的重要组成部分，它是在国家现行财税制度、现行价格和有关法规的基础上，从房地产开发经营企业的角度分析测算项目的效益及费用等财务数据，计算出项目在财务上的获利能力、回收投资的能力等财务状况，从而判断项目财务上的可行性的重要方法。投资分析概念第二部分房地产投资分析房地产投资分析是经济分析的理论与方法在房地产投资过程中的具体运用，是房地产投资过程的主要环节。通过投资分析，投资者可认清项目投资风险的大小，以及投资的收益额、回收期等指标。因此，房地产投资分析可为投资决策提供科学的依据。投资分析的目的第二部分房地产投资分析投资分析有静态和动态两种分析方法，静态分析方法不考虑资金的时间价值，动态分析方法考虑了资金的时间价值。静态分析方法是动态分析方法的基础，静态分析对参数和基础数据的取值是否客观，直接影响着动态分析的精确度。投资分析的方法第二部分房地产投资分析投资分析的主要内容一、总投资估算二、收益估算三、财务评价指标四、不确定性分析第三部分投资分析的主要内容一、总投资估算序号项目1建设投资1.1土地费用1.2前期工程费1.3 基础设施建设费1.4建筑安装工程费1.5公共配套设施建设费1.6管理费用1.7不可预见费1.8 其他费用1.9销售费用2财务费用3项目总投资第三部分投资分析的主要内容总投资估算表1.1土地费用土地取得成本（项目转让费）地价款土地开发成本（拆迁安置补偿费）第三部分投资分析的主要内容一、总投资估算项目转让费为取得项目所支付的费用地价款（楼面毛地价）指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。依据项目的用地性质及项目所在地的级别而定。第三部分投资分析的主要内容一、总投资估算拆迁安置补偿费指新征土地应支付的安置费、土地补偿费、土地附属物补偿费及坟场、养殖场等的拆迁安置费；旧城市开发应支付的拆迁安置费等。第三部分投资分析的主要内容一、总投资估算1.2前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。1.3基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。第三部分投资分析的主要内容一、总投资估算1.4建筑安装工程费指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。建筑工程费包括：结构、建筑、特殊装修工程费等；设备采购及安装工程费包括：给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及安装、其他设备及安装等。第三部分投资分析的主要内容一、总投资估算1.5公共配套设施建设费指居住小区内为居民服务配套建设的各种公共配套设施（又称公建设施）的建设费用，主要包括：中小学校、托儿所、幼儿园、居委会、派出所、公共厕所、停车场等。第三部分投资分析的主要内容一、总投资估算1.6管理费用指企业管理部门为管理和组织房地产项目的开发经营活动而发生的各种费用，包括管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、修理费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、业务招待费等费用及其他管理费用。第三部分投资分析的主要内容一、总投资估算1.7不可预见费由于房地产开发周期长，不确定因素多，不可预见费是为了应付突发事件所进行的资金储备。1.8其他费用临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、施工图预算和标底编制费、工程合同预算或标底审查费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、保险费等杂项费用。第三部分投资分析的主要内容一、总投资估算1.9销售费用指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括广告宣传及市场推广费、销售代理费、其他销售费用三项。第三部分投资分析的主要内容一、总投资估算2财务费用指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。贷款利率)2本年借款额(年初借款本息累计每年应计利息第三部分投资分析的主要内容一、总投资估算序号项目1销售收入1.1住宅1.2写字楼1.3商业1.4车位2销售税金及附加2.1营业税2.2城市维护建设税2.3教育费附加销售收入、税金及附加表第三部分投资分析的主要内容二、收益估算销售税金项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加。营业税：销售收入的5%城市维护建设税：营业税的7%教育费附加：营业税的3%第三部分投资分析的主要内容二、收益估算序号项目名称1销售收入2销售税金及附加3建设期投资4财务费用5利润总额6所得税7税后利润损益表利润总额=销售收入-销售税金及附加-建设期投资-财务费用税后利润=利润总额-所得税第三部分投资分析的主要内容二、收益估算投资利润率第三部分投资分析的主要内容三、财务评价指标资本金利润率静态投资回收期（）Pb财务内部收益率（IRR）投资利润率投资利润率又称投资收益率或投资效果系数,主要用来评价项目的获利水平。投资利润率=利润总额÷项目总投资×100%按照收益计算内容的不同，将投资利润率分为所得税前投资利润率和所得税后投资利润率。第三部分投资分析的主要内容三、财务评价指标资本金利润率是利润总额对资本金总额的比率，它反映资本金的占用所带来的财务成果，衡量投资者投入企业资本金的获利能力，综合反映企业财务状况的好坏。资本金利润率=利润总额÷资本金×100%资本金净利润率资本金净利润率=税后利润÷资本金×100%这是投资者很关心的一个指标，因为它反映了投资者自己的出资所带来的净利润。第三部分投资分析的主要内容三、财务评价指标静态投资回收期（）指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。是反映开发项目投资回收能力的重要指标。Pb]当期净现金流量绝对值上期累计净现金流量的[始出现正值期数－1］＝[累计净现金流量开Pb第三部分投资分析的主要内容三、财务评价指标财务内部收益率（IRR）指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。式中：CI－现金流入量；CO－现金流出量CO)(CIt－项目在第t年的净现金流量0IRR)(1CO)(CItn0ttt=0－项目开始进行的时间点n－计算期，项目的开发或经营周期第三部分投资分析的主要内容三、财务评价指标是分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。不确定性分析是房地产项目经济评价的重要组成部分，对房地产项目投资决策的成败有着重要的影响。不确定性分析主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析等。第三部分投资分析的主要内容四、不确定性分析1、盈亏平衡分析（收支平衡分析）分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的临界值，显示项目的风险程度。100%销售净收入总投资销售率盈亏平衡点第三部分投资分析的主要内容四、不确定性分析2、敏感性分析指从众多不确定性因素中找出对投资项目的经济效益指标有重要影响的敏感性因素，分析、测算其在一定范围内变化时对项目经济效益指标的影响程度，从而判断项目承受风险的能力。销售收入、总投资额第三部分投资分析的主要内容四、不确定性分析用途独栋别墅占地面积116318.11m2地上建筑面积42347.06m2总建筑面积54761.83m2经济指标经营策略：全部出售销售均价：10500元/平方米（地上建筑面积）第四部分投资分析案例根据规划及定位方案建议，对项目投资的经济效益进行初步评估，判断投资的可行性包括总投资估算、收入、利润估算、经济评价指标、不确定性分析采用静态投资分析方法第四部分投资分析案例单位：万元序号项目合计1建设投资30,264.271.1土地费用15,880.211.2前期工程费525.711.3基础设施建设费1577.141.4园林景观建设费1163.181.5建筑安装工程费6,571.421.6管理费用736.631.7不可预见费982.181.8其他费用604.571.9销售费用2,223.222财务费用1,163.063项目总投资31,427.33第四部分投资分析案例一、总投资估算总投资估算表单位：万元序号项目合计1销售收入44,464.412经营税金及附加2,445.542.1营业税2,223.222.2城市维护建设税155.632.3教育费附加66.70销售收入、税金及附加估算表第四部分投资分析案例二、收益估算单位：万元损益表序号项目名称合计1销售收入44,464.412建设期投资30,264.273财务费用1,230.624经营税金及附加2,445.545利润总额10,523.986所得税3,472.917税后利润7,051.07第四部分投资分析案例二、收益估算投资利润率（税前）33.70%投资利润率（税后）22.58%资本金利润率116.66%资本金净利润率78.16%第四部分投资分析案例三、经济评价指标1、盈亏平衡分析%100%＝74.792445.54-44464.4131427.33销售率盈亏平衡点＝第四部分投资分析案例四、不确定性分析2、敏感性分析序号项目名称变动幅度（%）投资利润率（税前）0基本方案033.70%1销售收入+539.87%+1046.00%-527.48%-1021.22%2投资额+527.33%+1021.55%-540.74%-1048.56%第四部分投资分析案例四、不确定性分析项目在经济上可行，能够取得较好的投资收益。评估结论第四部分投资分析案例房地产投资分析演示完毕谢谢观看•11、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，不如勇敢地攀登，或许这会铸就你人生的高点。•12、有些压力总是得自己扛过去，说出来就成了充满负能量的抱怨。寻求安慰也无济于事，还徒增了别人的烦恼。•13、认识到我们的所见所闻都是假象，认识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你，你承受得了吗?带，带不走，放，放不下。时时刻刻发悲心，饶益众生为他人。•14、梦想总是跑在我的前面。努力追寻它们，为了那一瞬间的同步，这就是动人的生命奇迹。•15、懒惰不会让你一下子跌倒，但会在不知不觉中减少你的收获;勤奋也不会让你一夜成功，但会在不知不觉中积累你的成果。人生需要挑战，更需要坚持和勤奋!•16、人生在世：可以缺钱，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盗名;可以低落，但不能堕落;可以放松，但不能放纵;可以虚荣，但不能虚伪;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪荡;可以生气，但不能生事。•17、人生没有笔直路，当你感到迷茫、失落时，找几部这种充满正能量的电影，坐下来静静欣赏，去发现生命中真正重要的东西。•18、在人生的舞台上，当有人愿意在台下陪你度过无数个没有未来的夜时，你就更想展现精彩绝伦的自己。但愿每个被努力支撑的灵魂能吸引更多的人同行。•19、积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会中看到了某种忧患。莫找借口失败，只找理由成功。•20、每一个成就和长进，都蕴含着曾经受过的寂寞、洒过的汗水、流过的眼泪。许多时候不是看到希望才去坚持，而是坚持了才能看到希望。•1、有时候，我们活得累，并非生活过于刻薄，而是我们太容易被外界的氛围所感染，被他人的情绪所左右。•2、身材不好